Małe jest piękne- kawalerka Ani i Rafała
22 kwiecień 2014 przez Julia & Kamil
Chciałbym podzielić się ze wszystkimi czytelnikami bloga historią zakupu mojego pierwszego mieszkania pod wynajem w moim rodzinnym mieście Sandomierz.
Aktualnie posiadam jedno mieszkanie na wynajem ale zamierzam dość intensywnie rozbudowywać posiadany portfel nieruchomości również w innych miastach.
Kawalerka, której historię chciałbym tutaj przedstawić zlokalizowana jest na parterze w centrum miasta i ma 18,5 m2 – jest malutka ale z ciekawym rozkładem i dużym balkonem.
Myślę, że metraż w tym wypadku jest plusem bowiem przy niższej cenie całości otrzymujemy samodzielne mieszkanie a wynajem w Polsce opiera się przecież na wynajmowaniu mieszkań a nie metrów kwadratowych.
Mieszkanie zakupiłem jako pustostan od Gminy w drodze II przetargu ustnego – w związku z tym iż przez dłuższy czas nie było zamieszkiwane odcięte były wszystkie media łącznie z brakiem liczników co wydłużyło czas remontu.
Ponieważ wynajem w moim mieście jest dosyć prymitywny – większość mieszkań wynajmują Ci, którzy je odziedziczyli, bądź przeprowadzili się do domu/większego mieszkania a z obecnym nie bardzo wiedzą co zrobić.
W związku z tym stan tych mieszkań pozostawia wiele do życzenia – są brzydkie i po prostu stare.
Wymyśliłem, że swoje mieszkania muszę kupować tanio, remontować solidnie i ładnie ale pilnując kosztów.
Ponieważ posiadam pewne doświadczenie z budową/remontem oszacowałem, że różnica w kosztach pomiędzy najtańszym remontem z użyciem najtańszych materiałów nie będzie duża w stosunku do remontu wykonanego z użyciem dobrych i co równie ważne atrakcyjnych wizualnie materiałów. Koszt robocizny ułożenia paneli, płytek czy malowania ścian jest w każdym wypadku taki sam – niezależnie czy kładziemy niezbyt piękne ale najtańsze płytki/panele czy może produkt ładniejszy i lepszej jakości.
Ja wybieram drugą drogę i zamiast najtańszych płytek za 30zł/m2 które już w dniu zakupu wyglądają jakby miały 10 lat wolę kupić ładne, wielkoformatowe płytki gresowe w II gatunku za które płacę ok. 60 zł/m2 gdy ich sklepowa cena w I gatunku wynosi zazwyczaj więcej niż 200 zł/m2. Oprócz niewątpliwego efektu wizualnego są również o wiele twardsze co znacząco zwiększa ich trwałość w stosunku do płytek szkliwionych które bardzo łatwo utrącić, uszkodzić. Biorąc pod uwagę metraż kawalerki i potrzebną ilość materiału każdy zdecydować musi sam czy jest w stanie na tym etapie „dołożyć” kwotę ok. 300 zł więcej np. do płytek…skoro i tak muszę robić remont nie jestem raczej zainteresowany mieszkaniami „do odświeżenia” a najchętniej kupiłbym całkowitą ruinę nawet bez okien 
Niestety takich mieszkań na rynku jest mało.
Niestety takich mieszkań na rynku jest mało. Moje podejście wynika z faktu, że wolę mieszkania do generalnego remontu bowiem dostają one „drugie życie” a ja wiem co mam – wymieniam wszelkie instalacje, okna, drzwi by mieć spokój na wiele lat w przyszłości.
Wracając do mojego pierwszego mieszkania na wynajem – aktualnie remont dobiega końca, pozostało umeblować i dokończyć ostatnie prace jak montaż np. kabiny, szafy czy kuchni.
