Zakup nie całkiem kontrolowany

Kategorie:
29
Luty 2016

Wiecie jak to jest, gdy sprawy nie idą po waszej myśli? Na pewno wiecie. Czasem może to mocno sfrustrować, ale czasem…być całkiem opłacalne! Dowodzi tego historia Kamila z bloga praktycznieowynajmie.pl, którego zakup pewnego mieszkania na wynajem tak zmęczył, że „z zemsty” postanowił na nim zarobić.

Co ciekawe, całość transakcji związanych z tym mieszkaniem, (począwszy od umowy przedwstępnej zakupu lokum do umowy ostatecznej o jego sprzedaży) trwała 9 miesięcy – tyle, ile ciąża. No, może finał nie był w tym przypadku tak bolesny, za to też z happy endem;)

Zacznijmy jednak od początku. Kamil razem z żoną postanowili kupić mieszkanie pod wynajem w kamienicy, która nie posiadała wydzielonych jeszcze lokali. Mało tego: sama kamienica miała przy okazji mocno nieuregulowaną sytuację. Budynek był w oficynie, ale jako niezależna nieruchomość. Posiadał za to… ten sam numer, co kamienica od ulicy. Żeby też nie było za łatwo budynek był źle postawiony. Zgodnie z planem kamienica wystawała o kilka centymetrów na sąsiednią działkę. Brzmi to trochę jak gotowy przepis na małą tragedię, na szczęście obyło się bez rozlewu krwi;)

Dopiero po naprostowaniu tych spraw (czyt. Całej masie papierologii i biegania po urzędach) można było na podstawie przygotowanej dokumentacji uzyskać kartotekę lokalu.

Tym samym od umowy przedwstępnej o kupnie mieszkania do jego faktycznego formalnego zakupu minęło 5 miesięcy. Dla nowych właścicieli lokalu był to jednak bardzo pouczający czas. Dowiedzieli się na przykład, że nawet najbardziej przekonywujący sprzedawca nie ma wpływu na szybkość podejmowania decyzji przez urzędników czy, że czasem nie warto śpieszyć się z załatwianiem kredytu hipotecznego. W ich przypadku przeciągające się formalności skutkowały podpisaniem aktu notarialnego w ostatni możliwy dzień. Gdyby do wizyty u notariusza doszło dzień później, z uruchomienia kredytu byłyby nici, a z samej transakcji – zero, nic, null. Wyobrażacie sobie ten stres? My też nie.

W tym samym czasie co, jak się później okazało, niekończące się formalności, trwał jednak remont mieszkania.

Nowi właściciele postanowili zmienić układ pomieszczeń (pokój z aneksem kuchennym, sypialnia, łazienka) tak, by powstały dwa niezależne pokoje i „ślepa” kuchnia. Taka przebudowa kosztowała ich około 2 tysięcy złotych, a realnie dawała szansę na wyższe zyski z wynajmu mieszkania.

Naszym skromnym zdaniem ta przebudowa i nowa aranżacja wnętrz była strzałem w dziesiątkę i „załatwiła” też Kamilowi i jego żonie późniejszego kupca mieszkania. Dobrym posunięciem były też dopłaty do lepszej jakości materiałów czy wyposażenia (mieszkanie było zakupione z wykończeniem w cenie). Zdjęcia sprzed i po remoncie mówią zresztą same za siebie. Według nas końcowy efekt był fantastyczny. A wy jak sądzicie?

Rzuty rzed i po wydzieleniu kuchni :

k6k7

k5

k3

ks

Ale tak, ostatecznie to mieszkanie tak zmęczyło nowych właścicieli głównie (użeranie się z ekipami remontowymi  które partaczyły na każdym kroku), że postanowili je sprzedać, i to najszybciej jak się da (taka operacja to dla niewtajemniczonych „flipping”). I wiecie co? Udało się! Ile na tym zarobili? – Tyle, ile w takim czasie nie dałaby nam nawet najlepsza lokata oszczędnościowa – cieszy się Kamil.

Ceną wyjściową było 245 000 zł z pełnym umeblowaniem, czyli

6282zł/m2. Cena bardzo rozsądna. Miesiąc po wystawieniu mieszkania na sprzedaż Kamil podpisywał już umowę przedwstępną z nowym nabywcą. Ostatecznie stanęło na 232 500 złotych. Zysk ze sprzedaży mieszkania: 18 tysięcy złotych.- Biorąc pod uwagę przeboje, jakie mieliśmy z tym mieszkaniem, jestem z zysku bardzo zadowolony. Równie dobrze, mogliśmy na zakupie tego mieszkania stracić. Licząc zwrot z zainwestowanej w transakcję gotówki wychodzi bardzo ładny wynik – 45 procent. Ponieważ, cała operacja od momentu umowy przedwstępnej zakupu do umowy ostatecznej sprzedaży zajęła 9 miesięcy – przeliczając ten procent zwrotu na rok, wychodzi aż 61 procent – ocenia Kamil.

