Jakoś to będzie… i 1,5 roku pustostanu
5 marzec 2015 przez Julia
Bartosz, od kilku lat zajmuje się zarządzaniem mieszkaniami w Gorzowie Wielkopolskim. Jakiś czas temu trafił mu się taki rodzynek. Mieszkanie trzypokojowe w wieżowcu które stało niewynajęte przez ponad 1,5 roku!. Nieruchomość była w kiepskim stanie technicznym, poprzez dewastacje dokonane przez poprzednich najemców. Wystarczyło tylko trochę kreatywności i odkurzenia kilka razy dywanów, żeby brzydkie kaczątko zamieniło się w księżniczkę :-) Największym zaskoczeniem był całkowity koszt przygotowania lokalu do wynajmu to tylko … niech nam Bartek opowie jak to było:
Mieszkanie na Zubrzyckiego dostałem w zarządzanie razem z 2 innymi mieszkaniami tego samego właściciela. Od ponad 2 lat mieszkał poza granicami Polski i przez ten czas 2 biura pośrednictwa zajmowały się “zarządzaniem” jego lokalami. Zarządzanie opierało się głównie na kasowaniu klienta za znalezienie najemcy - ale to już inna historia.
Jedynie to jedno mieszkanie nie posiadało lokatorów. Agent nieruchomości nie mógł go wynająć przez ponad 1,5 roku. Przez 1,5 roku klient opłacał rachunki należne spółdzielni mieszkaniowej, opłacał prąd i gaz (tzw. opłaty licznikowe). Lokal “zżerał” ponad połowę przychodu z mieszkania już wynajętego.
Jak tylko otrzymałem klucze od właściciela - pojechałem na nieruchomość. Był to 59 metrowy lokal mieszkalny w zasobach spółdzielni mieszkaniowej. Lokal położony na X (ostatnim) piętrze wieżowca ze świetnymi widokami. Z jednej strony widać było inne wieżowce, parking i boisko; z drugiej widok był na rozlewiska Warty oraz liczne tereny zielone. Sam budynek jest postawiony na olbrzymiej skarpie, która dokłada kolejne X pięter.
Widok z okien to była pierwsza rzecz, na którą zwróciłem uwagę. Wewnątrz jednak nie było już takiego zachwytu. Mieszkanie było częściowo umeblowane - pozostałości po lokatorach. Przeszedłem się po całym mieszkaniu. Te 59 m2 robiły dobre wrażenie - tam była przestrzeń, było ją czuć. Jednak styl zachował się z lat 80tych. Właściciel generalnie wyremontował 2 z 3 mieszkań i na to już po prostu nie miał pieniędzy.
Wziąłem krzesło i po kolei siadałem na środku każdego pokoju. W ręce trzymałem kartkę i długopis. Po chwili kartka zaczęła wypełniać się wpierw moimi spostrzeżeniami, później uwagami, a na końcu sugestiami. Identycznie opisałem kuchnię, WC i łazienkę.
Powstała lista 14 rzeczy, które wg mnie przeważały na niekorzyść nieruchomości, a które w łatwy sposób można było “zmusić” do pracy na rzecz dobrej prezentacji nieruchomości.
Lista:
1. Odmalować ściany w pokojach, popodklejać tapety - ściany były brudne, pomazane. Tapety w wielu miejscach odchodziły, odsłaniając zalewane w przeszłości ściany.
2. Zrobić klamki w oknach w salonie - kilka klamek było rozwalonych - połamanych; otwarcie okien było niemożliwe.
3. Naprawić termę - woda bieżąca była z termy gazowej, która przez 1,5 roku nieużywania odmawiała posłuszeństwa.
PS
Poświęciłem 1 wpis na swoim blogu (https://rozliczanienieruchomosci.wordpress.com/2014/03/02/nieuzywane-mieszkanie/) właśnie tematowi destrukcyjnego oddziaływania czynników zewnętrznych w momencie nieużywania mieszkania. Sam się pierwszy raz spotkałem z czymś takim, że należy naprawiać mnóstwo rzeczy, które uległy uszkodzeniu tylko dlatego, że nikt ich nie używał. Przyzwyczajony byłem raczej do sytuacji, gdzie należy naprawiać różne uszkodzenia spowodowane przez lokatorów. Natomiast to, co zastałem w mieszkaniu na Zubrzyckiego było dla mnie zupełnie nowym doświadczeniem, nigdy dotąd niespotkanym a nawet niezasłyszanym.
