Mieszkanie na mikołaja - update Jankesa
28 grudzień 2013 przez Julia & Kamil
Po poście Mieszkanie na mikołaja pojawiło się kilka pytań ,więc Jankes udziela odpowiedzi i zarazem kilku porad 
Witam , troszkę czasu zajęło mi odpisanie , ale mam teraz urwanie głowy z remontem , dodatkowo mamy wszak okres świąteczny i też muszę pilnować swojej pracy z której mam pieniądze dziś. Więc tak w skrócie :
- cena 91 000 zł za 27m2
miejscowość bardzo mała ( jakieś 1/3 Radomska – powinniście znać ) Jednakże nie wiem czy cena oraz wielkość oraz lokalizacja komuś coś bardziej naświetli sytuację , gdyż ciężko jest porównać jakieś miasta nie znając specyfiki rynku lokalnego . Do tej pory inwestowałem we Wrocławiu i jestem przyzwyczajony do “okazji” na poziomie 5-6 tys zł za m2 . Jak czasem zaglądam sobie na inne miasta które znam – Bełchatów , Radomsko , Częstochowa (moje rodzinne:) To wydaje mi się że jestem na jakiejś wielkiej wyprzedaży , gdzie ceny zaczynają się od 2 tys zł za m2 .
Ostatnio znalazłem mieszkanie w Radomsku 40m2 2 pokoje za 46000 zł w nowych blokach !!! Niestety wiem jak jest z wynajmem w tych miastach (choć mogę sie mylić gdyż jest to suma różnych zasłyszanych opinii) , ciężko jest znależć lokatora który zasiedlił by na dłużej za rozsądne pieniądze. Miasteczko w którym obecnie kupiłem tą kawalerkę jest mi bardzo dobrze znane gdyż tutaj mieszkam oraz pracuje ( nie chcę zdradzać nazwy ) i znajduje się na Dolnym Śląsku .
Ceny gruntów oraz mieszkań bardzo zbliżyły się do Wrocławia , a to z tego powodu ponieważ w granicach miasta znajduje się kilkanaście dużych fabryk oferujących pracę niemal każdemu . Bezrobocie lokalne praktycznie nie istnieje .
Jest ciągły napływ nowych ludzi podejmujących pracę a jednocześnie nic nowego się nie buduje . Po dogłębnej analizie rynku zauważyłem iż jest deficyt w mieszkaniach na wynajm .
Okazało się że można sie spotkać z ogłoszeniami ludzi którzy szukają mieszkań .
Heh takie miejscowe Eldorado .
Niestety jest też kilka minusów , po pierwsze dość wysokie ceny , po drugie brak małych mieszkań ( ciężko znależć cos poniżej 40 metrów ) , po trzecie niezrozumienie oraz niechęć do płacenia normalnych rynkowych czynszów .
Takie myślenie małomiasteczkowe niestety panuje tutaj , że skoro to małe miasteczko to czynsze powinny być tez bardzo niskie , najlepiej tylko do spółdzielni ( to i tak za dużo – hihi ) . Ależ się rozpisałem .
Ostatnio znalazłem mieszkanie w Radomsku 40m2 2 pokoje za 46000 zł w nowych blokach !!! Niestety wiem jak jest z wynajmem w tych miastach (choć mogę sie mylić gdyż jest to suma różnych zasłyszanych opinii) , ciężko jest znależć lokatora który zasiedlił by na dłużej za rozsądne pieniądze. Miasteczko w którym obecnie kupiłem tą kawalerkę jest mi bardzo dobrze znane gdyż tutaj mieszkam oraz pracuje ( nie chcę zdradzać nazwy ) i znajduje się na Dolnym Śląsku .
Ceny gruntów oraz mieszkań bardzo zbliżyły się do Wrocławia , a to z tego powodu ponieważ w granicach miasta znajduje się kilkanaście dużych fabryk oferujących pracę niemal każdemu . Bezrobocie lokalne praktycznie nie istnieje .
Jest ciągły napływ nowych ludzi podejmujących pracę a jednocześnie nic nowego się nie buduje . Po dogłębnej analizie rynku zauważyłem iż jest deficyt w mieszkaniach na wynajm .
Okazało się że można sie spotkać z ogłoszeniami ludzi którzy szukają mieszkań .
Heh takie miejscowe Eldorado .
Niestety jest też kilka minusów , po pierwsze dość wysokie ceny , po drugie brak małych mieszkań ( ciężko znależć cos poniżej 40 metrów ) , po trzecie niezrozumienie oraz niechęć do płacenia normalnych rynkowych czynszów .
Takie myślenie małomiasteczkowe niestety panuje tutaj , że skoro to małe miasteczko to czynsze powinny być tez bardzo niskie , najlepiej tylko do spółdzielni ( to i tak za dużo – hihi ) . Ależ się rozpisałem .
Teraz szybko coś o mieszkaniu .
Postanowiłem zminimalizować koszty remontu , i tylko delikatnie odświeżyć do wynajmu.
