R jak Radom

25 listopad 2015 przez Kamil

Dziś wpis, można powiedzieć stałego bywalca Tomka który ma chęć,ochotę i oczywiście czas by podzielić się z nami swoją kolejną inwestycją w Radomiu.

Witam,

Nareszcie zebrałem się do napisania paru zdań na temat naszego drugiego mieszkania, kupionego z myślą o wynajmie. Pierwsze zostało opisane tutaj:

http://mieszkanicznikodpodszewki.pl/2015/05/mieszkanie-na-wynajem-czy-do-katalogu.html

Analiza inwestycji w pierwsze mieszkanie dała nam dużo do myślenia:

- nowoczesny budynek,

- mały metraż mieszkania (nie przepłacaj za dodatkowe metry)

- duże loggie,

- taras na dachu,

- garaż podziemny,

- winda,

- cena przystępna,

- niski czynsz (najemca zawsze patrzy na całkowity koszt, mniejszy czynsz więcej dla wynajmującego)

- okolica też całkiem dobra,

Moje wszelkie obliczenia wskazywały, że musi być dobrze, z niezłym cashflow i zwrotem z inwestycji.

Pchnęło nas to do zakupu ostatniej identycznej kawalerki, w tym samym pionie na drugim piętrze. Pojawił się mały problem, bowiem dwie różne osoby miały to mieszkanko zarezerwowane, ale do końca nie były pewne czy będą w stanie je nabyć (jedna miała problem z kredytem a druga zbyt niski wkład własny) i miało się to odbyć na zasadzie kto pierwszy ten lepszy. Będąc w biurze firmy deweloperskiej trafiłem akurat na prezesa i powiedziałem, że chcę kupić jeszcze jedno mieszkanie i jestem zdecydowany na 100%. Tym samym wysunąłem się na prowadzenie w kolejce i wkrótce druga kawalerka była nasza.

Rzut mieszkania:

Zdięcia w trakcie remontu:

 

Mieszkanie postanowiliśmy wykończyć w podobny sposób jak naszą pierwszą kawalerkę. Zamieniliśmy tylko kabine prysznicową na wannę, w kuchni zamontowaliśmy inny zestaw mebli (moim zdaniem lepszy/żywotniejszy bo węższe fronty 40cm w przeciwieństwie do 60cm mniej obciążają zawiasy, czyli najsłabszy element zestawów za kilkaset złotych) oraz dodaliśmy zmywarkę. Płyta elektryczna także nieco inna niż w pierwszej kawalerce – tu ze względu na zmywarkę zmieściła się tylko wersja z dwoma polami. Niewiele tańsza od czteropolowej, także jeśli jest możliwość warto zawsze zamontować 4 pola, ale myślę, że w codziennym użytkowaniu kawalerki nie będzie to problemem.

W łazience jak poprzednio rządzi płytka Rovese bianca wraz z naszym ulubionym Aplauzem, jako dekorem. Tym razem jest to mix płytek czarnych, czerwonych i białych. Na wyprzedażach po kilkanaście zł za m2. Długo wymyślaliśmy wzór i wielkość mozaiki nad wanną, aż w końcu wygrał mój projekt łączący wyimaginowane radomskie wieżowce ze znaną i lubianą marką odzieży sportowej ;). Drzwi, jak w poprzednim mieszkaniu, mamy z odzysku, szafę w przedpokoju robioną na zamówienie z najprostszych i tanich białych płyt, a skręcaną we własnym zakresie.

W pokoju nieśmiertelne łóżko beddinge i stolik lack (odrobina ikei jeszcze nikomu nie zaszkodziła ;-)) Do tego własnoręcznie zrobiony abażur oraz obraz namalowany przez żonę. Myślę, że udało nam się sprytnie połączyć dwa żywe kolory tj. czerwony w części kuchennej, czerwono-turkusowy przy stole jadalnym i turkusowy w pokoju. Wieczorami prywatności strzegą drewniane żaluzje z odzysku. Mamy ich jeszcze co najmniej na 2 mieszkania :).

Ponownie 3/4 materiałów kupiliśmy wcześniej i spokojnie czekały na czas remontu, który wciąż przesuwał się, ponieważ czekaliśmy na oddanie bloku do użytku. Chcieliśmy w ten sposób ominąć umowę deweloperską na wybudowanie mieszkania, i sfinalizować zakup przy użyciu umowy kupna-sprzedaży gotowego już mieszkania - o jedno spotkanie z notariuszem i kilka spotkań z bankiem mniej.

Teraz trochę liczb.

Mieszkanie 99: tyś zł

Garaż 25: tyś zł (kupiliśmy garaż w tym bloku na własny użytek, ponieważ mieszkamy niedaleko, wrzucając go w kredyt)

Kredyt: 97 tyś zł

Zainwestowane pieniądze: 45 tyś zł w tym wkład własny, remont, notariusz, prowizje itp

Remont i wyposażenie: 14 tyś zł

Daje to ratę ok: 530 zł

Wynajem netto: 760 zł (wiem, że można by uzyskać 850zł ale najemca jest sprawdzony i na długi okres)

Może w tym akurat wypadku zwrot nie jest oszałamiający ale biorąc pod uwagę dużą zniżkę dla najemcy (ok 100zł), możliwość posiadania garażu w cenie inwestycji to jest ok. Przepływ jest na plusie.

Gdybyśmy jednak chcieli wynająć to po cenie rynkowej np. 850zł + 150 zł za garaż to mamy 1000zł. Odjąć 8,5% podatku ryczałtem daje to 915zł miesięcznie. 915zł-530zł=385zł

385złx12msc=4620zł 4620/45000=10% - wersja mocno optymistyczna.

Zakładając wersję pesymistyczną: 860zł po podatku. Wibor mocno wzrósł i rata jest 600zł.

860zł-600zł= 260zł 260złx11msc=2860zł 2860/45000= 6,35%

Podsumowując, to nasza druga udana inwestycja, a już się ma ochotę na więcej.

 

Zdjęcia po remoncie:

Dzięki wielkie za uwagę, jeśli nie jest to dla Ciebie problemem drogi czytelniku, polub ten wpis by tym sposobem więcej osób mogło dowiedzieć się o naszym istnieniu. Pozdrawiamy serdecznie.