Wynajem krótkoterminowy – uważaj! To uzależnia.

Kategorie:
02
Lipiec 2018

O tym, czy wynajem na doby jest dochodowy, jakich problemów przysparzają goście oraz wszystkich cieniach i blaskach tego biznesu rozmawiamy z BEATĄ PAWŁUSIEWICZ, zarządzającą 40-stoma mieszkaniami na wynajem krótoterminowy w Krakowie.

– Ta droga od pierwszego mieszkania pod wynajem na doby do 40-stu była gładka czy wyboista?

– Momentami była przypadkowa. Pierwszą kawalerkę kupiłam po szkoleniu „Masz umysł milionera”. Wróciłam z niego podbudowana, że coś muszę zrobić. Rozmawiałam wtedy ze znajomym o tym, co będzie, jak nie będzie emerytur. On akurat zawieszał działalność gospodarczą, a ja radziłam mu, żeby zainwestował oszczędności w mieszkanie na wynajem, stworzył dochód pasywny, bo tak mnie uczyli na szkoleniu. Znajomy posłuchał i zrobił po swojemu, a ja pomyślałam: „Kurczę, tak mądrze mu radzę. Może ja mogę kupić taką kawalerkę?”. I poszłam do banku sprawdzić, czy mnie tam lubią i dadzą mi kolejny kredyt hipoteczny na 250 tysięcy złotych. Potem odwiedziłam znajomego agenta nieruchomości z prośbą o pomoc w znalezieniu kawalerki.

– Udało się?

– Tak. Kredyt dostałam nawet na 110 procent wartości mieszkania, a sama kawalerka miała świetną lokalizację – niedaleko Teatru Bagatela. Mało tego, okazało się, że kupuję ją z lokatorami – studentami, na dłuższą umowę najmu. Mieszkanie kupiłam w kwietniu, a tymczasem już w czerwcu studenci wypowiedzieli mi umowę, by nie płacić przez wakacje. Zostałam więc z pustym mieszkaniem, pracą w korporacji, brakiem czasu na dorobienie i kredytem do spłaty. Stwierdziłam, że skoro jest centrum i lato, to wynajmę je turystom. Miałam mało czasu, więc wprowadziłam sporo ograniczeń, m.in. wynajem na minimum 3 doby, by nie sprzątać za często. A mimo to, mieszkanie wygenerowało mi wtedy 3 tysiące zysku na czysto. Rata kredytu wynosiła 950 zł. Studenci płacili by mi 1200…

(zdjęcie pierwszej kawalerki Beaty)

– Czuć było ten miesiąc pracy w kościach?

– Nie. Zupełnie nie. Byłam tam z 8, może 10 razy, by sprzątnąć. Jak już naprawdę nie mogłam, to poprosiłam o pomoc panią sprzątającą w tym bloku, z którą potem weszłam w dłuższą współpracę. Mieszkanie sobie zarabiało, ja ciągle pracowałam w korpo. Aż przyszedł czerwiec 2014 roku. I wywalili mnie z pracy. Padłam ofiarą redukcji kosztów w wielkiej korporacji.

– Bolało?

– Nie aż tak jak zwolnionych razem ze mną kolegów, którzy reagowali histerycznie i pytali „Ale co dalej?”. Ja podeszłam na luzie i wpadłam na pomysł, że swoje własnościowe mieszkanie też wynajmę na doby. Sama wyprowadziłam się na krakowskie Bronowice, do małej kawalerki. Tym sposobem miałam już dwa mieszkania, które spłacały mi dwa kredyty hipoteczne i jeszcze pozwalały przeżyć. Po roku wynajmowania kawalerki miałam już na Bookingu rozkręcony profil, dobre oceny i nie odczułam za bardzo dołożenia tego jeszcze jednego mieszkania. Zwłaszcza że czasu wtedy miałam naprawdę sporo, dlatego nawet sama sprzątałam i prałam.

– Kiedy uznałaś, że potrzebujesz do tego pomocy?

– W sumie szybko. Stwierdziłam, że wolę kombinować kolejne mieszkanie, a delegować obowiązki, których nie muszę sama wykonywać. Kolejne mieszkanie na wynajem znalazłam za rogiem mojego mieszkania. Bardzo ładne i w dobrej cenie, ale nie wiedziłam, czy właściciel zgodzi się na podnajem na taki cel, jaki chciałam. Okazało się, że tak go oczarowałam tym pomysłem, że sam kupił potem mieszkanie na wynajem krótkoterminowy. Kolejne dwa mieszkania przyszły do mnie od koleżanek, które miały mieszkania inwestycyjne i dały mi je na podnajem.

– Nie włączał się właścicielom tych mieszkań tryb zawiści? Tak na zasadzie: „Nie pozwolę, byś na moim mieszkaniu więcej zarobiała niż ja”?

