Historia oraz mieszkanie Grzegorza z Poznania mini-akademik
11 czerwca 2013 przez Julia & Kamil
Witamy serdecznie ,dzis przedstawiamy sylwetke oraz jedna z inwestycji Grzegorza z Poznania .
Mielismy okazja poznac Grzegorza podczas jego oraz Piotra Hryniewicza wizyty w Londynie .
Podczas tej wizyty wyzej wymienieni Panowie pokazali nam na przykladach jak dobrze inwestowac pieniadze w Polsce . To zaczynamy i oddajemy glos Gregorzowi … 🙂
Mielismy okazja poznac Grzegorza podczas jego oraz Piotra Hryniewicza wizyty w Londynie .
Podczas tej wizyty wyzej wymienieni Panowie pokazali nam na przykladach jak dobrze inwestowac pieniadze w Polsce . To zaczynamy i oddajemy glos Gregorzowi … 🙂
Moja przygoda z nieruchomościami na dobre rozpoczęła się pod koniec 2011 roku. Wcześniej dużo czytałem chcąc zdobyć niezbędną wiedzę, która umożliwi mi zajęcie się tematem na poważnie, na początku 2012 roku miałem również niezwykłą przyjemność uczestniczyć w szkoleniu prowadzonym przez Piotra Hryniewicza, dzięki czemu moje działania nabrały tempa, ale o tym może przy innej okazji.
Najintensywniejszy jak dotąd okres mojej pracy z nieruchomościami zanotowałem w okresie między czerwcem a październikiem 2012 roku. Wtedy to właśnie wystartowałem z poszukiwaniami, a za cel obrałem sobie zakup 3 dużych mieszkań. Sukcesem jednak miało być sfinalizowanie, co najmniej jednej transakcji. Jak się później okazało udało mi się kupić, aż 3 mieszkania, które wyremontowałem, wynająłem i aktualnie nimi zarządzam, nie ominęły mnie jednak najróżniejsze przeszkody i trudności, którym dzielnie stawiałem czoła, jednakże bez pomocy rodziny i znajomych sztuka ta by mi się nie udała.
Kończąc wstęp chciałem dodać tylko, iż od niecałego roku jestem mieszkanicznikiem i podążam ścieżką do wolności finansowej.
Dziś opowiem o mieszkaniu, które ma największy potencjał do generowania solidnego cashflow. Kupiłem to mieszkanie od bankowca, który najpierw w nim mieszkał, a następnie wynajmował je przez kilka lat. W 2006 roku kupił je za 120.000 zł, ja natomiast w 2012 zapłaciłem za nie 264.000 zł. Sprzedawał mieszkanie gdyż nie udawało mu się generować satysfakcjonujących dochodów, rocznie uzyskiwał 20.000 zł wpływu z najmu nie kontrolując i nie rozliczając mediów (roczny koszt około 10.000 zł).
Dostrzegłem jednak w tym mieszkaniu to, czego poprzedni właściciel nie widział, możliwość znacznego zwiększenia wpływów z najmu. Po pierwsze postanowiłem mieszkanie wyremontować, mimo, iż można było je wynająć bez dokonywania remontu. Dzięki temu jednak możliwe stało się uzyskanie większych wpływów z najmu oraz poprawienie jego stanu technicznego, co uczyniło mieszkanie bezpieczniejszym. Dzięki remontowi mogłem również wprowadzić kilka istotnych zmian oraz uzyskać solidny cashback. Istotne zmiany to podzielenie dużego pokoju 21m2 na dwa mniejsze 13m2 i 7m2 oraz dobudowanie dodatkowego prysznica w obszernym korytarzu. Mieszkanie aktualnie ma 5 pokoi, wc, łazienkę z wc oraz prysznic.
