Jak obniżyć podatki z wynajmu mieszkania? Czyli skala czy ryczałt.

15
Luty 2016

Termin wyboru rozliczenia podatkowego wprawdzie już minął ale dostajemy cały czas tyle pytań odnośnie rozliczania najmu że postanowiliśmy opublikować tekst który przygotował Kamil Matysik.

20 stycznia to data graniczna dla wszystkich chcących zmienić sposób rozliczania podatków ze „skarbówką”. A dlaczego warto w ogóle o tym myśleć? Dlatego, że sposób opodatkowania w wyraźny sposób wpływa na wysokość podatków jakie płacimy, a dokonując odpowiedniego wyboru możemy… w ogóle ich nie płacić. Fajnie, prawda?:)

Podatki za wynajem mieszkań rozliczać można na kilka sposobów – jako osoba prywatna korzystając z zasad ogólnych (skali podatkowej) lub zryczałtowanego podatku 8,5%. Jako osoba prowadząca działalność gospodarczą możemy również rozliczać się na zasadach ogólnych lub podatkiem liniowym. Dziś skupimy się na sposobach przeznaczonych dla osób prywatnych – ryczałcie oraz skali.

Ryczałt 8,5%

Ryczałt jest najprostszą i przez to powszechnie wybieraną formą opodatkowania wynajmu. Podatek obliczany jest od przychodu bez możliwości odliczenia kosztów. Plusem ryczałtu jest brak konieczności prowadzenia ewidencji (zarówno przychodowej, jak i kosztowej) pod warunkiem zawarcia umowy na piśmie. Prowadzenie podstawowej ewidencji jest jednak przydatne w przypadku ewentualnej kontroli z Urzędu Skarbowego – szybciej zostanie zakończona 🙂

Możemy się rozliczać miesięczne lub kwartalne – należy zgłosić wybór tej formy opodatkowania do 20 stycznia, lub do 20. dnia miesiąca po rozpoczęciu wynajmu, jeżeli rozpoczęliśmy wynajem w trakcie roku. Następnie co miesiąc lub kwartał wpłacamy do US zaliczkę na podatek w wysokości 8,5% przychodu z minionego miesiąca, a do 31 stycznia rozliczamy całość przychodów na formularzu PIT-28 za rok poprzedni.

Choć 8,5% wydaje się stawką wyraźnie niższą niż 18% z zasad ogólnych, jeden istotny minus sprawia, że podatek liczony tą metodą może być wyraźnie wyższy. Tak jak wspomniałem, nie możemy odliczyć żadnego kosztu – ani kosztów związanych z czynszem, eksploatacją, rachunkami, ani odsetek od kredytu czy amortyzacji (o tym za chwilę).

Z tego też punktu widzenia, jeżeli mimo wszystko wybieramy ryczałt – bardzo istotne jest właściwe sformułowanie umowy wynajmu. Wszelkie opłaty (takie jak czynsz administracyjny, prąd, gaz itp.) odpowiednim zapisem w umowie przerzucamy na najemcę. My może oczywiście występować jako pośrednik w ich opłacie (czyli najemca wpłaca należność za prąd na nasze konto, a my na konto firmy energetycznej), jednak dzięki umownemu przerzuceniu ich na najemcę nie musimy z punktu widzenia US traktować tych opłat jako swój przychód, a tym samym nie będziemy od nich płacić podatku.

Zasady ogólne, czyli potocznie skala podatkowa (18% i 32%)

Tak jak wspominałem, już na pierwszy rzut oka, 18% podatku to dużo więcej niż 8,5% z ryczałtu. Istotna różnica jest jednak taka, że podatek wyliczamy w tym wypadku nie od przychodu, a od dochodu. Wszystkie wpływy od najemcy możemy pomniejszyć o koszty eksploatacji, opłat, remontów, odsetek od kredytu, a niekiedy nawet koszt paliwa czy telefonu. Jest jeszcze jeden ważny koszt, dzięki któremu podatek możemy zniwelować nawet do 0 – jest to amortyzacja. Amortyzacja jest na swój sposób „wirtualnym” kosztem – nie ponosimy go, a możemy odliczyć go od przychodu. Jest to księgowy zapis utraty wartości mieszkania poprzez jego zużycie. Amortyzacja najczęściej wynosi 1,5% rocznie dla mieszkań własnościowych oraz 2,5% rocznie dla mieszkań spółdzielczych. Może jednak wynieść nawet 10% rocznie – jeżeli w naszym przypadku będzie możliwe zastosowanie stawki indywidualnej.

Minusem tej formy opodatkowania jest konieczność prowadzenia ewidencji wszystkich przychodów oraz kosztów – są jednak rozwiązania (aplikacje) ułatwiające to zadanie.

Wybierają skalę podatkową musimy pamiętać, iż stawką 18% opodatkowane są dochody do kwoty 85 528 zł – cały dochód powyżej tej kwoty opodatkowany musi być już stawką 32%. W przypadku przekroczenia tego progu prawdopodobnie jednak z punktu widzenia US i tak nasza działalność kwalifikuje się już nie pod wynajem prywatny, ale zarobkową działalność gospodarczą – i w jej ramach powinna być prowadzona. W takim wypadku korzystny będzie podatek liniowy (19%).

