Inwestycja Jacka w Warszawie

Kategorie:
18
Grudzień 2015

Specjalnie dla Julii i bloga „Mieszkanicznik Od Podszewki” przygotowałem i opisałem swój „case” zakupu mieszkania w Warszawie. Opisuję podstawowe błędy jakie już teraz wiem, że popełniłem i na które będę uważał w przyszłości:

Założenia co do mieszkania:

2 – pokoje / cena MAX 270 tys/pln

Planowany remont – 30 000 pln
Sposób finansowania:

170 tys/pln – wkład własny
100 tys/pln – kredyt hipoteczny

Poszukiwania:

Rynek Warszawski jest bardzo opanowany przez agentów nieruchomości i ciężko jest trafić na coś ciekawego indywidualnie od właściciela. Poza tym ceny nieruchomości u agentów są czasami niższe niż ceny od właścicieli, który nie sprzedają mieszkań ich stanu tylko lokalizację. (mnie interesował Mokotów blisko metra Wilanowska)

Przykładowe ceny za m2 w budynkach z wielkiej płyty to ok 6600 do 9200 PLN za m2 – chore ceny
Ceny w kamienicach dochodzą do 12 000 PLN/m2
oczywiście mówię o mieszkaniach do kapitalnego remontu.

Marża agencji to 2% netto albo ile utargujecie to Wasze…..

Nie musze mówić, ze wszystkie rachunki związane z zakupem mieszkania oraz jego późniejszym remontem muszą być udokumentowane najlepiej fakturami na kupującego: Imię Nazwisko – NIP

Takie kwoty będą później sumowane i wraz z ceną mieszkania będą stanowić podstawę do wprowadzenia środka trwałego do działalności i późniejszą kwotę początkową amortyzacji.

Informacje odnośnie kupującego oraz po co kupować mieszkanie:

Kupujący to osoba prywatna (obecnie w związku małżeńskim – to ważna kwestia do której wrócę później). Mieszkanie zostaje zakupione typowo na cele inwestycyjne / na wynajem. Zgodnie z rodzajem prowadzonej działalności gospodarczej zakupione mieszkanie po zakupie będzie wprowadzone jako środek trwały do działalności / mieszkanie będzie amortyzowane metoda indywidualną w moim przypadku wykorzystam maksymalny możliwy odpis roczny 10% amortyzacji dzięki temu całe mieszkanie zostanie zamortyzowane w przeciągu 10 lat. Tylko użytkowane wcześniej mieszkanie można amortyzować tym sposobem. Dzięki takiemu odpisowi całość przychodów z tego mieszkania będzie niższa niż miesięczna kwota jego amortyzacji + zyskam dodatkowe koszty do rozliczenia w działalności gospodarczej.

UWAGA – aby dokonać takich odpisów mieszkanie musi być własnościowe 100% to znaczy. Mieszkanie musi mieć również udział w gruncie a opłaty za wieczyste użytkowanie muszą być odprowadzane do Urzędu Miasta a nie zawierać się w czynszu naliczanym przez Spółdzielnię.

Więcej w tych kwestiach może powiedzieć Pan Grzegorz Grabowski z portalu Wynajmistrz.pl

UWAGA – najlepiej przed dokonywaniem takich zakupów z myślą o wpisywaniu mieszkania do środków trwałych firmy oraz kredytowania części inwestycji z kredytu hipotecznego dobrze napisać rozdzielność majątkową z małżonka lub małżonkiem – dlaczego:

Ja takiej rozdzielności nie zrobiłem przed i strasznie żałuję – teraz od razu podpisuje rozdzielność na wszystko co można z kilku powodów:
– kredyt hipoteczny – będzie weryfikował tylko osobę składającą a nie współmałżonka. Podpisywanie również będzie szybsze bo podpis składa jedna osoba a nie dwie, weryfikacja jest również jednej osoby a nie dwóch.
– Urząd Skarbowy – różnie może interpretować chęć wprowadzenia mieszkania do środków trwałych działalności gospodarczej jednej osoby, skoro finansowanie jest na dwie osoby ze współwłasności.
– Umowa Przedwstępna Sprzedaży – w tym miejscu jeżeli środki na zakup nieruchomości w jakiejś części pochodzą ze środków własnych jednego ze współmałżonków zgormadzonych przed zawarciem związku to koniecznie należy to umieścić oraz oświadczenie, że drugi współmałżonek nie rości co do nich żadnych praw i zgadza się na takie finansowanie (zakup nieruchomości na udziały opisane w umowie przedwstępnej)
– Urząd Skarbowy – wymaga oświadczenia drugiej strony że nie czerpie z nieruchomości żadnych dochodów lub te dochody są wyłączone ze wspólnego majątku – informacja od księgowej.

Jak widzicie zakup na współwłasność jest skomplikowany wiem bo sam to przechodzę i powiedziałem, że nigdy więcej. Ufamy sobie nawzajem z Żoną dlatego rozdzielność w tym przypadku jest jak najbardziej wskazana.

Ja na chwilę obecną znalazłem mieszkanie 38m2 – cena 270 000 PLN / 7100 PLN/m2 + koszty dodatkowe o których później.

Oczywiście zgadzam się z Julią w kwestii, że najważniejsza jest cena zakupu. Julia inwestuje w Częstochowie ja w Warszawie … i zastanawiam się czy to nie mój błąd…

Warszawskie nieruchomości są makabrycznie drogie. Za kwotę 270 000 pln za 38 m2 mieszkanie w Warszawie w Częstochowie kupiłbym 2 mieszkania.
Czynsz za wynajem mieszkania w Warszawie to około 1800 PLN – czynsz do spółdzielni 350 – zostaje 1450 – kredyt około 500 – na czysto 900 PLN/miesięcznie.

W Częstochowie 2 mieszkania po 120 000 PLN – łącznie 240 000 PLN (zostaje 30 000 na remont oby i mieszczę się w kwocie 1 mieszkania w Warszawie) czynsz miesięczny około 900 PLN – czynsz do spółdzielni 150 / 200 PLN – 700 PLN na czysto x 2 = 1400 PLN (dla mniejszego wkładu, dywersyfikacja inwestycji) – różnica to 500 PLN na korzyść inwestycji w Częstochowie.
Nie chodzi tu wyłącznie o Częstochowę mówię o całej Polsce gdzie w większych i mniejszych miastach jest popyt na mieszkania na wynajem. Ja skupiłem się na Warszawie bo znam ten rynek te ceny i realia. Julia zna rynek Częstochowy i tamte realia.

2015-10-03 16.02.51

2015-07-01 20.25.15

2015-07-02 17.43.22

2015-07-07 19.05.55

2015-07-09 19.46.54

2015-07-14 06.32.52

2015-08-09 10.47.43

2015-08-09 11.25.55

2015-09-08 16.32.13

2015-09-08 16.33.05

2015-09-13 14.00.32

2015-09-12 16.20.27

2015-09-13 14.03.10

2015-09-15 18.12.05

2015-09-29 16.26.39

2015-10-14 19.12.35

2015-10-13 17.57.37

2015-10-14 17.43.04

2015-10-14 19.12.49

 

Komentarze:

  • pol roku temu z mezem kupilsmy nasze pierwsze, niemal identyczne mieszkanie w warszawie: 2 pokoje na 40m2, bliska wola, 150 m od przyszlej stacji metra, cena niemal identyczna.