Remont:
- generalny kuchni i sanitariatów: wymiana całej instalacji wod-kan, udrożnienie wentylacji, wymiana instalacji elektrycznej, glazura i terakota;
- korytarze: podłoga płytki, szpachlowanie i malowanie ścian i sufitu dobudowanie dodatkowego prysznica);
- pokoje: panele, szpachlowanie i malowanie ścian i sufitu, wymiana okna balkonowego oraz postawienie ścianki działowej;
- wymiana wszystkich drzwi wewnętrznych;
Przechodząc do tematu trudności przy realizacji powyższej inwestycji można je podzielić na kilka kategorii:
- poszukiwania: nie jest łatwo znaleźć mieszkanie, które będzie spełniało wszystkie warunki jednocześnie tj. nadaje się na wynajem na pokoje, jest w odpowiedniej cenie, jest dostępne w okresie, który nam odpowiada (jednakże to był najmniejszy problem);
- kredytowanie: tutaj skala trudności rośnie, Ci którzy to przerabiali doskonale wiedzą o czym mowa, najgorsze jest jednak przedłużanie się procesu;
- remont: z tym właśnie elementem miałem najwięcej trudności, a co za tym idzie to właśnie przyczyna największej ilość stresów, które mi towarzyszyły przy całym procesie, krótko mówiąc remont przeciągnął się z końca września na 3 tydzień października, co spowodowało powstanie kolejnych trudności związanych z najmem;
-najem: w związku z przegapienia najlepszego momentu aktualny najem nie jest optymalny, ale już niedługo zostanie on zoptymalizowany;
Informacje o nieruchomości
•Budynek: wielka płyta (9/11 pięter, w 2012 roku zakończona termomodernizacja)
•Powierzchnia: 76 m2 + piwnica
•Liczba pokoi, 5: 13, 12, 10, 9, 7 [m2]
•Sanitariaty:
•łazienka (prysznic + wc)
•prysznic
•wc
•Kuchnia: 8 m2
•Własność: spółdzielcze własnościowe z KW
•Lokalizacja: osiedle z lat 80-tych, dobrze skomunikowane,
15 min tramwajem do ścisłego centrum
15 min tramwajem do ścisłego centrum
•Cena wyjściowa: 290 000 zł
•Cena zakupu: 264 000 zł
Pokój 12 m2
przed i po :
Pokój 9 m2
Pokój 10 m2
Co zrobić z pokojem 21 m2 ?
odpowiedz : 21 m dzielimy na dwa pokoje (13 m2 i 7 m2)
Kuchnia 8 m2
przed i po
Łazienka z wc
przed i po
wc
Za duży korytarz? moze prysznic ?
Koszty inwestycji i Kredyt
•Cena zakupu: 264 000 zł
•Koszt inwestycji: 316 000 zł
•remont: 30 000 zł
•meble + agd: 9 000 zł
•pozostałe: 13 000 zł
PCC, notariusz, koszty sądowe, paliwo, telefon, opłaty do momentu wynajęcia (kredyt, administracja, media)
•Kredyt na 40 lat: 373 600 zł
•prowizje bankowe: 12 200 zł (w tym ubezpieczenie nieruchomości na 5 lat i na życie na 14 miesięcy)
•oprocentowanie: 1,84% + WIBOR (początkowo 7,2%, teraz 5,9%)
•aktualna rata: 2 064 zł
•cashback: 57 600 zł
Cashflow
aktualne optymalne (wrzesień)
5 x 1-osobowe 3 x 1-osobowe, 2 x 2-osobowe
4 x 630 + 1 x 480 = 3 000 zł 3 x 680 + 4 x 470 = 3 920 zł
- 309 zł (administracja) - 309 zł (administracja)
- 2 064 zł (rata) - 2 064 zł (rata)
627 zł (cashflow przed podatkiem) 1 547zł (cashflow przed podatkiem)
Zachecam do komentowania jak i dzielenia sie swoimi doswiadczeniami z remontow.
Bo jak wiecie milo sie oglada ale … ktos musi pokazywac 🙂
Zainteresowanych prosze o kontakt na adresy :
[email protected] lub [email protected]
RSS
Za ile wynajmujesz jeden pokój?