Uff… to tyle teorii, sprawdźmy jak to wygląda na przykładzie

Aby sprawdzić, jak mogą wyglądać różnice w kwocie podatku przyjmijmy klika założeń odnośnie wynajmowanej przez nas nieruchomości:

kawalerka własnościowa zakupiona od dewelopera na kredyt w cenie 150 000 zł

remont wykonany za kwotę 20 000 zł

rata kredytowa wynosi 800 zł, z czego część odsetkowa to 500 zł

mieszkanie wynajmujemy za 1000 zł oraz pobieramy 200 zł na czynsz do spółdzieleni

Rozliczając się na ryczałcie podatek możemy wyliczyć bardzo łatwo, ale w dwóch opisanych powyżej wariantach:

Wariant 1 – czynsz w umowie przerzucony na najemcę

Liczymy podatek: 1000zł x 8,5% = 85 zł podatku do zapłaty

Wariant 2 – czynsz w umowie NIE został przerzucony na najemcę

Liczymy podatek: 1200zł x 8,5% = 102 zł podatku do zapłaty

Przejdźmy teraz do obliczenia podatku w przypadku wyboru skali podatkowej (zasad ogólnych). Tu obliczenia będą nieco bardziej skomplikowane.

Obliczamy amortyzację mieszkania: (150 000 zł + 20 000zł) * 1,5% / 12 = 213 zł

Tutaj konieczne jest wytłumaczenie – jako wartość początkową do obliczeń amortyzacji przyjmujemy wartość mieszkania. Opisując to bardzo skrótowo, wartość może wynikać
z operatu szacunkowego lub tak jak w naszym przypadku z ceny transakcyjnej powiększonej o koszt ulepszenia oraz inne koszty (np. notarialne, które w tym przykładzie pomijam). Dlatego też w tym przypadku wartością początkową jest 170 000 zł, czyli kwota za jaką kupiliśmy mieszkanie, powiększona o koszty poniesione na remont (ulepszenie). Stosujemy stawkę 1,5% amortyzacji rocznej, gdyż jest to mieszkanie własnościowe.

Mając obliczoną amortyzację możemy zsumować już wszystkie koszty miesięczne naszego przykładowego mieszkania, a następnie obliczyć podatek.

Przychód od najemcy: 1000 zł + 200 zł = 1200zł

Koszty:  213 zł (amortyzacja) + 500 zł (odsetki) + 200 zł (czynsz) = 913 zł

Liczymy podatek:

1200 zł – 913 zł = 288 zł

288 zł x 18% = 52 zł podatku do zapłaty

Jak widać, dzięki możliwości odliczenia amortyzacji oraz odsetek od kredytu, podatek wyliczony na zasadach ogólnych jest o 33 zł niższy – procentowo jest on niższy o niemal 39%!

Mam nadzieję, że na tym krótkim i mocno uproszczonym przykładzie pokazałem jak ważna i opłacalna jest zgodna z prawem optymalizacja podatkowa. Temat choć bardzo złożony, zdecydowanie wart jest naszej uwagi 🙂

Autor: Kamil Matysik – inwestor na rynku nieruchomości, autor bloga http://praktycznieowynajmie.pl oraz właściciel aplikacji https://MojWynajem.pl – do samodzielnej księgowości i zarządzania w wynajmie.

Tło podatkowe

 

 

zdjęcie: podatki.egospodarka.pl

Komentarze:

  • Mam pytanie co do rozliczeń podatkowych i przy jego zadaniu pozwolę sobie skorzystać z przytoczonego przykładu.

    Czy koszt remontu w wysokości 20.000 zł może być traktowany jako koszt podatkowy i w danym roku będziemy mogli uzyskany przychód z działalności gospodarczej obniżyć o te 20.000 zł oraz jednocześnie amortyzować mieszkanie od kwoty początkowej 170.000 (czyli uwzględniającej remont? Czy jednak możemy remont zaliczyć jako koszt albo od razu albo w ramach amortyzacji?

    Pozdrawiam

    Bartek 15 lutego 2016 o 17:37 Odpowiedz
    • Remont w takiej kwocie jest ulepszeniem środka trwałego i powiększa jego wartość – rozliczany jest w ramach amortyzacji. Nie można tego kosztu dodatkowo wrzucić w koszty podatkowe.

      Pozdrawiam,
      Kamil
      https://MojWynajem.pl

      Kamil 21 lutego 2016 o 20:24 Odpowiedz
  • Mam dwa pytania:

    1. Kiedy można stosować stawkę indywidualną – zastanawiam się nad zakupem mieszkania w 100 letniej kamienicy, obecnie nie ma KW (cała kamienica to jedna KW), zostanie dopiero wydzielona po podpisaniu umowy przedwstępnej. Czy w takim wypadku mieszkanie liczy się jako „nowe” (bo nowa KW) czy „używane” (bo ma 100 lat).

