Mieszkanie w Gdańsku Brzeźnie

14 grudnia 2016 przez Julia

Myśl o kupnie mieszkania chodziła mi i mojej żonie po głowie od pewnego czasu. Brakowało jednak przekonania, że to opłacalna inwestycja. Wtedy jeszcze wiedzę czerpałem z ogólnodostępnych w internecie źródeł, którymi były artykuły w internecie zestawiające szacunkowe zwroty z inwestycji. Średnio pokazywały 5% dla Gdańska przed opodatkowaniem. Co prawda, na początku 2014 było to więcej niż lokata, ale nie na tyle dużo, żeby ryzykować nie czując rynku.

Seria przypadków doprowadziła jednak do tego, że spotkałem się z Julią w Londynie. Okazało się, że można zarabiać na wynajmie i to całkiem nieźle. W trakcie rozmowy pojawiło się Stowarzyszenie Mieszkanicznik, za którym podążyłem później zapisując się na spotkanie na początku listopada 2015. Tam dowiedziałem się, że można m. in. wynająć pokój 5 m2 bez okna za 400 zł, podzielić szybę okna na pół ścianką działową, żeby zrobić 2 dodatkowe pokoje, a pokój 10 m2 to już rozpusta i szkoda, że nie ma 2 okien, bo zrobilibyśmy 2 (według zasady – tyle pokoi ile okien, chociaż i to można ominąć). To oczywiście tylko ciekawostki, najważniejszy wniosek był taki, że nie ważne co ja uważam za wygodne, a co rynek narzuca jako standard. Dostałem kilka mięsistych przykładów ze wszystkimi szczegółami, co pozwoliło mi na podjęcie ostatecznych decyzji.

Na bazie tej wiedzy powstały założenia – budżet 200 tys. i 10% zwrotu rocznie. Z nich wynikły kolejne – kawalerka nad morzem i wynajem mieszany, czyli w sezonie turyści, a poza studenci. Dosyć typowe dla Gdańska. Żona rozpoczęła poszukiwania i cierpliwie czekając, znalazła 23 m2 za 165 tys. do remontu w Gdańsku Brzeźnie, 5 min. spacerem od plaży, na 3 piętrze. Byłem sceptycznie nastawiony, bo wydało mi się za drogo, ale po wejściu do jedynego pokoju pomyślałem – ‘Jest! Dwa pokoje!’. Właściciel nie chciał negocjować ceny, więc kupiliśmy je z symboliczną zniżką za 162 tys., wystarczyło na prowizję biura. Ostatecznie koszt zakupu mieszkania to 169,7 tys. zł (162 tys. zł + 4,2 tys. zł za notariusza i PCC + 3,5 tys. zł prowizji biura).

Zwolnienie mieszkania przez już byłego właściciela nastąpiło po około miesiącu i na początku kwietnia 2016 rozpoczęliśmy remont. Julia poleciła nam, projektantkę wnętrz, Dianę Hołod (www.dianaholod.pl), która była idealna do tego zadania – sama od lat wynajmuje mieszkania, zna lokalny rynek i pięknie projektuje. Utwierdziła nas w przekonaniu, że dzielimy na 2 słusznej wielkości pokoje, tj. 7 m2 i przygotowała nowy rozkład mieszkania, układ mebli, propozycje materiałów i rozmieszczenie punktów elektrycznych.

gda_wizulizacja4

 

gda_wizulizacja5

Mając już świadomość zakresu prac wybraliśmy poleconą ekipę i zaczęła się demolka. Początkowo myślałem o tym, żeby dzieła zniszczenia dokonać we własnym zakresie. Miałem już 2 kosztorysy – z demontażem i bez. Ten drugi był zdecydowanie korzystniejszy. Ostatecznie jednak podjąłem najlepszą możliwą decyzję po krótkiej dyskusji z samym sobą (“P$%ier&*#iło Cię!? Tona gruzu z 3 piętra bez bez windy?! Przemyśl to, stary.”). Przemyślałem, zrezygnowałem. Do dzisiaj za to sobie dziękuję.

W czasie trwania demolki udaliśmy się na zakupy. Cena każdej pozycji z kosztorysu wykonawcy zawierała kleje, płyty g-k, silikony, farby, fugi itd. więc nam pozostała tylko ta przyjemna część. Strategia była taka, że kupujemy co jest akurat w promocji tj. kafle, drzwi, ościeżnice, panele. Najbardziej jestem zadowolony z paneli, bo ostatecznie udało się kupić je za 19,5 zł/m2 w kl. AC5. Najmniej z drzwi, bo niby skrzydło kosztowało 100 zł, ale ościeżnica 150 zł, a opaski maskujące po 50 zł na stronę. Cóż, złapali mnie na niską cenę skrzydła.

