Jaką strategie powinien wybrać Krzysiek ?
19 grudzień 2013 przez Julia & Kamil
Witam serdecznie , napisał do nas Krzysiek który planuje zacząć inwestowanie w nieruchomości i jak to zwykle w życiu bywa ma kilka dylematów .
Jeśli macie jakieś pomysły i odpowiedzi na nurtujące go pytania z góry w imieniu Krzyska i swoim dziękuje.
Hej, jestem w nieco podobnej sytuacji co Wy - 25-latek mieszkam aktualnie w Irlandii, mam umowe o prace na czas nieokreslony w branzy software. Mam troche odlozonej kasy (niecale 100k PLN) i zastanawiam sie nad zakupem pierwszego mieszkania pod wynajem. Oryginalnie pochodze z okolic Trojmiasta i tam bym szukal mieszkania. Plan jest taki, ze kiedys w przyszlosci przeprowadze sie z powrotem do Trojmiasta, wiec wydaje mi sie ze blizej=lepiej.
Mozecie mi podrzucic jakies rady? Ja sadze, ze w takich duzych miastach inwestorow jest wiecej i trudno wyhaczyc dobra okazje.
Mam bardzo dobrego znajomego w budowlance, wiec remont nie powinien byc wiekszym problemem.
Poza tym jak dajecie rade zarzadzac mieszkaniami na odleglosc? Zlecacie to jakiejs agencji? Nie wyobrazam sobie latania do PL za kazdym razem kiedy trzeba zmienic najemce.
I jeszcze jedno - ciekawy blog: http://wdomachzbetonu.
Jak sie zapatrujecie na dosc w sumie prawdopodobne spadki cen mieszkan/najmu?
Pozdrawiam,
Krzysiek
RSS
Ja starał bym się znaleźć coś tańszego w mniejszej ale pewnej do wynajmu miejscowości .
a możesz to uzasadnić?
Mam na myśli ze kupie taniej niż np. Warszawa , Wrocław , Kraków ale kupie za gotówkę czyli mogą to być jakieś tańsze kawalerki w miastach typu Łódź , Katowice czy tak jak autorzy bloga Częstochowa
W moim odczuciu jest ważnym kupić pierwsze mieszkanie za gotówkę by dobrze zapoznać się z tematem obsługi . Na kredyt to wiadomo dochodzi nam jeszcze poza opłatami do administracji ,splata kredytu + ewentualny remont + szukanie najemcy = za dużo jak na początek
Pozdrawiam i powodzenia
Witam serdecznie, my swoje pierwsze mieszkanie kupilismy na odleglosc mieszkajac jeszcze w Irlandii. To bylo chyba w roku 2008 i aby wszystke sprawy zalatwiac z remontem/kredytem musielismy wiele razy latac do kraju i przy tym marnowac nas cenny urlop. Dotego doszlo jeszcze ze do konca nie wiedzielismy jak i przez kogo bedziemy mogli wynajmowac nasze mieszkanie. Agenci nieruchomosci odpadali bo brali tylko prowizje i natyle wspolpraca sie konczyla. To pochlanialo nam duzo czasu, wysilku i pieniedzy. Szukalismy firmy opiekujacej sie mieszkaniami, tak ja jest to powszechne np w. Irlandii, UK, czy Niemczech. Az wrescie pojawil sie na polskim rynku firma Slawka Muturi. Teraz mieszkamy w Niemczech i kupno mieszakn jak ich zarzadzanie relizujemy przez Mzuri. Kupujemy mieszkania w miastach, w ktorych wczesniej nie bylismy i jestesmy bardzo z tego zadowoleni ze po 2 miesiacach po zakupie i remoncie mieszkanie jest wynajmowane. Mieszkania kupujemy najpierw za gotowke a pozniej refinansujemy je w Banku i kupujemy nastepne. Strategia na razie dziala dobrze. Pozdrawiam
We wtorek Sławek był w Dreźnie, a w środę w Monachium.
