13,4% zwrotu na kawalarce w Gdańsku

Kategorie:
12
Styczeń 2016

Ciesze się że mogę czytelnikom zaprezentować kejs mieszkania na wynajem Krzyska, którego poznałam pod koniec 2013 roku. Napisał do mnie maila z pytaniami odnośnie inwestowania w mieszkania na wynajem a od stycznia 2014 roku zaczął ostro działać. 

Oto historia tego mieszkania:

Kawalerkę wypatrzyłem na portalu ogłoszeniowym na samym początku roku 2014. Zaczęło się od niezobowiązującego maila do ogłoszeniodawcy, którym była właścicielka, z prośbą o parę detali. Od słowa do słowa doszło, że mieszka ona w Niemczech i mieszkanie w Gdańsku jest jej niepotrzebne. Po jakimś czasie kontakt się urwał.

W okolicach marca mieszkanie wypłynęło znowu na portale ogłoszeniowe w wyższej cenie i reklamowane przez pośrednika. Ja z kolei stałem się zmotywowanym kupującym, ponieważ pracowałem w Irlandii na etacie zarabiając w EUR, a chciałem wziąć kredyt na mieszkanie w PLN. Miałem czas do końca czerwca, bo wtedy w życie wchodziła rekomendacja S. W międzyczasie podpisałem umowę z Mzuri, co dało mi możliwość zdalnego kupowania i zarządzania mieszkaniem. Umowa przedwstępna została podpisana na początku czerwca przez Mzuri i miałem 2 miesiące na sfinalizowanie transakcji.

Na początku sierpnia przyleciałem do Warszawy, ponieważ stamtąd był zespół zajmujący się kredytowaniem, aby podpisać należne dokumenty. W tym samym dniu w Gdańsku został podpisany ostatecznie akt notarialny. Tutaj pojawiło się kilka problemów:

– okazało się, że pełnomocnictwo notarialne, które dałem Mzuri nie obejmowało jakiejś czynności (chyba chodziło o założenie księgi wieczystej)

– na kilka godzin przed odlotem mojego samolotu do Irlandii biegałem po Warszawie z żoną i 6-miesięcznym dzieckiem w poszukiwaniu notariusza i gotówki na jego wynagrodzenie

– dostałem cynk z Mzuri na dobrego notariusza, który miał jeszcze czynne biuro, który stworzył działający papier i wysłał go dnia następnego do Gdańska

– z powodu problemu z tym pełnomocnictwem z tego co pamiętam księga wieczysta nie została założona od razu

– nie została też założona w terminie ‚do 7 dni od podpisania aktu notarialnego’, ponieważ brakowało jakiejś mapki

– bank zaczął robić problemy, trzeba było stworzyć specjalne oświadczenie do aktu notarialnego, iż zbywca zgadza się na przedłużenie terminu płatności

– zbywca podpisał papier, bank to przyjął, mapka została stworzona, wniosek o założenie księgi poszedł do sądu i transakcja się zamknęła

Dowiedziałem się od członków firmy Mzuri, że relacja na styku zbywca – Mzuri była bardzo napięta. Pani sprzedająca miała nadzieję na znacznie szybsze otrzymanie środków i w pewnym momencie zaczęła się realnie obawiać, czy nie padła ofiarą jakiegoś przekrętu.

Niestety nie znałem całego łańcucha zależności i zasad w administracji, stąd sądziłem, że pełnomocnictwo dane Mzuri i sfinalizowanie transakcji jest wystarczające, aby zacząć niewielki remont i wynająć mieszkanie. Planowałem przylot do Gdańska we wrześniu i jakoś tak wyszło, że do tego czasu nic z mieszkaniem nie ruszyło. We wrześniu podpisałem umowę o świadczenie usług zarządzania mieszkaniem. Potem okazało się, że z jakichś przyczyn od mieszkania został odłączony prąd. Ostatecznie mieszkanie trafiło na strony z ogłoszeniami o wynajmie w grudniu 2014. Znalazł się najemca i od stycznia mieszkanie jest wynajęte.