A lekcje życiowe odebrane przez te 9 miesięcy są już bezcenne;)

Wniosek płynący z historii Kamila krzepi: każdy, kto inwestuje w nieruchomości na wynajem, pewnie prędzej czy później trafi na taki mieszkaniowy koszmarek, ale warto pamiętać, że proste rozwiązania, a i odrobina ryzyka mogą zmienić uratować transakcje.

Dla ciekawskich całość kosztów kupna i sprzedaży mieszkania Kamila przedstawia w dwóch wyliczeniach  z portfela.

Wszystkie koszty

Cena zakupu mieszkania: 181 000 zł

Prowizja pośrednika przy zakupie: 4000 zł

Opłaty notarialne i PCC: 6850 zł

Opłaty dookoła kredytowe: 4096 zł

Remont i wyposażenie: 11000 zł

Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu: 3677 zł

Prowizja pośrednika przy sprzedaży 3953 zł

Razem koszty wyniosły 214 576 zł

Koszty całej transakcji

Ceny sprzedaży mieszkania 232500 zł

Gotówka po spłacie kredytu 57404 zł

Zysk: 17924 zł

zwrot z zainwestowanej gotówki 45%

Zwrot w przeliczeniu na rok 61%

 

Komentarze:

  • Widząc co się dzieje we Włoszech i Niemczech zaczynam się obawiać o własne środki w banku. Myślę o ulokowaniu pieniędzy w CHF i trzymanie ich tak długo, aż sytuacja w sektorze bankowym się uspokoi, podobnie jak w tym artykule: independenttrader.pl/jak-przetrwac-krach.html . Co Wy o tym sądzicie? Będę wdzięczny za każdą odpowiedź.

    matthew 29 lutego 2016 o 15:03 Odpowiedz
    • A ja na to żeś spamer bo wszędzie naganiasz na tę stronkę, która tak naprawdę ma zerową wartość i tylko liczy na zwiększenie ruchu.

      Sławomir 14 marca 2016 o 22:11 Odpowiedz
  • 11 000 zł remont i wyposażenie – troszkę mało ,chyba pomyłka !?

    Pablo 29 lutego 2016 o 15:17 Odpowiedz
  • Czy mieszkanie było remontowane samodzielnie??

    Rafał 29 lutego 2016 o 15:18 Odpowiedz
  • Czy uwzledniony zostal bilansie podatek od dochodu ze sprzedazy nieruchomosci 19% ? Nie widze wyszczegolnionej tej kwoty.

    Marcin 29 lutego 2016 o 22:33 Odpowiedz
  • A gdzie podatek od sprzedaży mieszkania po roku?

    P 1 marca 2016 o 16:56 Odpowiedz
  • Świetnie urządzone, podoba mi się. Mam pytanie co do ekip remontowych, jakiś sposób na nie żeby tak nie partaczyły znaleźliście, trzeba stać dosłownie przy nich i pilnować ? Czy może później się wykłucać ? Ale różni też są ludzie, jeden się zgodzi a drugi powie że jest dobrze i nie widzi celu żeby to poprawiać a na zdobycie dobrej ekipy budowlanej też chyba nie ma sposobu raczej …
    Będę wdzięczny za podzielenie się doświadczeniem, pozdrawiam

    Artur 1 marca 2016 o 21:44 Odpowiedz
  • Domyślam się,że Właściciele podatku od sprzedaży nieruchomości nie uwzględninili ponieważ podatku nie płacimy w sytuacji gdy po sprzedaży nieruchomości złożymy oświadczenie w urzędzie,że uzyskane pieniądze przeznaczymy w najbliższych dwóch latach na zakup następnego mieszkania.

    do Artura
    nie wiem czy pomogę ale w mojej sytuacji sposób działa :
    Jak już wybierzesz ekipe remontową umawiasz się na mieszkaniu przeznaczonym do remontu,mówisz co Cię interesuje,fachowiec robi kosztorys przesyła na maila.Jeżeli odpowiadają Ci koszta umawiacie się na umowę,w umowie trzeba określić zakres prac (począwszy od dużych prac jak hydraulika po płytki kończąc na ilości gniazdek elektrycznych ) Ustalacie termin prac i płatność etapami tygodniowo tzn jest zrobiona hydraulika elektryka płacisz.Następnie wyłożenie plytek paneli płacisz ,przy odbiorze remontu płacisz pozostałość pieniędzy .Gdyby fachowiec nie zgodził się na taki układ to podziękuj i dzwoń do innego.W mojej sytuacji na cztery przeprowadzone remonty tylko jeden fachowiec odmówił wyżej wymienionych warunków.
    Powodzenia

    Aleksander 27 marca 2016 o 12:46 Odpowiedz
  • Remont widać na całego. Czekam na efekt końcowy 🙂

    Sylwia 29 marca 2016 o 22:24 Odpowiedz