Dodalem na koncu cashflow ,mozna sprawdzic ceny za pokoje . Pozdrawiam
Witam
Co to znaczy cashback? Dochód z najmu? Na czysto po odjeciu wszystkich opłat? Wynajmujesz studentom na długi okres czy na doby?
Robert
kredyt 373 600 - koszt inwestycji 316 000 = cashback 57 600 , mieszkanie wynajmowane jest studentom
Cashback to kwota z zaciągniętego kredytu jaka zostaje nam po zakończeniu inwestycji.
Najem długoterminowy - 1 rok.
pokoje dość ciemne i jeśli były remontowane to kiepsko trochę wyszło ciemne i wyglądają jak późny gierek - jednak Poznań to takie miejsce ze nawet takie coś się wynajmie bez problemu
Kwestia gustu ,jak dla mnie ok, mysle ze nie ma sensu przepalacac za remont poniewaz w czynszu to raczej nikt nam tego nie zwroci .
Ma byc czysto , schludnie i tanio .
Witam. Ciekawy case… mam takie pytanka.
1. Jeżeli wartość zakupu nieruchomości to 264 tyś. to jakim cudem został wzięty kredyt ta 373 tyś. ?
2. Muszę przyznać, że koszt administracji jest wyjątkowo niski. Może był to koszt w momencie gdy była zameldowana tam wcześniej np. jedna osoba, przecież jeżeli w chwili obecnej mieszka tam 5 osób i zużywa wodę to nie chce mi się wierzyć, że ten koszt jest nadal na poziomie 310 zł. (500 zł. myślę byłoby realne i zmieniało trochę cashflow z wynajmu) ?
1. 97.000 na remont
- remont był rozliczany na podstawie zdjęć, nie były potrzebne rachunki
- kwota, która została z remontu po odliczeniu wszelkich kosztów to cashback 57.000 (oznacza to, że na tą inwestycję w ostatecznym rozliczeniu nie wydałem ani grosza)
2.koszt administracyjny uwzględnia remontowe i eksploatacyjne, pozostałe koszty (wszystkie media, śmieci, internet) pokrywają najemcy; koszt nie wzrasta wraz z zwiększeniem liczby najemców
Całe mieszkanie jest jasne, pokoje w rzeczywistości również, między innymi dzięki zastosowaniu jasnego koloru farby.
Na prośbę rozwijam temat kwoty na remont.
Remont podnosi wartość nieruchomości i dla banku nieruchomość będzie miała 100%LTV po dodaniu kosztu remontu do ceny zakupu nieruchomości. Stąd całość finansowania zamyka się jednym kredytem hipotecznym.
Najważniejsza jest informacja, mi udało się poznać wiele osób, które zajmują się inwestowaniem i dzięki temu mogłem się od nich dowiedzieć więcej. Wielu inwestorów nie obawia się dzielić swoją wiedzą i na pewno warto takich osób poszukać i skorzystać z ich wiedzy.
Siedem osób na mieszkanie w bloku? Masakra. I cena jak z kosmosu! Panie, będziesz miał Pan dużą rotację. Ludzie wolą mniejsze i są w stanie za nie więcej płacić. Mówię z pozycji wynajmującego przez 10 lat studenta. W ogóle to przez takich jak Pan robi się syf na rynku, bo wynajmującego traktuję się jak bydło, które upycha się niczym brojlery. A inni patrzą i kopiują takie pomysły.
ceny wysokie wiec duze prawdopodobienstwo czasowych wolnych pokoji plus mozliwa duza rotacja ludzi co spowoduje zmniejszenie przychodu.Jak na Poznan to dosc kiepsko.
Grzegorz,
byłbym wdzięczny za informacje na koniec września 2013r. - czy udało się wynająć pokoje zgodnie z założeniami? A ponadto jaki okres „pustostanów” miałeś od momentu zakończenia inwestycji (np. okres wakacji).
Nie znam rynku „poznańskiego”, ale np. w Katowicach, skąd pochodzę takie ceny w przedstawionym przez Ciebie standardzie są niemożliwe do uzyskania.
Pozdrawiam i życzę sukcesów.