Mieszkanie na wynajem w Gdańsku – case study Ani

Kategorie:
21
Marzec 2018

Sześćdziesięciometrowe mieszkanie w gdańskiej Oliwie  -Ania odziedziczyłam je po babci. I jak to często bywa – wymagało gruntownego odświeżenia. Delikatnie mówiąc, bo bliżej prawdy byłoby powiedzieć, że remont został przeprowadzony od A do Z, łącznie z hydrauliczną rewolucją i chowaniem rur, które malowniczo pięły się po ścianach. Do dziś patrząc na zdjęcia „przed” Ania nie wiem jak fachowcom udało się doprowadzić do efektu „po”.

Od razu wiedziałam: mieszkanie przeznaczone będzie pod wynajem długoterminowy, najprawdopodobniej dla studentów lub pracowników pobliskich korporacji. Gra była warta świeczki, bo poza świetną lokalizacją – tuż przy Uniwersytecie Gdańskim i kilka minut od prężnie rozwijającego się centrum biznesowego, mieszkania ma również układ idealny pod wynajem. Korytarz, trzy spore, nieprzechodnie pokoje i duża kwadratowa kuchnia sprawiają, że jest bardzo funkcjonalne i zapewnia niezbędną prywatność lokatorom.

Mankamentem jest niestety bardzo niewielka łazienka, z której jednak wspólnie z ekipą „wycisnęliśmy” co się dało. 😊

Jako że to moje pierwsze mieszkanie inwestycyjne, niemal wszystko chciałam robić jak pod siebie. Efekt? Świetne panele, kuchnia na wymiar, zero rur na wierzchu… i niedoszacowane koszta. Przed rozpoczęciem remontu miałam nadzieję zamknąć całość (robocizna, materiały i wyposażenie pod wynajem) w 50 tysiącach złotych. Ostatecznie stanęło na 70 tysiącach złotych. W tym sama robocizna bez hydrauliki i elektryki wyniosła 20 tysięcy złotych.

Uważam, że przeinwestowałam w kilku kluczowych momentach. Pierwszy to robocizna hydraulika. Jak widać na zdjęciach, skala robót była niemała, a w mojej wyobraźni nie było miejsca na nieestetyczne rury, choćby te przy kaloryferach. Dziś myślę, że spokojnie możnaby pomalować je i zakryć ładną zasłoną. Oszczędziłoby to nie tylko pieniędzy, ale również zaangażowania, które było potrzebne, by zdobyć zgodę wspólnoty (wymagany była specjalna uchwała i akceptacja ponad 50% lokatorów). W wyniku zawirowań, opóźniło to roboty o kilka dni, ponieważ ekipa nie mogła przejść do dalszych etapów przed ukończeniem prac hydraulicznych. Hydrauliczne przeróbki kosztowały mnie blisko 7 tysięcy i o ile ukrycie łazienkowych potworów było niezbędne, o tyle niegroźne rurki przy kaloryferach można było przełknąć. No ale zwyciężyło poczucie estetyki, trudno. 😊

Całość prac trwała prawie cztery tygodnie, przy obecności 2-3 osó na placu boju. Dzięki sprawdzonej i samodzielnej ekipie, pomimo drobnych zawirowań, termin nie został przekroczony.

Urządzając wnętrze, starałam się, by było estetyczne, neutralne i trafiające w gust zarówno pań, jak i panów. W każdym pokoju znalazła się kanapa, biurko, krzesło stolik kawowy oraz szafa. Pomieszczenia są na tyle duże, że śmiało można dostawić jakiś prywatny mebel. Ponadto wyposażyłam mieszkanie we wszelkie niezbędne sprzęty, takie jak żelazko, odkurzacz, mop czy suszarkę, a na potrzeby zdjęć pojawiło się kilka dodatków.

Choć kuchnia ma klasyczny kształt i najpierw planowałam dobrać meble z marketów budowlanych (w zaskakująco niskich cenach), to przy dokładniejszych oględzinach stwierdziłam, że ich jakość jest zbyt kiepska. Wolałam zainwestować w kuchnię na wymiar z lepszej jakości materiałów, która ma szanse wytrwać długie lata. Nie bez znaczenia była wygoda związana z wymierzeniem jej przez firmę, projektem i profesjonalnym montażem. Jej cena to 7 tysięcy złotych. Do tego dobrałam czarną lodówkę, która nadała ekskluzywnego wyglądu, a wcale nie kosztowała więcej niż standardowe modele (1700 zł, jeśli dobrze pamiętam). Do tego pasujący czarny okap, taka sama płyta indukcyjna i kosztujący bodajże niewiele ponad 100 zł, czarny stół z Ikei. Uważam, ze kuchnia to najatrakcyjniejsze pomieszczenie w tym projekcie i nie powstydziłabym się jej we własnym domu 😊 Profilaktycznie ubezpieczyłam lodówkę i piekarnik, jako sprzęty – w moim odczuciu – najbardziej narażone na wszelkie usterki.

W maleńkiej łazience nie można było poszaleć. Do tego stopnia, że będąc w markecie budowlanym, gdy spontanicznie postanowiłam kupić szafkę pod umywalkę, okazała się… za duża. Pomiędzy nią, a WC nie byłoby prawie w ogóle przejścia. Wymusiło to wybór kompaktowego i niezbyt urodziwego, ale za to taniego modelu. Podobnie było w przypadku prysznica. Wymiar 80×80 pozwolił wygospodarować nieco miejsca na szafkę łazienkową. Przed remontem zastanawiałam się nad powiększeniem łazienki (było to możliwe) jednak uznałam, że duży metraż pokoju, którego kosztem by to nastąpiło, będzie dla najemców cenniejszy niż przestronna łazienka.

Choć nie trafiłam akurat w sezon studencki, czyli sierpień-wrzesień, mieszkanie wynajęło się w ciągu niespełna dwóch tygodni. Pierwotnie zamierzałam wynająć duży pokój parze, w rezultacie jednak zdecydowałam się na jednego lokatora, podobnie jak w mniejszych pokojach. Duży pokój z balkonem wynajęłam za 1050 zł, małe – za 900. Do tego dochodzą opłaty, które w szczytowym okresie wynosić będą 150-200 zł/os. (latem mniej) i które ponoszą lokatorzy.

Daje to 2850 zł pasywnego przychodu miesięcznie. Ze względu na to, że wszystkie sprzęty i meble są nowe, mam nadzieję, że przez kilka pierwszych lat ewentualne naprawy czy renowacje będą sporadyczne 😊

 

Komentarze:

  • Kuchnia rewelacja! Podoba mi się również ta tapeta w kratę 😀

    Małgosia 22 marca 2018 o 20:49 Odpowiedz
  • Zabrakło zdjęć przez remontem 🙁

    Ola 26 marca 2018 o 13:20 Odpowiedz
    • Pani Olu niestety właścicielka nie pomyślała żeby zrobić zdjęcia przed remonten ale łatwo sobie wyobrazić mieszkanie nie remontowane 25 lat.

      Julia 2 kwietnia 2018 o 12:45 Odpowiedz
  • Ładne mieszkanie.
    2850*12 = 34 200 minus może jakiś podatek
    Inwestycja zwraca się po lekko ponad 2 latach.
    Genialna inwestycja. Nie ma to jak odziedziczyć nieruchomość. 😉

    Lemon 4 kwietnia 2018 o 10:32 Odpowiedz