    poniewaz mieszkamy za granica to posluzylismy sie na poczatku poleconym posrednikiem: bez licencji, bez wlasnej firmy, ale za to z polecenia znajomych. niestety posrednik okazal sie wielka farsa: faktycznie znalazl nam swietne mieszkanie za rewelacyjna cene, ale potem prawie ze wyprowadzil nas na manowce, okazalo sie, ze brakuje mu elementarnej wiedzy prawnej z zakresu sprzedazy mieszkan (sic!!!). ostatecznie „posrednik” wystawil po kryjomu nasze mieszkanie na gumtree i zazadal od nas wyzszej ceny. po tej historii zaczelismy szukac na wlasne reke i to byl strzal w 10-tke!

    mieszkanie bylo po podstawowym remoncie i mialo juz stabilnych, odpowiedzialnych lokatorow, ktorym nie w smak byla wyprowadzka. cierpliwosc poplaca!

    swietnie pomalowane meble, brawo! Czy szlifowales je przed polozeniem farby?

    Agata 18 grudnia 2015 o 15:00 Odpowiedz
  • witam,

    czy mogę prosić o doprecyzowanie stwierdzenia „własnościowe w 100%”?

    pytam, bo istnieje coś takiego jak spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (można je zbyć) oraz spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu (mieszkamy w spółdzielni).

    jest jeszcze odrębna własność z udziałem w częściach wspólnych budynku i w gruncie, czyli wiadomo co jest moje a co wspólne.

    fajnie zrobione mieszkanie, ciekawi mnie skąd takie stylowe meble w pokoju i czy w łazience na ścianach jest farba czy to tylko etap, że jeszcze nie było płytek.

    pozdrawiam, Sławek S.

    Sławek S. 18 grudnia 2015 o 15:51 Odpowiedz
  • Ceny w Warszawie są makabryczne…Ja kupiłem mieszkanie w Szczecinie od Dewelopera za 140 000,00 zł. I tu i tu trzeba mieszkanie wyremontować i przygotować pod nowych najemców. Z ciekawości chciałbym zapytać jaki jest powód tak drogich mieszkań w Warszawie? Czy za mało się buduje czy może ludzie chcą jak najszybciej się dorobić? Mieszkam w Szczecinie, czyli mam niedaleko do Berlina. Tam sytuacja jest odwrotna – mieszkania i koszty życia są jedne z niższych w stosunku do reszty kraju. Osobiście nie widzę powodów dla których paskudna wielka płyta miałaby kosztować 9000 zł/m2. Nie dałbym za to więcej niż 3000 zł, chyba że byłoby to centrum miasta, to cena mogłaby pójść w górę bo to zrozumiałe. W Szczecinie maksymalna cena u dewelopera wynosi około 6000,00 zł/m2. Najgorsze w tym wszystkim, że myślę o przeprowadzce do Warszawy :)…

    Paweł 18 grudnia 2015 o 23:33 Odpowiedz
    • Odpowiedź na pytanie: skąd się biorą takie ceny w Warszawie? jest bardzo prosta. 1. Zadajesz to pytanie „na górce” więc siłą rzeczy ceny są podwyższone. 2. Okres w którym wkład własny wynosi 10% i można stosunkowo łatwo dostać kredyt hipoteczny powoduje, że ludzie „z pustymi kieszeniami” mają parcie na zakupy. To oni w dużej mierze podwyższają ceny – bo myślą tak: jak już mam brać kredyt na całe życie to kupię „….” (każdy co innego kupuje ale każdy myśli o tej nieruchomości jako docelowej). Stąd najczęściej Ci ludzie dzielą się na dwie grupy: jedna to Ci co chcą mieć blisko do centrum i metra; a druga to Ci co chcą mieć nowszy lub nowy blok (często kosztem lokalizacji). 3. W tym czasie budzi się też wielu inwestorów – często początkujących.