Zapraszam do grupy Mieszkaniczników w Niemczech: https://www.facebook.com/groups/mieszkanicznik.niemcy/ .
Witam Gathoula w gronie mieszkaniczników. Prosze podaj mi swoje maila żebysmy mogli korespondować. Pozdrawiam Julia
Hej, to ja - Krzysiek. Pare slow ode mnie:
- koniecznie chce kupic za gotowke - jesli mnie nie stac, to poczekam i dozbieram
- koniecznie chce w Trojmiescie - stamtad jestem i po prostu znam teren
- nie mam nic do Mzuri, ale pierwsze mieszkanie chce kupic sam, jesli wszystko sie uda to nie wykluczam, ze Mzuri zajeloby sie wynajmem
Zaczalem szukac juz mieszkan i kontaktowac sie ze sprzedajacymi poprzez email. Musze powiedziec, ze to bardzo slaba forma komunikacji w tej branzy. Po pierwsze sprzedajacy rzadko sprawdzaja email, a niektorzy w ogole. Po drugie proby negocjacji w ten sposob sa bardzo nieudane. Rozumiem, ze Wy zalatwiacie wszystko telefonicznie? Ja niestety jestem slabym handlowcem i zwykle zamiast cisnac i meczyc sprzedajacego to po prostu sie poddaje i stwierdzam ze za drogo - nie kupie.
Kolejny problem ktory napotkalem - oszacowanie rentownosci. Jak mam sie dowiedziec ile kosztuje czynsz do spoldzielni, albo kiedy go w ogole nie ma? W zasadzie czy to jest moj problem? Na stronach z wynajmem czasem cena zawiera czynsz do spoldzielni, czasem nie. Z tego co obserwuje, to oplaty licznikowe zawsze sa placone przez najemcow - nigdy nie wliczone w cene. Oszacowanie oplat za prad/wode/gaz tez jest dla mnie bardzo trudne.
Ostatnia sprawa - uwazam, ze ceny mieszkan maja przed soba rownie pochyla. Rekomendacja S (5/10/20% wkladu wlasnego w nadchodzacych latach), MDM na rynku pierwotnym i okrutnie kiepska demografia polaczona z emigracja z pewnoscia zaniza ceny na rynku wtornym. Dodatkowo uwazam za pewnik, ze czeka nas podatek katastralny. Aktualne podatki za nieruchomosci sa bardzo niskie, a rzad drugi raz OFE juz nie zagarnie. Kasy bedzie brakowalo jak zawsze…
Jak sie na to zapatrujecie? Dla mnie to jest kupowanie mieszkania bedac pewnym, ze jego wartosc spadnie w przyszlosci. Oczywiscie nie zmienia to faktu, ze jak znajde okazje (np. 30% taniej niz byc powinno), to zanim spadek dogoni ‘okazje’ to troche czasu minie, wiec okazyjnie chetnie kupie :).
To make a long story short: Ready, Fire, Aim! = Sometimes the quickest way to find out if something will work is to jump right in and do it. You can always make adjustments along the way. It’s the ready-fire-aim approach, and surprisingly, it works a lot better than the more common ready-aim-fire approach. The reason is that after you’ve “fired” once, you have some actual data with which to adjust your aim. Too many people get bogged down in planning and thinking and never get to the point of action. How many potentially great ideas have you passed up because you got stuck in the state of analysis paralysis (i.e. ready-aim-aim-aim-aim-aim…and again aim and aim and aim)?
ja jeszcze czekam na jedna falę kryzysu.
