Dziś wpis, można powiedzieć stałego bywalca Tomka który ma chęć,ochotę i oczywiście czas by podzielić się z nami swoją kolejną inwestycją w Radomiu.
Witam,
Nareszcie zebrałem się do napisania paru zdań na temat naszego drugiego mieszkania, kupionego z myślą o wynajmie. Pierwsze zostało opisane tutaj:
http://mieszkanicznikodpodszewki.pl/2015/05/mieszkanie-na-wynajem-czy-do-katalogu.html
Analiza inwestycji w pierwsze mieszkanie dała nam dużo do myślenia:
– nowoczesny budynek,
– mały metraż mieszkania (nie przepłacaj za dodatkowe metry)
– duże loggie,
– taras na dachu,
– garaż podziemny,
– winda,
– cena przystępna,
– niski czynsz (najemca zawsze patrzy na całkowity koszt, mniejszy czynsz więcej dla wynajmującego)
– okolica też całkiem dobra,
Moje wszelkie obliczenia wskazywały, że musi być dobrze, z niezłym cashflow i zwrotem z inwestycji.
Pchnęło nas to do zakupu ostatniej identycznej kawalerki, w tym samym pionie na drugim piętrze. Pojawił się mały problem, bowiem dwie różne osoby miały to mieszkanko zarezerwowane, ale do końca nie były pewne czy będą w stanie je nabyć (jedna miała problem z kredytem a druga zbyt niski wkład własny) i miało się to odbyć na zasadzie kto pierwszy ten lepszy. Będąc w biurze firmy deweloperskiej trafiłem akurat na prezesa i powiedziałem, że chcę kupić jeszcze jedno mieszkanie i jestem zdecydowany na 100%. Tym samym wysunąłem się na prowadzenie w kolejce i wkrótce druga kawalerka była nasza.
Rzut mieszkania:
Zdięcia w trakcie remontu:
Mieszkanie postanowiliśmy wykończyć w podobny sposób jak naszą pierwszą kawalerkę. Zamieniliśmy tylko kabine prysznicową na wannę, w kuchni zamontowaliśmy inny zestaw mebli (moim zdaniem lepszy/żywotniejszy bo węższe fronty 40cm w przeciwieństwie do 60cm mniej obciążają zawiasy, czyli najsłabszy element zestawów za kilkaset złotych) oraz dodaliśmy zmywarkę. Płyta elektryczna także nieco inna niż w pierwszej kawalerce – tu ze względu na zmywarkę zmieściła się tylko wersja z dwoma polami. Niewiele tańsza od czteropolowej, także jeśli jest możliwość warto zawsze zamontować 4 pola, ale myślę, że w codziennym użytkowaniu kawalerki nie będzie to problemem.
W łazience jak poprzednio rządzi płytka Rovese bianca wraz z naszym ulubionym Aplauzem, jako dekorem. Tym razem jest to mix płytek czarnych, czerwonych i białych. Na wyprzedażach po kilkanaście zł za m2. Długo wymyślaliśmy wzór i wielkość mozaiki nad wanną, aż w końcu wygrał mój projekt łączący wyimaginowane radomskie wieżowce ze znaną i lubianą marką odzieży sportowej ;). Drzwi, jak w poprzednim mieszkaniu, mamy z odzysku, szafę w przedpokoju robioną na zamówienie z najprostszych i tanich białych płyt, a skręcaną we własnym zakresie.
W pokoju nieśmiertelne łóżko beddinge i stolik lack (odrobina ikei jeszcze nikomu nie zaszkodziła ;-)) Do tego własnoręcznie zrobiony abażur oraz obraz namalowany przez żonę. Myślę, że udało nam się sprytnie połączyć dwa żywe kolory tj. czerwony w części kuchennej, czerwono-turkusowy przy stole jadalnym i turkusowy w pokoju. Wieczorami prywatności strzegą drewniane żaluzje z odzysku. Mamy ich jeszcze co najmniej na 2 mieszkania :).
Ponownie 3/4 materiałów kupiliśmy wcześniej i spokojnie czekały na czas remontu, który wciąż przesuwał się, ponieważ czekaliśmy na oddanie bloku do użytku. Chcieliśmy w ten sposób ominąć umowę deweloperską na wybudowanie mieszkania, i sfinalizować zakup przy użyciu umowy kupna-sprzedaży gotowego już mieszkania – o jedno spotkanie z notariuszem i kilka spotkań z bankiem mniej.
