Co cztery pokoje, to nie dwa

6 marca 2017 przez Julia

 Jak kupić mieszkanie w znakomitej lokalizacji i zaoszczędzić na jego remoncie kilkadziesiąt tysięcy złotych? Zrobić ten remont samodzielnie! Tak jak Sylwia i Robert, zgrany tandem początkujących mieszkaniczników z Katowic, których wcale nie odstraszył ogrom pracy. Kto nabawił się przy tym traumy, a kto nabrał ochoty na więcej remontów – odpowiedź znajdziecie

Ona – chciała kupić drugie już mieszkanie na wynajem, on – poznać katowicki rynek nieruchomości. Oboje byli świeżo po szkoleniu z inwestowania, więc do sprawy podeszli bardzo poważnie i blisko 4 miesiące oglądali mieszkania na wynajem.

– W sumie zobaczyliśmy ich około pięćdziesięciu, ale myślę, że dzięki temu Sylwia podjęła właściwą decyzję – mówi Robert, który sam jest już właścicielem dwóch kawalerek na wynajem. Wybór Sylwii padł na 57-metrowe mieszkanie dwupokojowe, 3 minuty od centrum, a blisko katowickich uczelni. Docelowymi lokatorami mieszkania mieli więc być studenci. Cena, 174 tysiące złotych, także była zachęcająca jak na Katowice. Mniej zachęcająco prezentowało się już samo mieszkanie, nieco zapuszczone. – Śmierdziało z toalety. Przed nami też jacyś inwestorzy byli nim zainteresowani, ale szybko z niego uciekli – śmieje się Robert.

A oni nie uciekli, bo zauważyli, że przy odpowiedniej aranżacji przestrzeni zamiast dwóch pokoi można zyskać cztery. – Jeden z pokojów był przechodni, więc trzeba było mieć trochę doświadczenia, żeby inaczej rozplanować układ pomieszczeń – mówi Robert.

Jak skrobać i nie zwariować

W pierwotnej wersji remontem mieszkania miała zająć się znajoma profesjonalna firma, która usługę razem z materiałami wyceniła na blisko 50 tysięcy złotych. – Złapaliśmy się za głowę na taką cenę, dlatego stwierdziliśmy, że sami spróbujemy swoich sił. Co wiedziałem wtedy o remontach? Mam za sobą dwa poważne remonty, więc może tylko trochę więcej niż przeciętny człowiek – zauważa Robert.

A zanosiło się na totalną demolkę: trzeba było zburzyć i postawić na nowo ścianki działowe, zrobić instalacje gazową oraz elektryczną, zaaranżować kuchnię w nowym miejscu (co wiązało się z poprowadzeniem rur odpływowych w ścianach), wymienić okna, wymienić armaturę w łazience, zedrzeć farbę ze ścian, położyć gładź i pomalować na nowo. – Założyliśmy, że to, co możemy, zrobimy sami. Po konsultacjach z fachowcami oczywiście. Speców braliśmy tylko do tego, co było konieczne, czyli na przykład do instalacji gazowej czy wstawienia okien – opowiada Robert, który sam zrobił m.in. instalację elektryczną, położył płytki na podłodze i skręcał meble. No i zawzięcie skrobał ściany ze starej farby, tak jak zresztą Sylwia i jej kuzyn Łukasz, który kładł gładź. – Gdybyśmy wynajęli firmę tylko do zdzierania farby  w całym mieszkaniu, to kosztowałoby to 4 tysiące złotych. Skrobaliśmy więc sami, ale szło to baaaardzo opornie – pół metra kwadratowego na godzinę. Drapaliśmy w sumie te ściany na zmiany chyba dwa lub trzy tygodnie i już naprawdę wpadaliśmy w lekki obłęd – wzdycha Robert. Dzisiaj już wiedzą, że błędem było zdzieranie farby na sucho. – Ze względu na wilgoć nie chcieliśmy ścian dodatkowo moczyć. I źle zrobiliśmy, bo dobry osuszacz szybko poradziłby sobie z mokrymi ścianami, a nam szybciej by zeszło z tym okropnym zdzieraniem  –  stwierdza.