    2. Załóżmy wybieramy amortyzację 10% i po 10 latach mieszkanie nam się amortyzuje. Czy to znaczy, że po 10 latach możemy przejść na ryczałt czy już do końca posiadania mieszkania musi być płacony podatek wg skali? (zakładając, że przez 10 lat nic się w przepisach nie zmieni).

    Dzięki,

    Łukasz 16 lutego 2016 o 13:12 Odpowiedz
    • Witaj.

      1. Zgodnie z interpretacją mojego poznańskiego US nie ma znaczenia czy mieszkanie było wydzielone czy nie – sam budynek zawsze jak rozumiem był mieszkalny i w tym sensie mieszkanie jest używane. Tak więc można rozliczać stawką indywidualną.

      2. Sposób wyliczania podatku ze skali na ryczałt możesz zmieniać do roku, amortyzacja nie ma tu znaczenia. Niemniej raz rozpoczęta amortyzacja „leci” niezależnie od tego jak rozliczasz podatki.

      Pozdrawiam,
      Kamil
      MojWynajem.pl

      Kamil 18 lutego 2016 o 12:07 Odpowiedz
      • Kamil,
        dzięki za odpowiedź!

        Mam wątpliwość odnośnie pkt. 2. Czy to znaczy, że możemy daną nieruchomość amortyzować w nieskończoność?
        Załóżmy, że przez 10lat amortyzowaliśmy rocznie 10%, czyli nie płaciliśmy podatku wcale. Następnie na rok wybraliśmy ryczał. W kolejnym roku znów decydujemy się amortyzować tą samą nieruchomość na 10%.
        Oznaczałoby to, że praktycznie nigdy nie będziemy płacić podatku i zawsze (ponownie, np. w kolejnym okresie 10 lat) amortyzować tą samą nieruchomość. Coś zbyt pięknie to wygląda. 😉

        Łukasz 18 lutego 2016 o 14:09 Odpowiedz
        • Niestety aż tak pięknie nie jest 😉 Nie możesz amortyzować nieruchomości w pełni zamortyzowanej 🙂 Dopiero kolejny właściciel (jeżeli ją sprzedaż… lub podarujesz w darowiźnie osobie z poza Twojego gospodarstwa domowego) będzie mógł ją na nowo amortyzować.

          Pozdrawiam,
          Kamil

          Kamil 18 lutego 2016 o 21:23 Odpowiedz
  • witam,

    te pytania to są proste przypadki, ale nie czarno-białe 🙂
    polecam książkę Pana Grabowskiego
    http://podatekodwynajmu.pl/
    to najlepiej wydane przeze mnie pieniądze w kwestii podatków
    książka napisana przejrzyście, pozwala poznać zasady rozliczeń, jak ktoś jest w stanie to sam sobie rozliczy a jak nie lubi to przynajmniej będzie mieć pojęcie w rozmowie z księgowym,
    jeszcze raz polecam.

    pozdrawiam, Sławek S.

    Sławek S. 16 lutego 2016 o 15:55 Odpowiedz
    • Witam,
      posiadam tę książkę, jednak nie rozwiała ona moich wątpliwości co do zadanego pytania.

      Bartek 21 lutego 2016 o 12:42 Odpowiedz
  • W przypadku zakupu mieszkania w odnowionej kamiennicy w której nabywca musi wykończyć mieszkania od stanu developerskiego do mieszkań nadających się do najmu.
    Czy do wartości początkowej mieszkania oprócz ceny zakupu, kosztów notariusza, pośrednika nieruchomości i remontu mogę wliczyć również koszty wyposażenia czyli np meble, sprzęt AGD, RTV, oświetlenie, żarówki, baterie prysznicowe, szafki wiszące, półki itd.

    Krzysiek 29 lutego 2016 o 22:56 Odpowiedz
  • Ciekawy poradnik, mam nadzieję, ze mi się uda obniżyć takie koszty 🙂

    Patryk 24 marca 2016 o 14:16 Odpowiedz
  • Dzień dobry,

    w związku z tym artykułem i moją sytuacją nasuwa mi się jedno pytanie dot. fragmentu o formie ryczałtowej podatku i pośredniczeniu w dokonywaniu opłat pomiędzy najemcą a np. firmą energetyczną. Oczywiście, można taki zapis zawrzeć w umowie, co praktycznie nie zmienia naszej relacji z najemcą i formy płatności wszelkich należności. Ale czy nie powinno się w takim przypadku również formalnie zmienić podmiotu płatności tak, żeby najemca zawierał umowę z firmą energetyczną i w zw. z innymi mediami? Co w takim razie z czynszem do spółdzielni? Czy US ma prawo sprawdzić te formalności?

    Pozdrawiam,
    Kasia

    Kasia 17 lipca 2016 o 20:39 Odpowiedz
  • czy można odpuścić sobie amortyzację a jedynie wliczać odsetki kredytu? jeśli są one zmienne (kredyt walutowy) w jaki sposób prowadzić ewidencję – na podstawie czego określać wysokość odsetek? co w wypadku gdy wysokość odsetek przekracza kwotę najmu?

    kasiahanka 31 sierpnia 2016 o 14:53 Odpowiedz