Pierwsza łagodnie obeszła się z ludźmi ,którzy kredyty brali we frankach ,ale zazwyczaj po paru latach jest druga i to tak mocna ,aby najsłabszych zmusić do porażki (czytaj banki nie będą miały wyjścia i zarządają więcej zabezpieczeń ,lub sprzedadzą nieruchomość)
Raczej spodziewałbym się franka po 5-8 zł ,aniżeli to ,że mieszkania wzrosną , oczywiście Ci którzy pracują poza polską w miarę wyjdą na zero ,bo wiecej zł w walutach dostaną i wzrost raty z waluty na zł nie bedzie miał znaczenia.
a Ci ,którzy nie wierzą w taki krach złotówki do franka - poniżej 2 zł za franka też nikt nie wierzył,że może wzrosnąć w ciągu paru m-cy prawie 100%.
Moim zdaniem ceny mieszkań są ani drogie ani tanie ,ceny spadły ,ale w 2007 były za drogie,wywindowane przez tłum ,teraz mamy ceny realne ,ale kiedy najlepiej kupować …..? wtedy gdy są poniżej wartości ,a do tego daleka droga.
Jeśli chodzi i sprawdzenie wysokości czynszu to sprzedający powinien Ci udzielić informacji. W zależności od spółdzielni/wspólnoty do czynszu wliczone są różne rzeczy. W kamienicy to każdy wydatek osobno rozliczać ale już w wielkiej płycie czynsz do spółdzielni często zawiera zaliczki na wodę i ogrzewanie. Sam mam niemiłe doświadczenie z czynszem w wynajmowanym mieszkaniu. Bo niby co miesiąc rachunki niewielkie, ale co roku przychodziły takie dopłaty, że można było się przeżegnać. Czasami warto mieć jakąś rezerwę na takie rzeczy bo może się okazać, że najemca jak zobaczy konieczność wyrównania na kwotę 2 tyś zł! (z życia wzięte) to może bez słowa się wyprowadzić nawet za ryzyko utraty kaucji.
Jeśli chodzi o trend dotyczący cen ciężko przewidzieć. Jednak dochodze ostatnio do wniosku, że jak inwestować w mieszkania na wynajem to tam gdzie nie budują deweloperzy bo im się nie opłaca. Wówczas wiadomo, że ceny nieruchomości spadły do wartości odtworzeniowej i raczej niżej nie spadną. Ale z drugiej strony nie wiem jak w takich miastach wygląda rynek pracy a to chyba istotne w tym biznesie.
Jak kupiłem we Wrocku od dewelopera i to dużo taniej niż takie samo na wtórnym by kosztowało,ale fakt mieszkanie zobacze za 1,5 roku.
Wczoraj przeglądłem ogłoszenia z Bytomia. Wynajem wygląda sensownie. A ceny mieszkań są na tyle niskie, że deweloperom nie opłaca się tam budować, z Mdm-u tam nikt nie skorzysta bo nawet gdyby deweloper sprzedał bo kosztach to i tak będzie drożej niż na wtórnym.
Niby mój Wrocław to świetne dynamicznie rozwijające się miasto, ale ceny mieszkań oderwane od rzeczywistości, więc myślę o innych miastach.
A nie lepiej wziąć kredyt na to mieszkanie i go wynająć. I tak pewnie w najbliższym czasie nie wrócisz z tej irlandii więc niech lokatorzy spłacają je powoli. Koszt wynajmu to rata + czynsz + opłaty + ewentualnie coś dla Ciebie jak za mało wyjdzie. A jak wrócisz to już pewnie odsetki będą spłacone a może i coś więcej a pieniądze ciągle na koncie będą. Znam ludzi co tak robią a nawet kolejne mieszkania już biorą na kredyt.
Ja też myślę inwestować w mieszkania. Też jestem Krzysiek. Jestem w UK.
Ja pochodzę z woj mazowieckiego,może ktoś z tego woj, albo okolic czy samej Wawy coś doradzi. Jak patrzę w necie, na ceny mieszkań w Wawie, to też masakra. Może jedno bym kupił, ale myślę mieć 4 a może z 5 albo więcej kawalerek.
Kto doradzi
Krzysiek
Jestem w Gdańsku, mogę pomóc….podaję kontakt mailowy : [email protected]
Serdeczności,
Lena