Dużym wyzwaniem okazał się także montaż instalacji gazowej. Polecony świetny fachowiec „od gazu” przyjechał aż z Gdańska, niestety, tylko na jeden dzień. Zrobił tyle, ile zdążył i instalację kończyła już inna ekipa. – Ten gaz nas właśnie trochę przytrzymał. Sama biurokracja zresztą to jakiś kosmos. Dlatego naprawdę polecam zacząć załatwiać pozwolenia na gaz na długo przed początkiem remontu – podpowiada Robert

Jak kupować, by nie przeinwestować

Choć remont trwał 5 miesięcy (zakładali 3) i okazał się prawdziwym polem bitwy to Sylwia, właścicielka mieszkania, wyszła z niego zwycięsko. Przynajmniej finansowo. Remont kosztował, uwaga, 25 tysięcy złotych. Tym samym udało się zaoszczędzić połowę kwoty, którą trzeba by było zapłacić profesjonalnej ekipie. – Fachowcom na pewno zajęłoby to jednak mniej czasu – zauważa Robert. Im na modernizację mieszkania pozostawał wyłącznie wolny czas po pracy.

Dodatkowymi kosztami było oczywiście wyposażenie mieszkania (Ikea i Leroy Merlin i Praktiker) i instalacja gazowa. Katowice są jednak wyjątkowo przyjazne wszystkim, którzy chcą ogrzewać mieszkania gazem i zwracają do 10 tysięcy złotych kosztów montażu gazu. Sylwia też już złożyła wniosek w tej sprawie.

Poza tym znaleźli kilka innych trików, dzięki którym w portfelu zostało więcej pieniędzy. Udało im się na przykład odnowić drzwi wejściowe naprawdę tanim kosztem. – Ze starych drzwi zdarliśmy farbę, nakleiliśmy cieniutką płytę drewnianą i okleiliśmy folią. Poza tym wymieniliśmy zamek i klamkę. Drzwi są teraz piękne, śnieżnobiałe, a kosztowało to 150 złotych. Cena takich nowych drzwi waha się w okolicach tysiąca – mówi Robert. Mądrym posunięciem było także „obdzwonienie” kilku firm montujących okna. Po porównaniu cen Sylwia wybrała te w najlepszej cenie, a równie dobre jakościowo. Meble do kuchni za to udało się kupić za jedyne 720 złotych, dzięki znajomemu Sylwii, który pracuje w  Praktikerze i załatwił porządną zniżkę. – Dobrze jest także przed pomalowaniem ścian porządnie je zagruntować. Wtedy zwyczajnie pójdzie mniej farby i oszczędności będą jeszcze większe – podpowiada Robert.

Co ciekawe, w kamienicy, w której Sylwia kupiła mieszkanie w tym samym czasie trwały jeszcze trzy inne remonty. Wszystkie inwestorskie. Współczujemy sąsiadomJ

W mieszkaniu jest już wszystko gotowe na przyjęcie nowych lokatorów, poza ogrzewaniem – tu załatwianie formalności dobiega już końca. Ostateczny bilans remontu? 25 tysięcy złotych w kieszeni i cztery pokoje zamiast dwóch. Sylwia zapowiada, że do następnego mieszkania wynajmie jednak ekipę remontową. W odróżnieniu od Roberta, któremu remont dał satysfakcję, jakiej nie daje ponoć nawet praca na etacieJ – Najtrudniejsze są momenty kryzysowe, a takie zdarzają się w każdym remoncie. Warto mieć wtedy kogoś, kto jest wsparciem i podtrzyma na duchu  – mówi Robert.

 

FullSizeRender

 

FullSizeRender-29

8a

8

5

4

2

3

1

1a

2b

5a

3a

6a

4a

7a

Komentarze

  1. Grzegorz 8 marca 2017 o 11:17

    Przydałyby się zdjęcia. Jeżeli chodzi o gaz to potwierdzam, załatwianie tego to masakra. Dosyć ciekawie zaprojektowany układ pokoi. Ile metrów długości ma korytarz?

    • Sylwia 9 marca 2017 o 21:36

      korytarz ma 6m długości

      • Krzysztof 3 lipca 2017 o 20:17

        Jak szeroki jest korytarz? Wygląda dość wąsko. To samo pytanie do drzwi do ostatniego pokoju?