Więc kafelki w kuchni na podłodze zostają choć są wstrętne .
Na ścianach musiałem niestety skuć poprzednie gdyż były powiercone i tak nie pasowały by pod zabudowę kuchenną .
Meble kuchenne mam właśnie jutro odebrać w Radomsku , i po zmontowaniu położę nowe płytki ( 19,99 m2 promocja w markecie ).
Większość innych materialów kupuję w lokalnych sprzedawców gdyż o dziwo okazuje sie że np Castorama ma 2x droższe wkrety , gwożdzie , gniazdka , i inne drobiazgi o ktorych się nawet nie pamięta a kupić trzeba.
W przedpokoju podłoga już skuta i czeka na nowy gres niestety brzydki , bo kolorystycznie pasujący do łazienki i kuchni .
Drzwi do pokoju oraz łazienki nowe papierowe z marketu , natomiast wejsciowe to Polskie sosnowe – tanie i ładne . Pokój będzie troszkę zmieniony gdyż z koloru lekkiego karmelu będzie zmieniony na zwykły biały . Jasny , optycznie powiększający , ekonomiczny , oraz łatwy do poprawek oraz odświeżenia przy zmianie lokatorów .
Tutaj wspomnę iż dotąd wszyscy najemcy pytali mnie czy mogą zmienić sobie kolor na jakiś inny – ładniejszy – oczywiście zawsze pozwalam na takie zmiany , lecz zastrzegam iż jest zasada otrzymują białe i zdają białe . No i jeszcze żaden nie przemalował .
Postanowiłem zminimalizować koszty remontu , i tylko delikatnie odświeżyć do wynajmu.
Więc kafelki w kuchni na podłodze zostają choć są wstrętne .
Na ścianach musiałem niestety skuć poprzednie gdyż były powiercone i tak nie pasowały by pod zabudowę kuchenną .
Meble kuchenne mam właśnie jutro odebrać w Radomsku , i po zmontowaniu położę nowe płytki ( 19,99 m2 promocja w markecie ).
Większość innych materialów kupuję w lokalnych sprzedawców gdyż o dziwo okazuje sie że np Castorama ma 2x droższe wkrety , gwożdzie , gniazdka , i inne drobiazgi o ktorych się nawet nie pamięta a kupić trzeba.
W przedpokoju podłoga już skuta i czeka na nowy gres niestety brzydki , bo kolorystycznie pasujący do łazienki i kuchni .
Drzwi do pokoju oraz łazienki nowe papierowe z marketu , natomiast wejsciowe to Polskie sosnowe – tanie i ładne . Pokój będzie troszkę zmieniony gdyż z koloru lekkiego karmelu będzie zmieniony na zwykły biały . Jasny , optycznie powiększający , ekonomiczny , oraz łatwy do poprawek oraz odświeżenia przy zmianie lokatorów .
Tutaj wspomnę iż dotąd wszyscy najemcy pytali mnie czy mogą zmienić sobie kolor na jakiś inny – ładniejszy – oczywiście zawsze pozwalam na takie zmiany , lecz zastrzegam iż jest zasada otrzymują białe i zdają białe . No i jeszcze żaden nie przemalował .
A no i łazienka zostaje taka jak na zdjęciach , powymieniam tylko silikony .
Reszta oczywiście będzie umeblowane raczej skromnie lecz funkcjonalnie . No i co do ceny planuję 750 zł plus wszystkie pozostałe opłaty .
Jestem zwolennikiem czynszu raczej dopasowanego do oczekiwań klienta i poprzez to jeszcze nigdy nie miałem żadnych przestojów , a nawet w jednym przypadku ktoś zapłacił za pół miesiąca wstecz .
Reszta oczywiście będzie umeblowane raczej skromnie lecz funkcjonalnie . No i co do ceny planuję 750 zł plus wszystkie pozostałe opłaty .
Jestem zwolennikiem czynszu raczej dopasowanego do oczekiwań klienta i poprzez to jeszcze nigdy nie miałem żadnych przestojów , a nawet w jednym przypadku ktoś zapłacił za pół miesiąca wstecz .
No myślę że wystarczy tego mojego gadulstwa .
Jak będę miał zdjęcia to podeślę .
Jak będę miał zdjęcia to podeślę .
Pozdrawiam i życzę wesołych świąt .
RSS
Hmm.. też jestem z dolnośląskiego i już przez chwilę myślałam że wiem o jakiej miejscowości mówisz.. a jednak nie wiem
Mam nadzieję, że zobaczymy za jakiś czas zdjęcia po remoncie
co do tych gwoździ, wkrętów itd., to czesto racja.. ostatnio kupiłam 3 paczki jakiś wkrętów w markecie za X, potem pojechałam do zwykłego sklepu w miasteczku bo mi brakowało i okazało się za te 3 paczki w markecie, tam kupiłabym ich 5
Koszt: 91k PLN + notariusz, podatek, meble itp = około 100k PLN.
Zysk: 750PLN/msc - podatek. ROI chyba niewysokie?