Najbardziej problematycznym, z formalnej strony, pomieszczeniem był przedpokój. Musieliśmy przenieść licznik energii, gazu oraz pionową rurę ogrzewania idącą w ściance między przedpokojem a kuchnią. Obyło się bez większych problemów. Licznik energii przenieśliśmy i pomimo zgłoszenia do zaplombowania w maju, do dzisiaj nikt się nie pojawił. Licznik gazu zdemontował dostawca jako konsekwencja nieprzedłużenia z nimi umowy. Przyłącze oczywiście zostało, ale nie stanowi jakiegokolwiek problemu, a może komuś w przyszłości się przydać. Przeniesienia rury ogrzewania zgłosiliśmy na piśmie spółdzielni załączając rysunek stanów przed i po modernizacji. Po otrzymaniu zgody prace zostały wykonane. Wiązało się to z koniecznością zatrudnienia spawacza, ale tym zajął się wykonawca.

W łazience było ciekawie ze względu na istniejące rozwiązanie podłączenia ciepłej wody i ‘drzewka kanalizacyjnego’. Jednak bez większych problemów sobie z tym poradziliśmy. Licznik ciepłej wody przeniesiono do słupka między kuchnią i łazienką, a ‘drzewko’ zabudowano płytami g-k i wygląda teraz bardzo schludnie.

dsc_0946

dsc_0948

dsc_0956

Więcej problemów raczej się nie pojawiło, może poza tym, że podłączając kablówkę na początku sezonu okazało się, że wykonawca zupełnie spieprzył podłączenie kabli antenowych do pokoi. Poskutkowało, to tym, że mam gąszcz kabli w jednym z nich, ale na szczęście udało się to schować za komodą i wszystko działa jak powinno.

Na załączonych wizualizacjach pokazany jest jeden układ pokoi (jeden z rozłożonym łóżkiem, drugi ze złożonym) i tak jest wynajmowany studentom. W sezonie jednak zrobiliśmy małe usprawnienie – wyrzuciliśmy z jednego pokoju szafę (do piwnicy, wielka wygoda w tym przypadku) i wstawiliśmy składany stół z IKEA. Dzięki temu goście mogą wspólnie zjeść śniadanie lub obiad.

Budżet został przekroczony o 2,5%, co uważam za sukces. Nie wzięliśmy np. pod uwagę, że na pościele i ręczniki wydamy 1000 zł, a na firany 600 zł. Wspomniany wcześniej składany stół to kolejne 600 zł. Pod sam koniec remontu pojawił się pomysł na telewizor w każdym z pokoi – koszt 1400 zł. Dobra decyzja, bo goście często o to pytali.

Co można było zmienić? Kuchnia. Uważam, że mogłaby być dużo mniejsza i bez bajeru typu piekarnik, duża lodówka i płyta indukcyjna z 4 polami. Zamiast tego można było zrobić przy odrobinie wysiłku mini jadalnię, a i szafka na ubrania też by się zmieściła. To tyle, z reszty jestem bardzo zadowolony. Udało się stworzyć jasne, przytulne mieszkanko, a co najważniejsze zrealizować cele inwestycyjne na ten rok i nic nie wskazuje na to, żeby w następnym nie miało być lepiej. Stąd mamy już bardzo konkretne plany na kolejne, podobne inwestycje.

 

dsc_1174

 

dsc_1215

 

dsc_1207

dsc_1205

dsc_1187

dsc_1188

dsc_1180

Na koniec trochę suchych danych:

Zakup mieszkania: 169,7 tys. zł

Koszt ekipy remontowej*: 16,9 tys. zł

Koszt wyposażenia**:

-kuchnia: 5,7 tys. zł

-pokoje: 2x 4,5 tys. zł

-łazienka: 3,6 tys. zł

 

Całość: 204,9 tys. zł

 

*w cenie silikony, kleje, zaprawy, płyty kartonowo-gipsowe itd.

**uwzględnione wszystko, czyli zaczynając od glazury, przez szafki i sofy, a kończąc na sztućcach, kołdrach itd.

 

Kosztorys wykonawcy, ostateczny:

Lp.

Pozycja

Cena

1

Wyburzenie ściany między kuchnią a przedpokojem

2

Wyburzenie ściany między kuchnią a łazienką

3

Wyburzenie fragmentu ściany między kuchnią a pokojami

4

Zerwanie boazeri ściennych

5

Skucie kafelek ściennych i na posadzce

6

Zerwanie paneli podłogowych

7

Demontaż armatury (ustęp, prysznic, umywalka)

8

Usunięcie rury od licznika gazu do kuchni

9

Usunięcie okna między salonem a kuchnią

10

Zamurowanie starego otworu drzwiowego do pokoju

11

Wyrównanie podłogi pod kafle i panele

12

Przesunięcie licznika elektrycznego

13

Remont instalacji elektrycznej

14

Montaż kinkietów (nie zawiera kosztu kinkietów)

15

Gładzenie ścian

16

Gładzenie sufitów

17

Kowery z gk w łazience (sanitarna)