Teraz trochę liczb.
Mieszkanie 99: tys zł
Garaż 25: tys zł (kupiliśmy garaż w tym bloku na własny użytek, ponieważ mieszkamy niedaleko, wrzucając go w kredyt)
Kredyt: 97 tys zł
Zainwestowane pieniądze: 45 tys zł w tym wkład własny, remont, notariusz, prowizje itp
Remont i wyposażenie: 14 tys zł
Daje to ratę ok: 530 zł
Wynajem netto: 760 zł (wiem, że można by uzyskać 850zł ale najemca jest sprawdzony i na długi okres)
Może w tym akurat wypadku zwrot nie jest oszałamiający ale biorąc pod uwagę dużą zniżkę dla najemcy (ok 100zł), możliwość posiadania garażu w cenie inwestycji to jest ok. Przepływ jest na plusie.
Gdybyśmy jednak chcieli wynająć to po cenie rynkowej np. 850zł + 150 zł za garaż to mamy 1000zł. Odjąć 8,5% podatku ryczałtem daje to 915zł miesięcznie. 915zł-530zł=385zł
385złx12msc=4620zł 4620/45000=10% – wersja mocno optymistyczna.
Zakładając wersję pesymistyczną: 860zł po podatku. Wibor mocno wzrósł i rata jest 600zł.
860zł-600zł= 260zł 260złx11msc=2860zł 2860/45000= 6,35%
Podsumowując, to nasza druga udana inwestycja, a już się ma ochotę na więcej.
Zdjęcia po remoncie:
Dzięki wielkie za uwagę, jeśli nie jest to dla Ciebie problemem drogi czytelniku, polub ten wpis by tym sposobem więcej osób mogło dowiedzieć się o naszym istnieniu. Pozdrawiamy serdecznie.
witam,
czy możesz napisać coś więcej o „płycie grzewczej” – tzn czy jest to ceramiczna czy indukcyjna? sami teraz stoimy przed wyborem i zbieramy jak najwięcej informacji.
a swoją droga ciekawy wpis 🙂
pozdrawiam, Sławek (i Kasia)
Hej. W kawalerkach zamontowalem płyty ceramiczne że względu na cenę. Osobiście dla mnie to bez różnicy. W domu mamy indukcję a u rodziców ceramiczną. Użytkuje się podobnie. Plus indukcji jest taki, że pola szybko stygną, a minus, że nie każdy garnek się nadaje 🙂
Witam ,interesuje mnie koszt remontu i wyposarzenia bardziej szczegolowo.
Koszty remontu i wyposażenie szczegółowo zostały opisane przy pierwszej kawalerce. Link na początku postu.
Witam, mam pytanie dla rozjaśnienia: Czy wynajem w kwocie 760 zł obejmuje już czynsz do spółdzielni/wspólnoty? Czy wynajmujący płaci go jako osobną pozycję?
760zł nie obejmuje czynszu. Czynsz najemca płaci oddzielnie ale jest on niski, na poziomie 140zł.
Hej,
bardzo ładne mieszkanko 😉
Tez jestem z R-mia i chce kupić mieszkanie. Interesuje mnie jedna rzecz. Czy mogę zapytać ile wziął notariusz i jak długo się czeka?
Dziękuję 😉
Notariusz ok 2200zł z tym, że mieszkanie było kupowane razem z garażem co zwiększyło koszty notarialne. Proszę sprecyzować o co chodzi z czasem oczekiwania bo nie wiem czy chodzi o notariusza, dewelopera??
Chodzi mi o to czy notariusz przyjmuje z dnia na dzień czy trzeba dlugo czekać.
I jeszcze zapytam – te 2200 to tylko taksa dla notariusza czy w tym 2200 byly oplaty do sadu juz? A podatek osobno?