4. Uruchomić pralkę, lodówkę i kuchenkę gazową.
5. Odkurzyć mieszkanie, wyczyścić wykładziny, umyć okna.
6. Naprawić drzwi w pokojach - np. jedne rozsuwane drzwi były rozerwane i nie spełniały swojej funkcji.
7. Założyć gniazdko w pokoju oraz kuchni i wymienić włącznik w łazience - brakowało 1 gniazdka i kable z napięciem po prostu wisiały ze ściany.
8. Okleić parapety - same parapety były w tragicznym stanie; na dodatek na każdym z nich było po kilkanaście martwych owadów - głównie much, co przelewało czarę obrzydzenia.
9. Zaszpachlować dziury, powyciągać kołki, odmalować łazienkę - na ścianach w każdym pokoju było mnóstwo dziur, gwoździ i kołków. Wszystko pozostałość po wielu lokatorach, którzy na przestrzeni lat używali mieszkania.
10. Naprawić lampę w łazience - lampa po prostu wisiała przekrzywiona na 1 śrubie.
11. Wyprać firany - tak czarnych a w białym kolorze firan dawno nie widziałem 
12. Pomalować ściany w kuchni - pourywane szczątki tapet, zacieki nad oknem, różne odcienie podobnych farb dawały dość druzgocący widok na całość.
13. Naprawić domofon - aparat domofonu prawdopodobnie któryś z lokatorów potraktował butem.
14. Kupić stół do salonu
Listę życzeń przedstawiłem klientowi. Powiedziałem, że to jest wymagane minimum prac, które należałoby przeprowadzić w lokalu, aby zyskać jakiekolwiek szanse na zachęcenie potencjalnego najemcy. W międzyczasie porozumiałem się z moim bezrobotnym przyjacielem, a propos ewentualnego wykonania prac. Ustaliliśmy kwotę naszego wynagrodzenia na 1.700 zł Wchodziły w to prace konserwatorsko - naprawcze. Ponieważ było to dość spore mieszkanie, to metrów kwadratowych ścian też było sporo. Znowu robiąc wycenę klientowi, posłużyłem się kosztorysami firm świadczących usługi malarskie. Profesjonalni malarze chcieli 2.500 zł za samo wymalowanie pomieszczeń + materiały. My zaproponowaliśmy klientowi 2.500 zł za wszystko wraz z materiałami. Właściciel lubił się targować i stanęło na 2.100 zł za całość - robocizna i materiał.
2.100 zł - 1.700 zł = 400 zł
Ponieważ nie mieliśmy zamiaru rezygnować z naszego wynagrodzenia za pracę na rzecz zakupu materiałów, zrobiliśmy tak, że zmieściliśmy się w 400 zł ze wszystkimi materiałami potrzebnymi do odświeżenia mieszkania. Przyzna, iż było to dość spore wyzwanie. Ale też nauczyłem się, że niekoniecznie należy kupować drogie farby, ponieważ 20l najtańszej białej wymieszanej z kolorem za 5 zł daje podobny efekt na ścianach, co jedna 3l puszka drogiej farby. Malowaliśmy po tapetach, więc … W każdym razie efekt był ten sam - mieszkanie zostało odświeżone, co było widać i czuć. Najgorszy okazał się średni pokój - najbardziej pobazgrany. Musieliśmy wszystko zakryć nową tapetą, bo jedynie takie wyjście gwarantowało zamierzony efekt. Do załatani zepsutych drzwi rozsuwanych posłużyła szara taśma, która rewelacyjnie zdała egzamin. Wanna zyskała też zupełnie nową baterię, co było jednym z większych wydatków. Ponieważ okna miały liczne szpary, dzięki którym woda wdzierała się do wewnątrz - sprawę zupełnie załatwiła grubsza uszczelka kupowana na metry. Nieco WD40 i wszystkie klamki, zamki, okucia okienne zaczęły świetnie działać. Właściciel dał nam kilka nowych klamek do okien. Kolega miał worek szpachlu w piwnicy, który posłużył łataniu dziur po kołkach oraz naprawieniu odparzonego starego szpachlu w łazience. Firany wypraliśmy w pralce wsypując nieco proszku przyniesionego z domu. Uszczelki w kranach to też była groszowa sprawa a tym sposobem naprawiliśmy