        • Sylwia 16 lipca 2017 o 21:02

          Korytarz ma 80 cm szerokości…drzwi w ostatnim pokoju 70 cm..

          pozdrawiam
          Sylwia

  2. Piotrek 9 marca 2017 o 09:16

    Ja nie wiem jak ktoś to kalkuluje, ale jak się skrobie ściany w 3 osoby przez 3 tygodnie i na końcu dochodzi do wniosku, że zaoszczędziło się 4 tys. złotych to chyba pojęcie kosztu alternatywnego jest nieprzyswojone. W tym czasie można było iść do pracy, chociażby do Biedronki i zarobić znacznie większe pieniądze. Nie mówiąc już o bardziej sensownych zajęciach.

    Ale remont bardzo efektowny i fajna inwestycja.

    • Magda 9 marca 2017 o 11:38

      Cieszę się, że poruszyłeś tą kwestię. Zawsze jak czytam takie historie to też się zastanawiam czy ktokolwiek rozważa koszty alternatywne.

      Przy zleceniu prac ekipie, zamiast płacić ze swojej kieszeni za utrzymanie nieruchomości przez 5 miesięcy (kredyt, czynsz, eksploatacja) płacę tylko 3 a 2 dodatkowe to już czysty zysk po wynajęciu.
      Te koszty alternatywne powinny być odjęte od zaoszczędzonej kwoty, żeby mieś prawdziwy obraz.

      Osobiście wolę zlecić prace ekipie – zrobi to lepiej i szybciej, a ja w tym czasie zajmę się bardziej dochodowymi zajęciami i zarobię na kolejną inwestycję.

      Patrząc na koszty alternatywne, też często rozważam zakup mieszkania wyremontowanego i wyposażonego pomimo, że jest trochę drożej (ale zawsze okazyjnie):
      1) całość wyposażenia pokrywa kredyt hipoteczny – najtańsze finansowanie
      2) wynajmuje już w dniu zakupu (albo nawet wcześniej), więc z mojej kieszeni nie wypływa nawet złotówka na utrzymanie nieruchomości
      3) szybko zabieram się za znalezienie i uruchomienie kolejnej inwestycji.

      mieszkania do remontu jednak zawsze dają fajne pole do popisu – tak jak w tej inwestycji 🙂

    • Robert 9 marca 2017 o 22:38

      Piotrze, na początku skrobałem głównie sam:) Przez pierwszy tydzień przez 2 godziny dziennie z uwagi na to, że w mieszkaniu nie było jeszcze wtedy prądu (licznik miał być założony) więc jak się robiło ciemno trzeba było zakończyć prace:)

      Co do obliczeń wszystko było wkalkulowane, choć jak mam być szczery: ja wolę skrobać za 4 tys. zł za dwa tygodnie niż chociażby w biedronce za minimalną krajową;)

      pozdrawiam

  3. Robert 9 marca 2017 o 09:33

    Ciekawi mnie jaki metraż ma każde z pomieszczeń. Przed i po zmianie.

    • Sylwia 9 marca 2017 o 21:50

      metraż przed zmianą:
      kuchnia: 7,5m2
      pokój 1: 23 m2
      pokój 2: 16,5 m2

      po zmianie:
      kuchnia: 8m2
      pokój 1: 7,5 m2
      pokój 2: 12 m2
      pokój 3: 6,5 m2
      pokój 4: 8m2
      przedpokój 2: 5 m2

      Łazienka i przedpokój 1 bez zmian

  4. Bartek 9 marca 2017 o 09:49

    Fajnie! Tez akurat jestem przy remoncie, gdzie konca nie widac i kryzys wystepuje codziennie 🙂 Akurat nie skrobiemy scian, tylko malujemy wszystko: sciany, sufity (ale to przyjemnosc) oraz kafelki (tez ok) i meble kuchenne, szafy wnekowe, drzwi inoscieznice (i to wykancza nas psychicznie i czasowo). Ale jak chce sie zaoszczedzic na ekipie oraz umie sie cos samemu zrobic i ma sie checi – to czemu nie? 🙂

  5. Eurekka 9 marca 2017 o 19:32

    Kuchnia bez okna to niestety koszmar 🙁 Mieszkałam z taką rok, nawet dobry okap sobie nie radził i i tak musieliśmy otwierać drzwi do mieszkania żeby wpuścić nowe powietrze.

    • Robert 9 marca 2017 o 22:33

      Dlatego tak ważna jest wentylacja, w tej kuchni obecną wentylację pełni komin który kiedyś służył jako dymowy do pieców węglowych.