18

Montaż ściany gk (podwójna płyta między pokojami) z rdzeniem wełnianym

19

Przesunięcie instalacji c.o. Z wyburzanej ściany

20

Rozdzielenie c.o na 2 pokoje + zawory i kształtki

21

Przesunięcie punktu hydraulicznego z licznikiem ciepłej wody w łazience

22

Montaż grzejnika (zawiera koszt grzejnika)

23

Glazura posadzka łazienka, kuchnia i przedpokój (nie zawiera kosztu płytek)

24

Glazura ściana łazienka kuchnia – płytki tylko w kabinie prysznicowej do wysokości 2,50 i pasek 0,8m nad szafkami w kuchni (nie zawiera kosztu płytek)

25

Montaż ościeży (nie zawiera kosztu ościeży)

26

Podwójne malowanie ścian

27

Malowanie sufitu

28

Wymiana kratek wentylacyjnych

29

Montaż skrzydeł drzwiowych (nie zawiera kosztu drzwi)

30

Montaż drzwi zewnętrznych (nie zawiera koszt drzwi)

31

Montaż paneli podłogowych w pokojach

32

Montaż listew przypodłogowych w pokojach (nie zawiera kosztu listew)

33

Montaż umywalki (nie zawiera kosztu umywalki)

34

Montaż ustępu (nie zawiera kosztu ustępu)

35

Montaż kabiny, brodzika, baterii (nie zawiera kosztów wyposażenia)

36

Montaż baterii w kuchni i łazience (nie zawiera kosztów baterii)

37

Wywóz gruzu 1

38

Wywóz gruzu 2

39

Wyburzenie fragmentu ściany obok licznika elektrycznego

40

Tynkowanie starego otworu drzwiowego oraz ściany za starymi płytkami w łazience (powierzchnia ze względów wytrzymałościowych nie nadawała się do ponownego położenia płytek)

41

Wymiana cieknącego zaworu do ustępu

42

Przeniesienie punktów hydraulicznych pod baterie prysznicową

43

Zabudowa GK na karnisze

44

Montaż karniszy

45

Malowanie farbą olejną pionów c.o. I gazowego

46

Montaż opasek ościeżnicowych

47

Zabezpieczenie posadzki i ścian folią w płynie

48

Zabezpieczenie obwodowe brodzika taśmą hydrofobową

49

Przesunięcie punktów hydraulicznych pod umywalkę w łazience

 

50

Przesunięcie punktów hydraulicznych w kuchni + rozkucie i ponowne położenie płytek + zawory kulowe

51

Wykonanie odpływu brodzika (zamiast kratki ściekowej)

52

Cokoły cięte na ścianie między kuchnią, łazienką a pokojami

53

Dodatkowe płytki na ścianie w łazience

54

Dopłata do wentylatora elektrycznego

55

Gniazdo siłowe

56

Wykonanie podejścia wodociągowego i kanalizacyjnego do pralki

 

16900 zł

Komentarze

  1. Kasia 15 grudnia 2016 o 10:16

    A jest jakiś czynsz dla spółdzielni? Za ile wynajmujecie studentom?

  2. Rad 15 grudnia 2016 o 12:22

    Mam pytanie:
    W jakim programie była robiona wizualizacja mieszkania?

    • Julia 19 lutego 2017 o 12:10

      Google sketchup. Bardzo prosty program do obslugi

  3. Tobiasz Duda 15 grudnia 2016 o 12:55

    Inspirujące doświadczenie.Lubię takie barwne i szczegółowo opisane historie. Ale nie myślałem o tym, że z takiego metrażu można zrobić dwa pokoje, kuchnię i łazienkę. To trochę otworzyło mi oczy! 🙂

  4. pawel 15 grudnia 2016 o 13:11

    10% to w sam sezon z turystow powinno byc i kolejne 5% z reszty roku 🙂

  5. Piotr 15 grudnia 2016 o 19:00

    No ładnie, tylko pogratulować, szkoda że nie podaliscie cen za wynajem oraz ile można zarobić w sezonie.
    Mam jeszcze pytanie odnośnie kuchni w przedpokoju, co powiedział Kominiarz na taką instalacje? Okap jest podłączony pod Konin? Wydaje mi się że tak powinno być to rozwiązanie…
    Pozdrawiam i gratuluję 🙂

  6. MICHAL 16 grudnia 2016 o 12:23

    Super!

    Gratulacje za udana inwestycje.

    Napiszcie jeszcze tylko w jakich cenach wynajmujecie mniej wiecej studentom i turystom jak wychodzi to rocznie 🙂

  7. Aska 15 stycznia 2017 o 22:56

    Interesujace- nie przypuszczalam, że z tak malej powierzchni uda się ‚wykroic’ 2 pokoje. Brawo za zelazna konsekwencje w dazeniu do celu. Przy okazji nie omieszkam się spytac- czy osiagneliscie zakladane stopy zwrotu? Odziedziczylam niewielka kawalerke. Kolobrzegu, zastanawiam się czy bawic się w wynajem sezonowy czy zainwestowac w Koszalinie. Jak to widzicie?

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Lub komentuj na Facebooku


  • RSS