Dane techniczne:
Powierzchnia: 18,5 m2
Lokalizacja: centrum miasta
Piętro: parter + balkon
Cena zakupu: 48 985 zł + koszty notarialne 905 zł (zakup od Gminy zwolniony jest z podatku PCC)
Stan: do remontu
Koszty eksploatacyjne: 148 zł/miesiąc (Fundusz remontowy, eksploatacja, śmieci, C.O. bez opomiarowania)
Zakres remontu:
- wymiana instalacji elektrycznej
- wymiana instalacji wodno-kanalizacyjnej + montaż licznika
- przeróbka instalacji centralnego ogrzewania + wymiana kaloryferów
- montaż instalacji TVSAT-LAN
- wyrównanie wylewek
- cyklinowanie podłogi drewnianej pod ułożenie paneli
- gładzie na ścianach
- wyburzenia ścian
- wymiana drzwi wejściowych
- płytki, panele, malowanie
- generalne przeróbka łazienki (zamiana wanny na kabinę, wyodrębnienie miejsca na umywalkę, Geberit)
- montaż mebli kuchennych oraz szafy „na wymiar”
- umeblowanie
- podwieszany sufit na całości
- inne drobne prace o których zapomniałem
Poniżej przedstawiam zdjęcia z początku prac remontowych. Niestety niektóre są bardzo słabej jakości gdyż aparat w moim telefonie trochę „niedomagał” ;).
W kolejnych wpisach przedstawię poszczególne pomieszczenia – przyjrzymy się bliżej użytym materiałom i kosztom.
RSS
No to czekamy na cd…
Gratuluję. Pozdrawiam autorów z naszego rodzinnego miasta. Miło jest przeczytać, że w tym mieście ktoś myśli i działa podobnie. Chętnie bym Was poznał i wymienił się doświadczeniami:)
gratulujemy inwestycji i pozdrawiamy
czytając widzę, że myślicie zupełnie jak my (u nas także płytki nieco droższe)
z niecierpliwością czekamy na opis zmagań z najemcą i opis rynku najmu w, bądź co bądź, relatywnie małym mieście (tak jak u nas)
Kasia i Sławek
Dzięki za komentarze. Ciąg dalszy pojawi się jak tylko przybędzie kilka mebli i będzie można coś sensownego napisać…Aktualnie dotarła lodówka, płyta do kuchni
Leszku - podaj proszę jakiś namiar na siebie.
Witam
Napisz do mnie na tego maila.
[email protected]
Witajcie, gratuluję kolejnego kroku ku wolności finansowej, właśnie sprawdziłem z ciekawości, że Sandomierz ma tylko 25.000 mieszkańców, nie macie obaw przed inwestycją w tak małej miejscowości? ja w swoim rodzinnym mieście mam obawy zainwestować a miejscowość liczy coś około 75.000 mieszkańców…
Dzięki z góry za odpowiedź, trzymam kciuki i pozdrawiam
Grzegorz.
Cześć Greg!
Obawy? Jasne ze mamy…Mimo to działamy
Zawsze jest wiele znaków zapytania…sam się łapię na tym, że wymyślam wiele potencjalnych zagrożeń gdy analizuję daną inwestycję…Gdybym jednak siedział, czekał i myślał to pewnie tak już by zostało…że bym siedział…i myślał 
Sandomierz jest dosyć specyficznym miastem - niewielkim i raczej bogatym…a na pewno drogim jeżeli chodzi o nieruchomości zwłaszcza gruntowe….
Podsumowując - boję się ale robię
Mam nadzieję, że już niedługo nasz portfelik powiększy się o kolejne 2 kawalerki 
Mam pytanie, jak wygląda rynek wynajmu w Sandomierzu?
Za 50tys w Warszawie można kupić ładny garaż. Kawalerka w Warszawie do remontu kosztuje od 170 - 220 tys. + remont 30 - 40 tys. Zamykamy się w kwocie 250 tys. czynsz na poziomie około 350/400 PLN miesięcznie. Kawalerkę wynajmujemy za około 1500 pln/mies + opłaty. Dochód 1100 pln/mies - podatek 19% akurat jestem na liniowym zostaje 890 pln/miesiecznie. Roczna stopa zwroty wynosi 4,2% trochę słabo …
Ktoś ma jakieś propozycje?