R jak Radom

Kategorie:
25
Listopad 2015

Dziś wpis, można powiedzieć stałego bywalca Tomka który ma chęć,ochotę i oczywiście czas by podzielić się z nami swoją kolejną inwestycją w Radomiu.

Witam,

Nareszcie zebrałem się do napisania paru zdań na temat naszego drugiego mieszkania, kupionego z myślą o wynajmie. Pierwsze zostało opisane tutaj:

http://mieszkanicznikodpodszewki.pl/2015/05/mieszkanie-na-wynajem-czy-do-katalogu.html

Analiza inwestycji w pierwsze mieszkanie dała nam dużo do myślenia:

– nowoczesny budynek,

– mały metraż mieszkania (nie przepłacaj za dodatkowe metry)

– duże loggie,

– taras na dachu,

– garaż podziemny,

– winda,

– cena przystępna,

– niski czynsz (najemca zawsze patrzy na całkowity koszt, mniejszy czynsz więcej dla wynajmującego)

– okolica też całkiem dobra,

Moje wszelkie obliczenia wskazywały, że musi być dobrze, z niezłym cashflow i zwrotem z inwestycji.

Pchnęło nas to do zakupu ostatniej identycznej kawalerki, w tym samym pionie na drugim piętrze. Pojawił się mały problem, bowiem dwie różne osoby miały to mieszkanko zarezerwowane, ale do końca nie były pewne czy będą w stanie je nabyć (jedna miała problem z kredytem a druga zbyt niski wkład własny) i miało się to odbyć na zasadzie kto pierwszy ten lepszy. Będąc w biurze firmy deweloperskiej trafiłem akurat na prezesa i powiedziałem, że chcę kupić jeszcze jedno mieszkanie i jestem zdecydowany na 100%. Tym samym wysunąłem się na prowadzenie w kolejce i wkrótce druga kawalerka była nasza.

Rzut mieszkania:

kawalerka wymiary

Zdięcia w trakcie remontu:

IMG_20140902_130659 IMG_20140902_130711 IMG_20150815_114549 IMG_20150815_114649 IMG_20150818_154844

Mieszkanie postanowiliśmy wykończyć w podobny sposób jak naszą pierwszą kawalerkę. Zamieniliśmy tylko kabine prysznicową na wannę, w kuchni zamontowaliśmy inny zestaw mebli  (moim zdaniem lepszy/żywotniejszy bo węższe fronty 40cm w przeciwieństwie do 60cm mniej obciążają zawiasy, czyli najsłabszy element zestawów za kilkaset złotych) oraz dodaliśmy zmywarkę. Płyta elektryczna także nieco inna niż w pierwszej kawalerce – tu ze względu na zmywarkę zmieściła się tylko wersja z dwoma polami. Niewiele tańsza od czteropolowej, także jeśli jest możliwość warto zawsze zamontować 4 pola, ale myślę, że w codziennym użytkowaniu kawalerki nie będzie to problemem.

W łazience jak poprzednio rządzi płytka Rovese bianca wraz z naszym ulubionym Aplauzem, jako dekorem. Tym razem jest to mix płytek czarnych, czerwonych i białych. Na wyprzedażach po kilkanaście zł za m2. Długo wymyślaliśmy wzór i wielkość mozaiki nad wanną, aż w końcu wygrał mój projekt łączący wyimaginowane radomskie wieżowce ze znaną i lubianą marką odzieży sportowej ;). Drzwi, jak w poprzednim mieszkaniu, mamy z odzysku, szafę w przedpokoju robioną na zamówienie z najprostszych i tanich białych płyt, a skręcaną we własnym zakresie.