      Małgorzata 22 grudnia 2015 o 12:37 Odpowiedz
      • Też widzę, że rentowność takiej inwestycji w stolicy również nie powala. Przy wynajmie za 1800 zł oraz odjęciu kosztów kredytu, podatku i opłat(z tego co zrozumiałem czynsz 1800 od najemcy uwzględnia już opłaty) to mamy inwestycję o ROI = 2,50-3,00%. Niestety rynek stołeczny jest taki a nie inny. I tak uważam, że nieruchomości się najlepszą formą lokowania pieniędzy jak również inwestowania 🙂 2,50% to wciąż lepiej niż na lokacie! Z tego co widzę to najlepiej dzielić duże mieszkania na pokoje i wynajmować studentom. Ciekawi mnie jak u mnie to będzie szło. Nie omieszkam opisać tego na blogu już za parę miesięcy!

        Paweł 25 grudnia 2015 o 18:27 Odpowiedz
  • Czym sa wykonczone sciany w lazience? Ciekawy efekt

    Piotrek 19 grudnia 2015 o 19:08 Odpowiedz
  • Nie zapomnieliście o odjęciu raty kredytu w porównaniu Warszawa-Częstochowa w Częstochowie?

    Marcel 20 grudnia 2015 o 09:47 Odpowiedz
    • No właśnie, po odjęciu raty kredytu 500, przewaga Częstochowy znika…

      Piotr 23 grudnia 2015 o 23:38 Odpowiedz
  • Cześć Jacku, gratuluję inwestycji 🙂

    Slawku – chodzi o odrębną własność, tylko wtedy można zastosować indywidualna stawkę amortyzacji (max. do 10%). Dla mieszkania ze spółdzielczym własnościowych prawem, można stosować tylko amortyzację 2,5%.

    Bardzo ważne jest tez to, że gruntów nie można amortyzowac, czyli jeśli mamy razem z mieszkaniem, jedną tysięczną gruntu, na którym stoi blok, to wartość tej części gruntu musimy odjąć od wartości nieruchomości, gdy wprowadzamy ją do ewidencji środków trwałych.

    Marcin 21 grudnia 2015 o 09:35 Odpowiedz
    • dziękuję Marcin za odpowiedź. z tym, że grunt nie podlega amortyzacji to dla mnie nowość – niestety kolejna w temacie rozliczania podatków od najmu.

      teraz muszę wykombinować, jak to wszystko odkręcić i poukładać.

      pozdrawiam, Sławek S.

      Sławek S. 27 grudnia 2015 o 09:52 Odpowiedz
      • Marcin, Sławek: w przypadku 99.9% mieszkań w Warszawie nie ma się udziału w gruncie, tylko ma się prawo wieczystego użytkowania gruntu bedącego własnością miasta. Więc grunt nie jest naszą własnością, a więc i nie może wchodzić w skład naszych środków trwałych. Z kolei opłatę za użytkowanie wieczyste wnosi się co rok, a nie z góry przy zakupie mieszkania, więc wątpię, żeby użytkowanie gruntu mogłoby być przedmiotem oddzielnej wyceny?

        Jacek: skoro kupowałeś mieszkanie pod wynajem, to czemu akurat Mokotów przy Metrze Wilanowska? Takie założenia znacząco ograniczają możliwości…

        Tomek 30 grudnia 2015 o 11:56 Odpowiedz
  • Dobra inwestycja, planują taką pod koniec 2017 roku

    Patryk Zieliński 22 grudnia 2015 o 22:44 Odpowiedz
  • Hmm, troszke małe to ROI wychodzi przy posiłkowaniu sie kredytem na 50%, trzebabbyło wkład podzielić na 2 i kupić dwa oddzielnie, albo w tym samym czasie jesli zdolności brak…

    Rafał 29 grudnia 2015 o 15:27 Odpowiedz
  • A ja jestem tylko ciekaw czy te 30.000zł na remont tego mieszkania wystarczyło, co efekt super 🙂

    www.dom.suwalki.pl 2 stycznia 2016 o 12:50 Odpowiedz
  • Cześć Jacku, również gratuluję inwestycji.