Dziękuję za odpowiedź 😉
Notariusza umawiał deweloper na kilka dni do przodu, można powiedzieć, że z dnia na dzień.Te 2200 to było wszystko, łącznie z opłatami i taksą. Pozostaje 200zł za wpis do hipoteki w sądzie i podatek od nieruchomości w urzedzie miasta o k40-50zł rocznie.
ja mam pytanie natomiast takie-czy nie boicie się nieuczciwych lokatorów ?
marzyłam o zakupie mieszkanie na wynajem (potem moze drugiego) ale jak zaczełam czytać jakie moga być problemy to zrezygnowałam.po prostu boję się
juz nie mówię o ‚zwykłej’ dewastacji ale no o niepłaceniu i niemozności wyprowadzenia ‚bo on nie ma gdzie iść’.
w tym momencie to jest ‚twój lokator’
nawet nie mozna zmienic zamka w drzwiach (a on może!)
ja wiem ze dla odwaznych świat nalezy ale czy bierzecie czegos takiego pod uwagę?
ps.na najem okazjonalny nie ma chętnych
Podstawą braku problemow jest oczywiście selekcja, ale również dobrze napisana umowa najmu, która w możliwie najlepszy sposób zabezpiecza nasze interesy.
I oczywiście zgodna z Ustawą o Ochronie Praw Lokatorów, bo wielu właścicieli mieszkań wprowadza do swoich umów zapisy, które stoją w sprzeczności tą (straszną) ustawą.
A kto może pomóc skonstruować taka umowę?
zacznę od tego, że najem okazjonalny jest dla jednej nieruchomości – swojej, czasowo nie zamieszkiwanej osobiście, więc na dłuższą metę odpada.
co do najemców to jedynie selekcja, nie widzę innego sposobu na uniknięcie problemów, do tego własna edukacja i to wzmożona.
posiadając inny biznes też mamy ryzyka niepłacenia faktur, zatorów płatniczych, nieuczciwych kontrahentów.
cytując Pana Jacka Weigla „jak się chce mieć święty spokój to trzeba sobie umrzeć” w każdym razie coś w tym stylu 🙂
pozdrawiam, Sławek S.
Witam, na ile lat jest kredyt, że rata wynosi 530 zł?
25lat
Witam.
Mam pytanie do Julii i Kamila.
W jednym z wywiadów Julia wspominała, że wasze inwestycje dotyczą właściwie trzech dzielnic Częstochowy. Moglibyście napisać co to za dzielnice, gdyż sam zastanawiam się nad kupnem mieszkania na wynajem właśnie w Częstochowie.
Co do blogu super sprawa. Niedawno na niego natrafiłem. Czytam zaciekle wszystkie posty żeby pogłębić moją wiedzę.
Pozdrawiam.
Z tego co pamiętam, to Julia wyjaśnia to w podcastcie na stronie Michała Szafrańskiego jakoszczedzacpienidze.pl. ten nowy podcast, z listopada.
Pozdrawiam 😉
Z tego co pamięć mnie nie myli wspomina o tym ze inwestuje razem z Kamilem w Częstochowie. Ich inwestycje dotyczą 3 dzielnic ale niestety nie wspomina jakich. A szkoda…
Tomku, szczere gratulacje. Efekt wizualny – imponujący. Kalkulacja inwestycji, biorąc pod uwagę założenia funkcjonalno – estetyczne, również bardzo sensowna.
Dodatkowo – tylko pozazdrościć ceny od Developera (niecałe 3,7tys/m2) za 27m2 z loggią. W moim mieście tylko można pomarzyć o takich 🙂
Dziękuję. Powiem więcej, w promocji kilka miesiecy wczesniej te mieszkania były po ok 3300-3400zł za m2 ale wtedy jeszcze nie miałem pojęcia o nieruchomosciach i inwestowaniu. Jedynie namówiłem kolegę na kupno na jego własny użytek bo akurat szukał. Na pewno podjął dobrą decyzje. Gdybym kilka miesięcy wczesniej miał taką wiedzę jak teraz to bym kupił 3 kawalerki w tej cenie.. Pozdrawiam.
Witam
Czy w czynszu zawarta jest zaliczka na ogrzewanie?
Tak, w czynszu jest ogrzewanie. Ale ile wyniesie realnie i czy czynsz nie wzrośnie – nie wiemy. To pierwsza cała zima dla mieszkańców tego bloku 🙂
Tak, jest zaliczka na ogrzewanie ok 80-90zł.