W pokoju nieśmiertelne łóżko beddinge i stolik lack (odrobina ikei jeszcze nikomu nie zaszkodziła ;-)) Do tego własnoręcznie zrobiony abażur oraz obraz namalowany przez żonę. Myślę, że udało nam się sprytnie połączyć dwa żywe kolory tj. czerwony w części kuchennej, czerwono-turkusowy przy stole jadalnym i turkusowy w pokoju. Wieczorami prywatności strzegą drewniane żaluzje z odzysku. Mamy ich jeszcze co najmniej na 2 mieszkania :).

Ponownie 3/4 materiałów kupiliśmy wcześniej i spokojnie  czekały na czas remontu, który wciąż przesuwał się, ponieważ czekaliśmy na oddanie bloku do użytku. Chcieliśmy w ten sposób ominąć umowę deweloperską na wybudowanie mieszkania, i sfinalizować zakup przy użyciu umowy kupna-sprzedaży gotowego już mieszkania – o jedno spotkanie z notariuszem i kilka spotkań z bankiem mniej.

Teraz trochę liczb.

Mieszkanie 99: tys zł

Garaż 25: tys zł (kupiliśmy garaż w tym bloku na własny użytek, ponieważ mieszkamy niedaleko, wrzucając go w kredyt)

Kredyt: 97 tys zł

Zainwestowane pieniądze: 45 tys zł w tym wkład własny, remont, notariusz, prowizje itp

Remont i wyposażenie: 14 tys zł

Daje to ratę ok: 530 zł

Wynajem netto: 760 zł (wiem, że można by uzyskać 850zł ale najemca jest sprawdzony i na długi okres)

Może w tym akurat wypadku zwrot nie jest oszałamiający ale biorąc pod uwagę dużą zniżkę dla najemcy (ok 100zł), możliwość posiadania garażu w cenie inwestycji to jest ok. Przepływ jest na plusie.

Gdybyśmy jednak chcieli wynająć to po cenie rynkowej np. 850zł + 150 zł za garaż to mamy 1000zł. Odjąć 8,5% podatku ryczałtem daje to 915zł miesięcznie. 915zł-530zł=385zł

385złx12msc=4620zł  4620/45000=10% – wersja mocno optymistyczna.

Zakładając wersję pesymistyczną: 860zł po podatku. Wibor mocno wzrósł i rata jest 600zł.

860zł-600zł= 260zł 260złx11msc=2860zł 2860/45000= 6,35%

Podsumowując, to nasza druga udana inwestycja, a już się ma ochotę na więcej.

Zdjęcia po remoncie:

^4CD0C76943C8CC3092468A3131A5BD5D9C95C54AAB193A1E49^pimgpsh_fullsize_distr ^05C20EEEB620D37D190367217CD2DE546B7FD42E86B12F40CD^pimgpsh_fullsize_distr ^07D89DCCE2A7DB73BCB25462A51540B6EAFF7AB8ED17101869^pimgpsh_fullsize_distr ^9C605C2B3D7B5DB0C47C8C55E28BA11280EF7C250F322AE7F4^pimgpsh_fullsize_distr ^9FE3AC80AFE37D880CDDD1963575669C0E8BF25072C6F860F1^pimgpsh_fullsize_distr ^540C22D6A498F452B89F025319CA5602A66C83850AE73F02F5^pimgpsh_fullsize_distr ^AAF9CFD81981F0A46A9E370F70080119AF9AFA3D11037961AB^pimgpsh_fullsize_distr 5-15_02 5-15_03 panorama7m panorama8m panorama9m

Dzięki wielkie za uwagę, jeśli nie jest to dla Ciebie problemem drogi czytelniku, polub ten wpis by tym sposobem więcej osób mogło dowiedzieć się o naszym istnieniu. Pozdrawiamy serdecznie.

