List od czytelnika - co radzicie ?
2 październik 2013 przez Julia & Kamil
Publikuje dzis meil (oczywiscie za zgoda) w ktorym autor poszukuje odpowiedzi na nurtujace go pytania . Ja niestety ekspertem sie nie czuje i bardzo prosze Was o pomoc i propozycje dla Teda .
…moim celem bylo raczej kupowanie za gotowke (przynajmniej w przypadku pierwszej nieruchomosci) ze wzgledu na drapiezne regulacje w polskim prawie - chodzi mi tu o zasade odpowiadania za dlugi calym swoim majatkiem.
Jesli kupimy mieszkanie w celach inwestycyjnych w UK przy uzyciu mortgage, ktore zalozmy inwestor przestanie po roku splacac (bo np stracil prace) to w takiej sytuacji brytyjski bank ma prawo zabrac tylko ta nieruchomosc na ktora zostal udzielony mortgage.
W Polsce jest niestety tak ze jesli dajmy na to mam 2 kawalerki w kredycie w tym samym banku i jeden z tych kredytow przestane splacac to nie zdziwilbym sie gdyby bank zajal obydwa te mieszkania za dlugi.
Poza tym slyszalem o przypadkach gdy np inwestor nie zaplacil 2 rat kredytu pod rzad i przy 3 racie przyszlo wezwanie do splacenia calego kredytu.
Innymi slowy jesli mam wiele nieruchomosci pod inwestycje w kredycie jednoczesnie, ryzyko ze powyzsza historia moze mi sie przydazyc niebezpiecznie wzrasta. Czy masz moze jakies doswiadczenia na tym polu?
Z drugiej jednak strony kupujac za gotowke nie bede w stanie zbudowac rozsadnej wielkosci portfela przez kolejnych 20-30 lat.Tak wiec inwestycja przeistacza mi sie w plan emertylny, z ktorego bede mogl skorzystac po 60ce - a prawde mowiac moim zalozenie bylo raczej osiagniecie wolnosci finansowej w perspektywie kolejnych 10-15 lat.
Zastanawiam sie nad dwiema opcjami:
a) inwestowanie w innym miescie niz Warszawa i skupienie wszystkich moich mieszkan tam wlasnie
b) inwestowanie w wielu roznych miastach w Polsce
Domyslam sie ze jestes bardzo zadowolony ze wspolpracy z Mzuri. Oni to podeslali mi pare ciekawych ofert mieszkan z przetargu. Czy kupowales moze takie wlasnie nieruchomosci w przeszlosci?
Pozdrawiam
T.M
RSS
Moze lepiej byloby zdywersyfikowac sie na roznych miastach, zamiast na jednym? Jak moge dostac namiary na Teda, bo mam podobne dylematy i chcialbym z nim pogadac?
Pozdrawiam,
Tomek.
Tomek , zapytam i dam Ci znac - dzieki
Jak cos to niech Julia mi wysle namiary smsem, wczoraj rozmawialismy.
Osobiscie uwazam ze najlepiej zaczac od jakiegos pewniaka czyli miejscowosci w ktorej masz pewnosc ze nie bedzie problemu z wynajmem . Jak nabierzesz wprawy to lec dalej
Uwaga bo komentarz będzie bardzo długi
Zacznę od tego, że nie mam wielkich doświadczeń jako inwestor bo dopiero kupiłem pierwszą dziurę w ziemi we Wrocławiu
Ale co do kredytów hipotecznych i ewentualnych konsekwencji nie płacenia w Polsce mogę napisać już sporo bo od kilku lat pracuję w Kancelarii Prawnej i jakoś się złożyło że od prawie roku zajmuje się….. prowadzeniem wypowiedzeń umów kredytowych, kredytów hipotecznych… a więc po kolei:
1) Tak masz rację, w Polsce odpowiada się całym majątkiem.
2) Tak bank może licytować obie jeśli nie będzie spłacany tylko jeden ale w praktyce tego nie robią. Trzeba umiejętnie dobrać bank, owszem jest jeden bank który wręcz czeka na potknięcia kredytobiorców hipotecznych a ludzie jak ćmy do światła lecą do tego banku bo że duży, że znany. Na priv mogę napisać który to bank bo nie chcę być posądzony od czarny PR
3) Podpisując umowę masz informację że bank może wypowiedzieć ją przy 60 DPD czyli gdy dochodzi trzecia rata.
4) Niektóre banki (cały czas ten sam) wypowiedzą jak jeden z kredytobiorców straci pracę itp nawet jeśli raty są płacone
5) Bank oprócz LTV liczy sobie również stosunek kredytu do kwoty jaką ewentualnie uzyska z licytacji komorniczej czyli około 60% wartości rynkowej po odjęciu kosztów komorniczych o ile sprzeda się na pierwszej licytacji
6) Wydaje mi się rozsądne dywersyfikowanie kredytodawcy.. 10 hipotek w jednym banku to bardzo zły pomysł nawet jeśli skala daje możliwość uzyskania lepszych warunków. Nawet jeśli bank ma obecnie fajna politykę w kwestiach windykacyjnych to może ona się zmienić na niekorzyść kredytobiorców dosyć szybko.