Szczegóły:

Kawalerka w Gdańsku, 16m2, cena zakupu 87 000PLN

Remont i doposażenie 2363PLN

Najemca płaci 800PLN/msc + koszty do administracji i rachunki

Z mojej perspektywy wygląda to tak:

łączne koszty poniesione: 21 569PLN (wliczam bardzo dokładnie opłatę za każdy list, tłumaczenie dokumentów, wkład własny do banku, każdą podróż itp.)

dochód miesięczny brutto (po odjęciu prowizji Mzuri i raty kredytowej): 242PLN

ROI = 13.4%

Jest to moja pierwsza inwestycja na rynku nieruchomości. Sporo się nauczyłem. Przede wszystkim tego, że każdy biznes najlepiej prosperuje jak się go samemu dogląda! Na szczęście ta inwestycja wyszła całkiem nieźle, więc pomimo problemów i sporych kosztów własnych jestem zadowolony.

1_Kawalerka-po-remoncie-z-pelnym-wyposazeniem-Perlowa_900x700 2_Kawalerka-po-remoncie-z-pelnym-wyposazeniem-Perlowa_900x700 3_Kawalerka-po-remoncie-z-pelnym-wyposazeniem-Perlowa_900x700 4_Kawalerka-po-remoncie-z-pelnym-wyposazeniem-Perlowa_900x700 5_Kawalerka-po-remoncie-z-pelnym-wyposazeniem-Perlowa_900x700 6_Kawalerka-po-remoncie-z-pelnym-wyposazeniem-Perlowa_900x700 7_Kawalerka-po-remoncie-z-pelnym-wyposazeniem-Perlowa_900x700 8_Kawalerka-po-remoncie-z-pelnym-wyposazeniem-Perlowa_900x700 9_Kawalerka-po-remoncie-z-pelnym-wyposazeniem-Perlowa_900x700 10_Kawalerka-po-remoncie-z-pelnym-wyposazeniem-Perlowa_900x700

 

Komentarze:

  • 16m2? to sam pokój czy jak? Bo na zdjęciach wygląda to na większe.

    Marcin 12 stycznia 2016 o 14:44 Odpowiedz
  • Witaj,

    ciekawy przypadek. Pytanie, czy te 87tys to jakas szczegolna okazja/zniszczona kamienica/odlegla dzielnica itp – czy to typowa cena dla mieszkan w Gdansku?
    Drugie pytanie – jesli zakup byl w sierpniu, a wynajecie jest od stycznia, to jeszcze do tego roi by trzeba doliczyc klika miesiecy przestoju i placenia czynszow i raty kredytu, bez zwrotu od najemcy – tak na moje.

    Pozdrawiam,
    A.

    andrzej 12 stycznia 2016 o 15:04 Odpowiedz
  • Hmmm, a jak obliczony został ten ROI? Mi wychodzi 8,84%. Może chodzi wyłącznie o zaangażowanie środków własnych?

    Bartosz 12 stycznia 2016 o 15:40 Odpowiedz
    • Mi też wychodzi, że podany został ROE a nie ROI 🙂

      Magda 14 marca 2017 o 09:55 Odpowiedz
  • to zdjecia mieszkania z oferty sprzedazy czy wynajmu?

    Abernathy 12 stycznia 2016 o 15:56 Odpowiedz
  • Hej, to moje mieszkanie. Zdjęcia pochodzą z innego mieszkania z Katowic. Julia nie ogarnęła i pomyliła zdjęcia. To na zdjęciach ma 30m2 :). Tak się rodzą miejskie legendy.

    Obliczenie ROI Julia wykonała w ten sposób:
    242 * 12 / 21 569
    aczkolwiek jest to dosyć złudna metoda bo wystarczy jeden miesiąc pustostanu i liczby wychodzą znacznie niższe:
    (242 * 11 – 377 – 24 – 200) / 21 596 = ~9.5%
    czyli 11 miesięcy zarobku i jeden miesiąc strat; straty to rata kredytowa, prowizja pośrednika i czynsz.

    Bartosz, ROI z definicji polega na zaangażowaniu środków własnych; Return Over Investment czyli zwrot z zainwestowanego kapitału.

    Andrzej, masz całkowitą rację, dlatego wyliczanie ROI moim zdaniem ma mało sensu. Tym bardziej, że koszty i wpływy dosyć często się zmieniają, choćby ze względu na WIBOR i podwyżki/spadki cen najmu.