Komentarze:

  • witam,

    czy możesz napisać coś więcej o „płycie grzewczej” – tzn czy jest to ceramiczna czy indukcyjna? sami teraz stoimy przed wyborem i zbieramy jak najwięcej informacji.

    a swoją droga ciekawy wpis 🙂

    pozdrawiam, Sławek (i Kasia)

    Sławek S. 25 listopada 2015 o 16:12 Odpowiedz
    • Hej. W kawalerkach zamontowalem płyty ceramiczne że względu na cenę. Osobiście dla mnie to bez różnicy. W domu mamy indukcję a u rodziców ceramiczną. Użytkuje się podobnie. Plus indukcji jest taki, że pola szybko stygną, a minus, że nie każdy garnek się nadaje 🙂

      Tomek 25 listopada 2015 o 18:04 Odpowiedz
  • Witam ,interesuje mnie koszt remontu i wyposarzenia bardziej szczegolowo.

    Pawel.W 25 listopada 2015 o 21:33 Odpowiedz
    • Koszty remontu i wyposażenie szczegółowo zostały opisane przy pierwszej kawalerce. Link na początku postu.

      Tomek 27 listopada 2015 o 03:23 Odpowiedz
  • Witam, mam pytanie dla rozjaśnienia: Czy wynajem w kwocie 760 zł obejmuje już czynsz do spółdzielni/wspólnoty? Czy wynajmujący płaci go jako osobną pozycję?

    Damian 26 listopada 2015 o 18:25 Odpowiedz
    • 760zł nie obejmuje czynszu. Czynsz najemca płaci oddzielnie ale jest on niski, na poziomie 140zł.

      Tomek 27 listopada 2015 o 03:24 Odpowiedz
  • Hej,
    bardzo ładne mieszkanko 😉
    Tez jestem z R-mia i chce kupić mieszkanie. Interesuje mnie jedna rzecz. Czy mogę zapytać ile wziął notariusz i jak długo się czeka?
    Dziękuję 😉

    kasia 27 listopada 2015 o 11:33 Odpowiedz
    • Notariusz ok 2200zł z tym, że mieszkanie było kupowane razem z garażem co zwiększyło koszty notarialne. Proszę sprecyzować o co chodzi z czasem oczekiwania bo nie wiem czy chodzi o notariusza, dewelopera??

      Tomek 29 listopada 2015 o 21:25 Odpowiedz
      • Chodzi mi o to czy notariusz przyjmuje z dnia na dzień czy trzeba dlugo czekać.

        I jeszcze zapytam – te 2200 to tylko taksa dla notariusza czy w tym 2200 byly oplaty do sadu juz? A podatek osobno?
        Dziękuję za odpowiedź 😉

        kasia 7 grudnia 2015 o 23:40 Odpowiedz
        • Notariusza umawiał deweloper na kilka dni do przodu, można powiedzieć, że z dnia na dzień.Te 2200 to było wszystko, łącznie z opłatami i taksą. Pozostaje 200zł za wpis do hipoteki w sądzie i podatek od nieruchomości w urzedzie miasta o k40-50zł rocznie.

          Tomek 8 grudnia 2015 o 23:28 Odpowiedz
  • ja mam pytanie natomiast takie-czy nie boicie się nieuczciwych lokatorów ?
    marzyłam o zakupie mieszkanie na wynajem (potem moze drugiego) ale jak zaczełam czytać jakie moga być problemy to zrezygnowałam.po prostu boję się
    juz nie mówię o ‚zwykłej’ dewastacji ale no o niepłaceniu i niemozności wyprowadzenia ‚bo on nie ma gdzie iść’.
    w tym momencie to jest ‚twój lokator’
    nawet nie mozna zmienic zamka w drzwiach (a on może!)
    ja wiem ze dla odwaznych świat nalezy ale czy bierzecie czegos takiego pod uwagę?

    ps.na najem okazjonalny nie ma chętnych

    barbara 27 listopada 2015 o 16:48 Odpowiedz
    • Podstawą braku problemow jest oczywiście selekcja, ale również dobrze napisana umowa najmu, która w możliwie najlepszy sposób zabezpiecza nasze interesy.