  6. Michał 10 marca 2017 o 07:04

    No no, ładnie to wygląda. Cena wyszła również w moim przekonaniu bardzo atrakcyjna. Gratuluję 🙂

    • ania 13 marca 2017 o 15:35

      no tak troche srednio ladnie…. szafki w kuchni o polowe wezsze od blatu 😉

      widac, ze wszystko robione tanim kosztem pod wynajem studentom…z zalozeniem. ze i tak zniszcza 😉

      • Julia 13 marca 2017 o 15:41

        Czesc Aniu . Nie zawsze przy remoncie pierwszego mieszkania na wynajem wszystko wychodzi estetycznie. Często czlowiek tak zmęczy się remontem i perypetiami podczas, źe na tą ostatnią część wyposażenia itd nie ma się już siły ani energi. Mowię to z własnego doświadczenia. Kazde kolejne mieszkanie remontowane wychodzi o niebo lepiej 🙂

  7. ania 13 marca 2017 o 15:32

    57m2 na 4 pokoje…nie zazdroszcze tym studentom mieszkania tam 😉

    Sama jako studentka mieszkalam dobre pare lat w 4-pokojowym mieszkaniu ale ono mialo ok. 80m…. no i mialo lazienke i ubikacje osobno.

    • Julia 13 marca 2017 o 15:42

      Ah te studenkie lata… 🙂

  8. Lukasz Chlebicki 18 marca 2017 o 09:07

    Super. To jest dowod na to ze jak ktos chce to potrafi. Bez wzgledu na to ile bledow przy tym remoncie popelniono niech kazdy odpowie sobie sam na pytanie: czy robiac to po raz pierwszy ja uniknalbym bledow? Nie sadze. Latwo jest oceniac innych, a tak trudno docenic. Zycze szybkiego wynajmu! Good luck.

    • Sylwia 14 kwietnia 2017 o 21:18

      Dzięki Łukasz 🙂
      To był bardzo edukacyjny remont…zdobyte doświadczenie na pewno się przyda…kolejne remonty na horyzoncie 🙂

      pozdrawiam

  9. Michał 24 marca 2017 o 08:01

    Pytanie do osób z UK. Jak rozliczyć najem 5 mieszkań w Polsce będąc rezydentem UK. Do tej pory rozliczalem ryczałtem, jednak przy zakupie kolejnych obawiam się podejścia Urzędu Skarbowego w Polsce. Jesli ktoś ten temat już przerabialiśmy proszę o podpowiedź.

  10. Zuza 2 kwietnia 2017 o 12:35

    Mam pytanie odnosnie drzwi do pokoi. Sa uzyte pelne dla zwiekszenia prywatnosci mieszkancow czy poprostu bo byly tansze? Wlasni wykanczam swoje pierwsze mieszkanie i zadtanawiam sie jakie wybrac. Z malymi pezwszkleniami zeby rozjasnic korytarz czy pelne, cena ta sama.

    • Sylwa 14 kwietnia 2017 o 21:15

      Użyto pełnych drzwi ze względu na prywatność najemców 🙂

      pozdrawiam
      Sylwia

    • Robert 14 kwietnia 2017 o 21:31

      W celu rozjaśnienia korytarza dobrałbym odpowiednie oświetlenie, polecam ciepły biały led. Możesz się pokusić o przeszklenia ale nie może być prześwitów, każdy lokator musi mieć zapewnioną prywatność dla komfortu życia. Drzwi są zamykane na klucz, ja wybieram bez okienek jeśli chodzi o najem na pokoje. Jeśli wynajem mieszkania „dla rodziny” lub flip, tutaj dałbym okienka szklane w odpowiedniej aranżacji.

  11. Accounting Services in Poland 8 kwietnia 2017 o 18:13

    Wspaniale im to wyszło. Uwielbiam takie rozwiązania, które nie wymagają sporo nakładu kosztów, a wychodzą fenomenalnie. Tak jak i w wielu przypadkach, przydali się znajomi ze zniżkami 🙂 Jeśli jednak jest taka możliwość, czemu nie skorzystać? W pierwszej chwili myślałam, że chodzi o kupno mieszkania w cenie remontu. Taka możliwość jest w niektórych miastach. Czytałam o jednej parze która w ten sposób kupiła mieszkanie za grosze. Miło patrzeć na efekty ich pracy.
    Ania

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Lub komentuj na Facebooku


  • RSS