– Czasami się włączał, ale to może ze dwa-trzy takie spotkania miałam. Chociaż wtedy właściciele bardziej obawiali się, że przy takim charakterze wynajmu mieszkanie im się zniszczy. Mówiłam: „Zapraszam do mieszkania, które już rok pracuje w takim trybie”. Ludziom się wydaje, że jak mieszkanie jest na krótki termin, to od razu musi przyjechać do niego pijany i rozwrzeszczony Anglik. Taki stereotyp.

– Ale tacy goście też się na pewno zdarzają. Jak się przed nimi bronić?

– Ja po prostu nie mam dla nich oferty. Mam w swoim portfelu mieszkania z jedną, dwoma sypialniami i nie ma w nich zwyczajnie miejsca na huczne balangi na 30 osób. Profil mieszkań sam określa profil gości. Od jednej koleżanki podnajęłam mieszkanie daleko od centrum, bo na Bronowicach i na nie też znaleźli się chętni – właściciele samochodów. Tam akurat nie ma strefy parkingowej i nie ponosi się dodatkowych kosztów za parking.

– Czyli nie ma złych lokalizacji mieszkań na wynajem krótkoterminowy?

– W Krakowie są, bo jak będę miała mieszkanie na Bieżanowie albo totalnie gdzieś w krzakach to będzie problem. Większość turystów całorocznych bardzo zwraca uwagę na lokalizację. Ma być jednak blisko Rynku i atrakcji. Przy tych mieszkaniach, które wymieniłam zostałam cały rok. W międzyczasie zaczęłam jeździć na spotkania wszelakie związane z nieruchomościami, rozmawiałam z ludźmi z branży. Chciałam się dowiedzieć, jak to sobie bardziej zautomatyzować, bo przez te pierwsze lata wydawałam nawet osobiście klucze.

– Jakie poza tym błędy na początku tej drogi popełniłaś?

– Podstawowy błąd to był taki, że kompletnie nie wiedziałam jak się posługiwać Booking.com. Ustawiłam sobie tam wszystkie możliwe błędy, czyli płatność gotówką, możliwość odwołania rezerwacji w ostatniej chwili bezkosztowo, sprzedałam bardzo atrakcyjne terminy za śmieszne pieniądze, bo zanim zorientowałam się, że to gorący termin, to już mi się sprzedał. Jak zobaczyłam, że Sylwestra sprzedałam za 100 złotych, to się prawie popłakałam. Miałam też nieprofesjonalne zdjęcia, niezrobiony homestaging i nie wiedziałam, o co codzi z tymi schowkami na klucze. Generalnie – wszystkie błędy nowicjusza. Ale mimo tego mieszkania mi się wynajmowały.

– Cały czas miałaś do współpracy tylko jedną panią sprzątającą?

– Tak, gdzieś tak do szesnastu mieszkań. Potem złapałam się na tym, że mam mało czasu dla siebie. Potem zatrudniłam jeszcze Dorotę, na sezon, jako wirtualną recepcję. Potem znalazłam jeszcze Elizę, która pocięgnęła temat do końca sezonu. Po sezonie nadeszła zima i okazało się, że na podnajętych mieszkaniach ta pora roku nie jest dochodowa. Latem musiałam nadrobić straty. Nie wiedziałam, jak to rozwiązać, więc poszłam na konsultację do Moniki (przyp.red. ……nazwisko…), która zajmowała się wynajmem na doby już 5 lat. Okazało się, że po sezonie ona zamyka część swoich nieruchomości turystom i wynajmuje je na długi termin studentom. Ja też tak zrobiłam.

– A już 40 mieszkań jak duży zespół obsługuje?

– Poza sezonem, czyli od połowy września do końca lutego jestem tylko ja i moja wspólniczka. Mamy jeszcze człowieka, który godzinę dziennie na umowę zlecenie monitoruje płatności. Od marca dochodzą jeszcze dwie osoby sprzątające, a od kwietnia to już w sumie zespół 14 osób.

– Jak się tak słucha tej historii, to wszystko wydaje się takie proste. Nie wierzę, że tak jest faktycznie. Dla kogo nie jest ten biznes?

– Na pewno nie dla kogoś, kto w sezonie letnim ma jeszcze jakieś absorbujące zajęcia. Mimo tego, że mam duży personel, to jestem dyrektorem biura, dyrektorem zarządzającym, PR, finansowym. Trzeba być bardzo dyspozycyjnym. W sezonie zapominamy o wolnych weekendach, bo to gorący czas. Jest wtedy straszny przemiał, zwłaszcza że uznałam, że nie będę limitować gości co do długości pobytu. Można sobie kupić nocleg na jedną noc. To nie jest zajęcie dla osoby, która chciałaby mieć poukładane życie od 9 do 17.

– Trzeba się też pewnie wykazać dużą cierpliwością do niektórych gości.

– Zdarzają się sytuacje trudne.

– Ta najtrudniejsza?