    Krzysiek 12 stycznia 2016 o 19:04 Odpowiedz
    • „Bartosz, ROI z definicji polega na zaangażowaniu środków własnych; Return Over Investment czyli zwrot z zainwestowanego kapitału.”

      A mi się wydawało, że ROI to Return On Investment (zwrot z całej inwestycji) a ROE to Return On Equity (zwrot z kapitałów własnych), ale może mi się jedynie wydawało 🙂

      Bartosz 14 stycznia 2016 o 23:56 Odpowiedz
      • Racja, nie wiedziałem że istnieje takie pojęcie jak ROE. Wyliczenia w tekście dotyczą tego wskaźnika.

        Krzysiek 26 stycznia 2016 o 22:47 Odpowiedz
  • To jest zwrot z zainwestowanej gotówki.

    Dawid 12 stycznia 2016 o 19:51 Odpowiedz
  • Garść pytań:
    1. Jaka dzielnica tego mieszkania
    2. Ile za najem bierzesz od najemcy
    3. Ten roi to jakaś magiczna formuła. Chodzi tylko o to co wydałeś bez kredytu?

    Łukasz 12 stycznia 2016 o 22:26 Odpowiedz
  • Mieszkanko jest fajnie urządzone (króluje IKEA :), ale moją uwagę zwróciło ogrzewanie elektryczne – duże koszty dla najemcy. Z tego co widzę, jest to też pewnie mieszkanie w oficynie (takie mieszkania są sprzedawane taniej niż inne na rynku). Z Twojego opisu wyniku wynika też, że współpraca z Mzuri nie miała idealnego przebiegu (umowa w marcu a pierwsze wynajęcie dopiero w grudniu …)

    Kris 13 stycznia 2016 o 11:10 Odpowiedz
  • Witaj. Jakim bankiem posiłkował się Krzysztof przy inwestycji w tą nieruchomość?

    Michał 13 stycznia 2016 o 19:33 Odpowiedz
  • Początkowo najemca płacił 800PLN, teraz najemca będzie płacił 890PLN. Dzielnica to Gdańsk Orunia. Rata kredytu zmalała, ponieważ WIBOR zmalał. Mieszkanie stało od września wolne, więc bardzo długi pustostan.

    Krzysiek 13 stycznia 2016 o 19:55 Odpowiedz
  • Nie można liczyć ROI względem zainwestowanych środków własnych. Tak licząc, to gdyby wziąć kredyt na 100% wartości nieruchomości, to ROI byłby nieskończony.

    W ogóle trzeba rozdzielić metodę pozyskania kapitału na inwestycję (kredyt) od inwestycji (mieszkanie) i nie mieszać tych dwóch pojęć.

    W omawianym przypadku w dodatku nawet nie wiemy, jaki jest koszt pozyskania kapitału, bo nie znamy oprocentowania kredytu.

    Tomek 14 stycznia 2016 o 11:31 Odpowiedz
  • Hej,

    Aktualnie mieszkam w UK, ale myślimy o powrocie do PL i inwestycji w mieszkania. Myślę, ze będziemy mieli ok 500 000 zł na inwestycje, chcemy tez wspomagać się kredytami żeby zwiekszyć ilośc kupionych mieszkań. Mam tylko jeden problem; zwrot z inwestycji wydaje się być śmiesznie niski. Jak czytam przypadki osób, które wywalają 100 000 zeby mieć na czysto 300-500 zł zarobku to odechciewa się tego rodzaju inwestycji i powrotu :(. Miałem nadzieję na ok 1000 z mieszkania zeby to miało sens. Dodam jeszcze, ze braliśmy pod uwagę Konin oraz Kalisz, więc żadne metropolie, mieszkania tańsze, ale tez zyski z wynajmu skromniejsze.

    Macie jakieś rady dla re-emigranta?

    Marcin 16 stycznia 2016 o 17:59 Odpowiedz
    • Rada jest jedna i powszechnia: powoli, z rozwagą sukcesywnie kupować mieszkania wg idywidualnego pomysłu, biznesplanu. Ja tak robię w Gdańsku i wychodzi całkiem dobrze:-) Pozdrawiam

      Zdzisław 18 stycznia 2016 o 18:25 Odpowiedz
    • Hej,
      My w Gdańsku robimy rutynowo ROE na poziomie 10-11 % rocznie – licząc bez kosztów zarządzania. Kluczem jest tu zakup dużych mieszkań, które są wynajmowane na pokoje.