7) Też marzy mi się mieć nieruchomości bez kredytów ale zamierzam je brać ale rozsądnie i dążyć do pozbycia się obciążenia w jak najkrótszym czasie.
8) Jeśli ktoś miałby kiedyś problem z niepłaceniem rat kredytu hipotecznego i chciałby pogadać na ten temat to zapraszam bo trzeba przyznać że z bankami można sporo tylko trzeba wiedzieć jak.
9) A i jeszcze jedna sprawa. W Polsce inaczej niż w krajach anglosaskich banki nie moga bezpośrednio przejmować kredytowanych nieruchomości. Moga jedynie jako wierzyciele hipoteczni po uzyskaniu klauzuli wykonalności na Bankowym Tytule Egzekucyjnym przekazać sprawę do komornika który zajmuje sie egzekucją z nieruchomości.
Pewnie o paru rzeczach zapomniałem, ale jeśli ktoś miałby jakieś pytania to chętnie odpowiem choć zaznaczam że tez nie uważam się za jakiegoś omnibusa w tych sprawach
Dzieki Grzesiek za tak wyczerpujacy komentarz , bardzo ciekawy jestem o jakim banku tu piszesz
tez dorzuce 3 zdania. Jesli bedziesz mial niedrogie mieszkania ( jak to sie mowi segment budzetowy ) cyt S.Muturi:) to uwazam, ze Twoje mieszkania beda staly jako puste jako jedne z ostatnich:) jesli chcesz sie przekonac czy w danej lokalizacji, standardzie, cenie itd jest wziecie…. http://tablica.pl/oferta/2-pokoje-do-wynajecia-ul-piekoszowska-CID3-ID3L8Cw.html ladne??, ale fikcyjne:) tak badam rynek:) tez mam swoje watpliwosci, dylematy, ale na poczatku mojej drogi poswiecilem kilka miesiecy na zdobycie wiedzy… i tych niewiadomych jest coraz mniej:) nie jestem ekspertem, ale cos tam wiem. Masz pytan dzwon smialo, numer masz:p, ale pamietaj zegar tyka to tylko startowka:)
Dzieki Lukasz , mam nadzieje ze Tedowi jak i innym sie przyda .
Kamilu, Julio oraz wszyscy Ci ktorzy zabrali glos pod tym wpisem,
Jestem autorem maila, ktory zostal powyzej zacytowany. Dziekuje za wszelkie glosy. W szczegolnosci chcialem podziekowac Lukaszowi i Grzeskowi - ogromna dawka wiedzy, ktora dala mi do myslenia.
Chcac sie nie jako odwdzieczyc a zarazem ostrzec wszelkie osoby, ktore znajduja sie w podobnym polozeniu zamieszczam ponizej pare zdan.
Od momentu, gdy wyslalem do Kamila ten mail skontaktowal sie ze mna broker kredytowy z Polski. Po przeanalizowaniu sytucji okazalo sie ze moja zdolnosc kredytowa dla polskich bankow wynosi 0! Tak wiec moje watpliwosci co do kupowania na kredyt badz za gotowke zostaly rozwiane jakoze jedyna opcja jak mi pozostaje sa zakupy gotowkowe. Powyzsza sytuacja wynika z faktu ze mam zakupiona nieruchomosc na kredyt w UK. Wiele polskich bankow automatycznie skresla potencjalnych kredytobiorcow w takiej sytuacji jak moja. Powyzszy przyklad opisuje oczywiscie w ramach przestrogi dla potencjalnych inwestorow, korzy sledza watki na tym forum.
Pozdrawiam wszystkich
TedMockloc
@Grzesiek: Przosze, czy mogl bys mi napisac na ktory to bank trzeba tak uwarzac? camillous(at)gmail(kropka)com
@Kamil: Czytalem gdzies, ze przy waszych zakupach mieszkan w Czestochowie korzystacie z uslug brokera kredytowego. Mogl bys stracic na to pare slow, jak to dziala, jak sie takie osoby/firmy znajduje, jak szybko mozna uzyskac kredyt, cza dzialaja tylko lokalnie czy na terenie calej polski, jakie sa koszta, na co trzeba uwazac, itp. Bylbym bardzo wdzieczny.
Czesc Camillous , Jula poprosila naszego znajomego brokera by napisal kilka slow co i jak dziala , takze uzbroj sie w cierpliwosc
wkrotce cos sie pojawi na ten temat .