– Klient mnie oszukał na potwierdzenie przelewu. Przyjechał, miał zostać 3 dni, ale już pierwszego dnia wyniósł mi z mieszkania telewizor i sobie poszedł. Potem się jeszcze bujałam po sądach i policji, bo okazało się, że facet wymyślił sobie taki sposób na życie. Kradł telewizory z apartamentów na wynajem. Ukradł ich 40 i siedzi aktualnie w więzieniu. Musiałam wtedy szybko wymienić zamki i kupić telewizor. Mało tego: na drugi dzień przyjechały dwie panie na nocleg. Mówię do nich: „Proszę sobie wyobrazić, że wczoraj ukradziono mi stąd telewizor”, a panie na to z oburzeniem: „Ale chyba dostaniemy za ten brak jakiś rabat?!”. Zero empatii. Ludzie! Okradli mnie wczoraj! Miałam też klientkę – wyłudzaczkę noclegów. Domagała się dodatkowej doby w zamian za to, że w mieszkaniu nie było suszarki do włosów, inaczej obsmaruje mnie na wszystkich portalach. Przypomniała sobie o tym oczywiście kilka dni po swoim pobycie. Dałam jej tę dodatkową dobę, ale tej pani w mojej firmie już nie obsługujemy.

– Czyli ewentualne braki w wyposażeniu to woda na młyn dla oszustów i naciągaczy. To jak urządzić mieszkanie na wynajem na doby, żeby oszczędzić sobie takich problemów? Co cenią w mieszkaniach goście?

– Mam przygotowaną listę podstawowego wyposażenia. Absolutnymi niezbędnikami są Internet, żelazko, ta nieszczęsna suszarka do włosów, pościel, ręczniki, na pewno otwieracz i kieliszki do wina. Fajnie jak w mieszkaniu są dodatkowe gadżety jak na przykład toster czy telewizor właśnie. My ze wspólniczką zrobiłyśmy ostatnio szybką akcję dokupowania telewizorów ze względu na Mundial. Gdyby przez okres rozgrywek nie było telewizora, to goście by nie przyjechali. Zawsze jestem też ubezpieczona mobilnym internetem na wypadek, gdyby były problemy ze stałym łączem. Nie daj Boże, gdyby przyjechała rodzina z nastolatkiem, a nie byłoby wi-fi. Z miejsca mogą wracać. Tych anegdot z gośćmi jest tyle, że mogę napisać książkę „Z pamiętnika młodej hotelarki”. Ostatnio jedna pani dzwoniła do mnie w panice, żebym natychmiast przyjechała, by przeprowadzić ją kilka klatek dalej, do innego mieszkania. Wszystko w tym samym budynku.

– Ale my tak cały czas o cieniach tego biznesu, a blasków pewnie też nie brakuje.

– To prawda. Wielkim plusem jest możliwość poznawania ludzi z całego świata. Drugim plusem jest możliwość zarobienia dużo większych pieniędzy dla właścicieli tych mieszkań. Nie zarobiliby tyle na wynajmie na długi termin. Miła jest też wdzięczność klientów, którzy czasem zostawiają nawet drobne prezenty.

– Czy najem krótkoterminowy ma rację bytu w mniejszym mieście, które nie ma takiego obłożenia turystami jak Kraków?

– A czy jest tam po co przyjeżdżać na krótki termin? Jeśli mamy miasto, w którym jest sporo firm produkcyjnych i przyjeżdżają klienci i delegacje czy miasto z atrakcją turystyczną, to tak. Goście muszą mieć powód, żeby przyjechać do takiego miasta czy mniejszej miejscowości. Ludzie, którzy mają agroturystykę też powinni bardziej wykorzystywać potencjał technologiczny do ściągnięcia gości. Tabliczka „Wolne pokoje” już nie wystarcza.

– Założyłaś sobie na tegoroczne lat obsługę 50-ciu mieszkań. Cel już osiągnęłaś?

– Jeśli chodzi o mieszkania to nie, ale jeśli chodzi o jednostki, które sprzedajemy to tak. Jest już 55 pokoi.

– Co byś powiedziała sobie tej sprzed pięciu lat?

– „Weź się, Becia, zorganizuj”. (śmiech) Szybciej delegowałabym zajęcia i poszła w technologię. Przez pierwsze 3 lata pracowałam w Excellu, dopiero w 5. roku działalności założyłam Channel Manager. Szybciej skorzystałabym też z pomocy ekspertów, którzy już w tym temacie są obeznani na. Pamiętam, że gdy kupowałam pierwszą kawalerkę na wynajem, to Monika powiedziała mi: „Uważaj. To uzależnia”. Wtedy w to nie wierzyłam, ale to prawda. Jeśli ktoś chciałby spróbować tego biznesu, ale się boi, to radzę się po prostu zapoznać z tematem. Jacek Walkiewicz mówi, że kiedyś się bał i nie robił, teraz nadal się boi, ale robi. To dobra strategia

 

Komentarze:

  • Jestem pod wrażeniem osoby, która wzięła swoje życie w swoje ręce i nie czekała na łaskę.

    Tomek 3 lipca 2018 o 09:16 Odpowiedz