      Dla porównania, nawet przy świetnych kawalerkach i dobrych stopach zwrotu z nich to i tak jest zawsze 200-300 zł po kredycie. Przy jednym porządnym mieszkaniu na pokoje po kredycie może być 2000-3000 zł.

      Michał Żółtowski 19 stycznia 2016 o 12:48 Odpowiedz
      • Dzięki Michał. Konin to nie jest zbyt studenckie miasto, Twoją radę prędzej będzie można zastosować w Kaliszu… Zbadam rynek.

        Marcin 23 stycznia 2016 o 17:42 Odpowiedz
      • Michał, masz rację, ze na dużych mieszkaniach zysk jest lepszy ale co do kawalerek nie mogę się z Tobą zgodzić.

        Mam w Gdyni ich kilka i średnie ROI wychodzi 9-10% a ROE 18% (od 12% przy 100% wkładu własnego do 23% przy 20% wkładu własnego).

        Cashflow jest około 600zł po kredycie.

        Przy dużym mieszkaniu faktycznie za jednym zamachem mam koło 3000 zł cashflow, ale inwestycje finansowe i czasowe również odpowiednio większe.

        Magda 14 marca 2017 o 10:02 Odpowiedz
    • Marcin, ostatnio przygladalem sie troszke ofertom mieszkan a raczej kamienic w Kaliszu i dla przykladu byla do wziecia kamienica o pow. 1000m.kw. za 600 000. Sam nie podolasz, ale gdybys znalazl sobie godnego zaufania partnera, bierzesz polowe mieszkan na kazdym pietrze i masz tam chyba z 6-8 mieszkan za 300tys. 200tys na remont i krok po kroku jakas miniwersje wolnosci finansowej juz bys mial. Wstawiacie winde, sprzedajesz polowe mieszkan za dobra cene i szukasz kolejnej kamienicy. 500 000 moim okiem to niezly poczatek. BTW posrednik nieruchomosci wstawil tylko jedno zdjecie, ani lokalizacji, ani zadnych szczegolow, ani nie raczyl odpowiedziec na email jak oni chca sprzedawac te nieruchomosci. tak na marginesie na Twoim miejscu zainwestowalbym te pieniadze, ale jeszcze bym nie wracal, choc powrot z 500tys gwarantuje mnostwo emocji i roboty, moze byc ciekawie….

      Marek 16 czerwca 2016 o 15:10 Odpowiedz
  • powiem tak zwykle jesli stopa zwrotu na wynajmowanych mieszkaniach wyniesie 5-6 % to jest bardzo dobrze ,bo i tak minimum 2 razy lepiej niz w banku i minimum podobnie jak na dobrych funduszach ale fundusze w kazdej chwili moga sie po prostu posypac razem z nasza kasa . jesli ktos pisze ze ma zarobek rzedu 13,5 % w skali roku to albo pisze bzdury albo mial fuksa ze kupil bardzo tanio a wynajal bardzo drogo co potencjalny najemca dosc szybko weryfikuje na rynku . Tyle w temacie

    kuba 18 stycznia 2016 o 18:55 Odpowiedz
    • Wiecie skąd się bierze to mityczne 5 – 6 % zyskowności na najmie ?
      Ostatnio czytałem w artykule na jednym portalu.

      Analitycy po prostu biorą średnią cenę najmu za metr kwadratowy w danym mieście (pytanie: kto wogóle przelicza cenę najmu na metry ?? i po co w ogóle ktoś liczy średnią cenę za metr skoro mieszkanie w centrum jest zawsze droższe od tego na osiedlach ?? ) mnożą to razy 12 m-cy i dzielą przez średnią cenę metra kw. i to wszystko
      Np 30 zł najem/m2 * 12 m-cy = 360 zł / 5500 zł (cena metra) = 6,54 % .
      Taki „przelicznik” nie jest w żaden sposób reprezentacyjny choćby dla jednego miasta..
      To mogłoby być najwyżej reprezentacyjne dla jednego osiedla w danym mieście a i to nie do końca bo przecież mieszkania mają rożne standardy a więc i ceny.