    ja chciałbym się odnieść do Twojego dylematu… czy Warszawa to nie błąd. Osobiście uważam, że nie choć stopa zwrotu niższa ( bo i stabilniejszy rynek ).
    Absolutnie nie chciałbym w żaden sposób negować strategii inwestowania w mniejszych miejscowościach, ale w mojej ocenie zakup mieszkania pod wynajem to nie jest przygoda na rok, dwa… a skąd wiesz jak będzie wyglądał rynek w mniejszych miejscowościach za 10, 15 lat? i jak zmienią się ceny mieszkań? ( mam na myśli migracje ) a jak będzie wyglądał w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i innych dużych miastach? zapewne bez większych zmian… bo można zauważyć coraz większą tendencje do przenoszenia się młodych osób do największych ośrodków miejskich.

    Uważam, że inwestowanie w największych miastach w Polsce jest kosztowniejsze, z niższą stopą zwrotu, ale nie obawiasz się, że za 10 czy 15 lat, kiedy spłaci się już kredyt, miasto w którym inwestujesz straci 10 czy 15% populacji.

    Może moje obawy są wyolbrzymione, ale mieszkam w mieście, w którym te tendencje są aż nadto widoczne.

    Czy się myle, a może mam racje?? zapraszam do komentowania moich poglądów:)

    Lukasz 4 stycznia 2016 o 08:52 Odpowiedz
  • Łukaszu, zapraszasz, więc piszę.

    my inwestujemy w mieście 100k – Włocławku, gdzie populacja jednak spada, ale za to jest duży ośrodek przemysłowy – Anwil i inne powiązane z odległym o 50 km Orlenem (i innymi). co jest niewątpliwym plusem, Anwilu czy Orlenu raczej szybko nie zamkną.

    ostatnio robiłem pewne obliczenia, skoro w 38 mln kraju wynajmuje się około 0,5 mln mieszkań to znaczy, że w 100k mieście około 1350 osób mieszka w wynajętym mieszkaniu, przekłada się to na kilkaset lokali na rynku (2-3 osoby w mieszkaniu).

    nawet jak już będziemy mieć docelową ilość mieszkań to i tak spadek najmu o 10-20% nie musi się na nas odbić bo oferujemy relatywnie wyższy standard.

    poza tym na miejsce wyjeżdżających przyjeżdżają inni, więc odpływ jest częściowo kompensowany.

    ogólnie to są trudne przewidywania, bo chcąc nie chcąc dotyczą demografii. grunt, że jesteśmy zadowoleni z naszej strategii i czujemy się z nią dobrze.

    pozdrawiam, Sławek S.

    ps w kwestii podatku zakupiłem fachową książkę i się ostro edukuję, sprawa jest do okręcenia i będzie ok, pozostaje tylko chrzanić niedouczone księgowe.

    Sławek S. 11 stycznia 2016 o 17:50 Odpowiedz
  • Witam,

    a jakiej wysokości jest użytkowanie wieczyste za tą nieruchomość? W warszawie to niestety problem bo opłaty potrafią być kosmiczne…

    Małgorzata 13 stycznia 2016 o 11:16 Odpowiedz
  • Jestem w trakcie remontu dokładnie takiego samego mieszkania w centrum Wawy i mam pytanie, czy te zakładane 30 tyś na remont jest własnymi siłami czy z pomocą ekipy remontowej, oraz czy zawiera koszty umeblowania…czy udało się zamknąć w budżecie?Przyznam ,że jest trochę mały biorąc pod uwagę zakres koniecznych prac i to że ekipa remontowa za taki remont życzy sobie min.15 tyś tylko za ROBOCIZNĘ! Jeśli korzystał Pan z pomocy specjalistów byłabym wdzięczna za podzielenie się jakimiś namiarami na email.

    Joanna 16 stycznia 2016 o 13:51 Odpowiedz
  • Panie Jacku,

    Gdzie zakupione zostały meble pokazane na zdjęciach?

    Marta 15 lutego 2016 o 19:54 Odpowiedz