Pozdrawiam
8% to mało ?
8% to naprawde fajny zwrot,dobry zakup,gratulacje
Jestem zupełnie zielony w tym temacie, ale wydaje mi się, że:
750 - 63.75 (8.5% ryczałt) = 686.25
do tego jeszcze dojdzie koszt remontów/wymiany mebli itp, czyli średni miesięczny zysk który właściciel dostaje do łapy wyniesie powiedzmy 650PLN, co daje 6.5%.
Ja drążę temat, ponieważ szukam swojego pierwszego mieszkania i cudze przykłady są dla mnie ogromnym źródłem wiedzy. Ten jest tym bardziej bliski, że znalazłem kawalerkę 16m2 w Gdańsku którą właściciel jest w stanie oddać za 70k PLN. Jest ona w opłakanym stanie, więc remont + notariusz/podatek/mebleitp wyniesie około 100k PLN. Wydaje mi się, że byłbym w stanie ją wynająć za 750PLN/msc. Aktualnie dałem ogłoszenie podpuchę, że wynajmę takie mieszkanie za 1000PLN/msc + opłaty. Wkleiłem ładne zdjęcie z internetu i dałem opis taki żeby wyglądało realnie i jak najbliżej tego co chciałbym osiągnąć. Niestety ZERO odzewu :). Chyba muszę zastosować zasadę 100:10:3:1 i zacząć dzwonić do większej ilości ludzi z ofertą. Dodatkowo próbuję kontaktować się z pośrednikami.
Ostatnio też jeden człowiek polecił mi koniecznie zagranie w cashflow, znalazłem wersję online:
http://www.richdad.com/classic
gra jest maksymalnie wciągająca!
Pozdrawiam
Takie sa realia tej zabawy. Ja celuje z zwot netto ok 7% i jakos do tego dobijam. Moje portfolio sklada sie z mieszkan kupowanych od developerow(nowe),a pierwsze mieszkanie kupilem w 2008. Jak chcesz wiekszy zwrot to 8-8,5% jest realne ale wymaga sporo szukania,targowania sie i kompromisow. Jak przesadzisz z najmem to ci sie najemca bedzie co kilka miesiecy zmienial albo bedziesz dlugo czekac na chetnego( a potem i tak szybko ucieknie). Jak kupisz w slabej okolicy i kiepskim budynku to jak ci kiedys przyjdzie sprzedac to bedzie problem. Jak chcesz zwrot na poziomie 9-12% ( a i wiecej tez jest calkiem realne ) to pomysl o garazach,miejscach parkingowych,sklepach,biurach… itp. Generalnie daja wiekszy zwrot i jest z nimi duzo mniej problemow. Oczywiscie jest tez chaczyk w postaci popytu. Kupisz np. sklep to nie spodziewaj sie ze sie najemca znajdzie w kilka dni czy tygodni. To nie jest takie proste jak sie z pozoru wydaje… ale uszy do gory
You have to be in it to win it 
Jeżeli zwrócicie uwagę na mój pierwszy post to zauwazycie iż zakup jest rozłożony na nieoprocentowane raty , oraz to iż zakup tego mieszkania nie obciąża mojej zdolności kredytowej , a wręcz ją przy wynajętym mieszkaniu podnosi , co jest bardzo ważne jeżeli się planuje powiększanie portfela nieruchomości . A no i jeszcze jeden prezent leżał pod tą choinką . Całkowity koszt notarialny był podzielony równo między sprzedającego oraz kupującego . Taka wisienka na torcie
Pozdrawiam Jankes
Hejka,
Witam i pozdrawiam z Bracknell,tak troche obok Londynu no ale w sumie to prawie jak sasiedzi.Swietna sprawa z waszym blogiem,naprawde super sie czyta. Razem z zona zajmujemy sie tym samym co wy,a mianowicie od ladnych paru lat kupujemy mieszkanka w Polsce. Celujemy w woj Lubuskie bo je niezle znamy,ale poza inna lokalizacja idea raczej ta sama.Nazbieralo sie nam juz 5 mieszkan i jeden garaz,rozgladamy sie teraz za jeszcze jednym ,a potem chyba w kierunku garazy(a moze jakis sklep albo biuro…kto wie)… poczatki byly ospale i wygladalo ze sie to nigdy nie rozkreci,ale z czasem ruszylo fo przodu i teraz nawet fajnie to dziala. Pozdrawiem i do uslyszenia.
Dziękuje Michał za miłe słowa. W każdy pierwszy poniedziałek miesiąca spotykamy się w gronie Londyńskich mieszkaniczników- gorąco zapraszam. Jeśli będziesz miał czas to przyjedz. Jeśli podoba ci się nasz blog polub naszą stronę na facebooku. Może chciałbyś podzielić się swoim kejsem z nami. Serdecznie pozdrawiam.
Hej Jankes. Coś mi się zdaje, że to miasto na P. Jeżeli tak to dobrze zdiagnozowałeś potencjał miasta a poza tym jesteśmy sąsiadami;) Pozdrawiam