      Stąd się potem biorą kosmiczne ceny najmów w ogłoszeniach za ruderę po babci bo ktoś naczyta się tych „analiz” i uważa że za 2 pokoje w stylu „późny Gierek” spokojnie weźmie 1800 zł samego czynszu najmu.
      Potem znowu te ogłoszenia „a la koncert życzeń” są brane do analizy ile kosztuje średnio najem w danym mieście i kółeczko się zamyka.

      Konkret 23 stycznia 2016 o 00:53 Odpowiedz
    • Zgadzam się zarówno z Krzyśkiem którego mieszkanie jest opisywane jak i Michałem
      Co prawda to 13,4 % w tym przypadku jest liczone nazbyt optymistycznie bo nie zakłada pustostanu i jest to ROE a nie ROi oczywiście ale na takim metrażu, tym osiedlu i takim standardzie cena i zysk jest jak najbardziej realna. NIe jest to nic nadzwyczajnego.
      Kwestia ceny zakupu, zainwestowanego własnego kapitału, wysokości kredytu i czynszu najmu.

      Jedno tylko w artykule i komentarzach mnie zaskoczyło – mieszkanie kupione de facto w czerwcu / sierpniu stało puste aż do początku stycznia. Taki pustostan na samym początku najmu jest trochę szokujący przyznam.
      Zainwestowana kwota w mieszkanie sugeruje że tak naprawdę to były raczej niewielkie zmiany więc się obyło bez większego remontu dlatego tym bardziej powinno być wynajęte z marszu.
      Dodatkowo był to początek września a więc najbardziej gorący okres najmu co dodatkowo zaskakuje.

      Osobiście uważam że najlepiej jednak własnym mieszkaniem zajmuje się sam właściciel lub ewentualnie bliski współpracownik bo ma większą motywację niż strata 60 zł miesięcznie dla firmy (to potencjalny stracony zysk miesięczny przez zarządcę w razie gdy mieszkanie stoi puste a czynsz byłby na poziomie 800 zł)

      Konkret 23 stycznia 2016 o 01:07 Odpowiedz
  • Marcin ,a masz pojęcie o inwestycjach,biznesie ?

    zyski to nie koncert życzeń – chcesz tyle i tyle ,to nie takie proste,bo cos co jest proste nie działa ,a cos co nie pewne/ ryzykowne moze dac zarobić

    Pablo 18 stycznia 2016 o 21:32 Odpowiedz
    • Orientuję się jak to wygląda w UK; depozyt 25% na kupno mieszkania buy to let, na resztę kredyt. Spłata tylko odsetek (czyli przy domach w okolicach 100-120 tys funtów to lekko ponad 100 funtów na miesiąc. Zysk to ok 400-500 funtów miesięcznie. Stad moja reakcja na zyski w Polsce.

      Poza tym sądzę, ze zadałem normalne pytanie, Twoja zjadliwa odp nie była zbyt konstruktywna, Pablo.

      Marcin 23 stycznia 2016 o 17:38 Odpowiedz
  • słuchajcie a jak się ma tak mała powierzchnia mieszkania do warunków technicznych „mieszkania”? Przeczytałem, że minimalna powierzchnia pokoju to 16m2, a do tego: „Pokój z aneksem kuchennym powinien zatem mieć co najmniej 21,76m2 aby umożliwić hipotetyczne wydzielenie kuchni i pokoju zgodne z przepisami.”
    W jaki sposób na 16m2 robicie kuchnie, łazienke i pokój zgodnie z przepisami?

    Przykładowy link do warunków z komentarzem:
    http://www.efefarchitekci.pl/jak-zbudowac-dom/70-jakie-warunki-powinno-spelniac-mieszkanie.html

    Łukasz 25 stycznia 2016 o 16:00 Odpowiedz
    • Stan zastany, to nie jest nowo budowane mieszkanie, które musi spełniać normy.
      W starych wieżowcach jest dużo takich kawalerek – uwielbiam je 🙂

      Magda 14 marca 2017 o 10:04 Odpowiedz