wszędzie cieknące krany. Założenie kilku nowych gniazdek to również był wydatek rzędu kilkunastu złotych na materiał. Wcale nie musi być najdroższa firma - po prostu musi być gniazdko, które spełnia swoją funkcję. Płyn do okien, szyb oraz odplamiacz do dywanu i ścierki każdy z nas miał w domu, więc niczego z tych rzeczy nie musieliśmy extra kupować. Oczywiście nie staliśmy się przez to biedniejsi Okna odzyskały swój blask. Parapety okleiliśmy specjalną okleiną imitującą drewno oraz marmur. Efekt jest taki, jak widać na filmie. Koszt okleiny to kilkanaście-dziesiąt złotych. Koszt jednego nowego ładnego parapetu to wydatek kilkuset PLN. Pousuwaliśmy uszkodzone meble i zostawiliśmy tylko te, które mogły się przydać najemcy. Usunęliśmy zepsute żaluzje. Wstrętną suszarkę w łazience usunęliśmy i przykręciliśmy nową za 50 zł. Dziurę w kominie wentylacyjnym zakryliśmy ładną kratką za 8 zł. Ściany w kuchni zostawiliśmy na koniec. Okazało się, że dość krucho stoimy z farbą - a dodam, że wszystkie pomieszczenia zostały dwukrotnie wymalowane. Kolega przyniósł końcówki różnych jasnych farb jakie miał w piwnicy, ja przyniosłem jakąś swoją na dnie puszki i zrobiliśmy … jeża. Jeżeli uczestniczyłaś kiedyś w większej libacji alkoholowej od wieczora do rana, to pewnie wiesz o czym mówię W każdym razie ściana w kuchni została pouzupełniana, oczyszczona z resztek odstającej tapety i dwukrotnie przemalowana wspaniałym kanarkowym kolorem. Wykładzinę w całym mieszkaniu ręcznie wyczyściliśmy z najgorszych plam. Również umyte zostały panele ścienne w przedpokoju. Wszystkie lampy zostały odkurzone, itp. Zrobiliśmy porządek również na balkonie - głównie usunęliśmy stare doniczki z pozostałościami roślin, które służyły za popielniczki lokatorom. Prace trwały tydzień, aż mieszkanie odzyskało swój urok i rzeczywiście zamiast odstraszać - zachęcało. Zdaje się była końcówka sierpnia.
Zostały zrobione nowe, ładne zdjęcia i oferta poszła w sieć. Odzew był w miarę dobry. Przychodziło sporo ludzi. Nie wszystkimi też byłem zainteresowany. Fizycznie lokal wynająłem w połowie września 2013 r. pracownikom firmy budowlanej, którzy wykonywali prace w pobliskiej szkole. Zamiast 700 zł czynszu najmu wynegocjowałem dla swojego klienta 900 zł miesięcznie, ponieważ firma wynajęła tylko na 3 miesiące. W taki sposób cały koszt remontu zwrócił się z nawiązką w ciągu 3 kolejnych miesięcy. Firma jeszcze w styczniu 2014 “przedłużyła” najem. Od maja 2014 mieszkanie ma nową lokatorkę, która mieszka w nim wraz z dziećmi po dzisiejszy dzień, terminowo regulując wszelkie zobowiązania, a przy okazji bardzo dbając o nieruchomość.
Z tej historii należy wynieść kilka wniosków:
1. Lokal nawet gdy jest nieużytkowany - niszczeje.
2. Do odświeżenia nieruchomości wystarczą dobre chęci, kreatywność i bardzo niewielki wkład finansowy.
3. Lokator najmujący brzydkie mieszkanie będzie je jeszcze bardziej pogarszał; najemca mieszkający w czystym lokalu, gdzie wszystko jest sprawne, będzie dbał o zachowanie tej sprawności i wyglądu rzeczy ruchomych jak i nieruchomych. Jednak jeżeli coś się zepsuje - musi być od razu wymienione lub zreperowane; w taki sposób zapewnisz sobie szacunek lokatora do tej, jak również i innych rzeczy stanowiących Twoją własność.
RSS
Nie dziwi mnie, że agent przez 1,5 roku nie mógł znaleźć lokatorów, skoro mieszkanie było w takim stanie. Aby wynajać trzeba takie mieszkanie chociaż odświeżyć i ponaprawiać podstawowe rzeczy- nie mówię o generalnym remoncie.