      I oczywiście zgodna z Ustawą o Ochronie Praw Lokatorów, bo wielu właścicieli mieszkań wprowadza do swoich umów zapisy, które stoją w sprzeczności tą (straszną) ustawą.

      Marcin 2 grudnia 2015 o 09:05 Odpowiedz
      • A kto może pomóc skonstruować taka umowę?

        Arek 14 stycznia 2016 o 15:05 Odpowiedz
  • zacznę od tego, że najem okazjonalny jest dla jednej nieruchomości – swojej, czasowo nie zamieszkiwanej osobiście, więc na dłuższą metę odpada.

    co do najemców to jedynie selekcja, nie widzę innego sposobu na uniknięcie problemów, do tego własna edukacja i to wzmożona.

    posiadając inny biznes też mamy ryzyka niepłacenia faktur, zatorów płatniczych, nieuczciwych kontrahentów.

    cytując Pana Jacka Weigla „jak się chce mieć święty spokój to trzeba sobie umrzeć” w każdym razie coś w tym stylu 🙂

    pozdrawiam, Sławek S.

    Sławek S. 30 listopada 2015 o 22:03 Odpowiedz
  • Witam, na ile lat jest kredyt, że rata wynosi 530 zł?

    pablo79 1 grudnia 2015 o 11:21 Odpowiedz
    • 25lat

      Tomek 3 grudnia 2015 o 16:22 Odpowiedz
  • Witam.
    Mam pytanie do Julii i Kamila.
    W jednym z wywiadów Julia wspominała, że wasze inwestycje dotyczą właściwie trzech dzielnic Częstochowy. Moglibyście napisać co to za dzielnice, gdyż sam zastanawiam się nad kupnem mieszkania na wynajem właśnie w Częstochowie.
    Co do blogu super sprawa. Niedawno na niego natrafiłem. Czytam zaciekle wszystkie posty żeby pogłębić moją wiedzę.
    Pozdrawiam.

    Hubert 4 grudnia 2015 o 02:58 Odpowiedz
    • Z tego co pamiętam, to Julia wyjaśnia to w podcastcie na stronie Michała Szafrańskiego jakoszczedzacpienidze.pl. ten nowy podcast, z listopada.
      Pozdrawiam 😉

      kasia 7 grudnia 2015 o 23:44 Odpowiedz
      • Z tego co pamięć mnie nie myli wspomina o tym ze inwestuje razem z Kamilem w Częstochowie. Ich inwestycje dotyczą 3 dzielnic ale niestety nie wspomina jakich. A szkoda…

        Hubert 8 grudnia 2015 o 23:35 Odpowiedz
  • Tomku, szczere gratulacje. Efekt wizualny – imponujący. Kalkulacja inwestycji, biorąc pod uwagę założenia funkcjonalno – estetyczne, również bardzo sensowna.
    Dodatkowo – tylko pozazdrościć ceny od Developera (niecałe 3,7tys/m2) za 27m2 z loggią. W moim mieście tylko można pomarzyć o takich 🙂

    MariuszKa 5 grudnia 2015 o 07:54 Odpowiedz
    • Dziękuję. Powiem więcej, w promocji kilka miesiecy wczesniej te mieszkania były po ok 3300-3400zł za m2 ale wtedy jeszcze nie miałem pojęcia o nieruchomosciach i inwestowaniu. Jedynie namówiłem kolegę na kupno na jego własny użytek bo akurat szukał. Na pewno podjął dobrą decyzje. Gdybym kilka miesięcy wczesniej miał taką wiedzę jak teraz to bym kupił 3 kawalerki w tej cenie.. Pozdrawiam.

      Tomek 8 grudnia 2015 o 23:34 Odpowiedz
  • Witam
    Czy w czynszu zawarta jest zaliczka na ogrzewanie?

    Piotr 5 grudnia 2015 o 18:36 Odpowiedz
    • Tak, w czynszu jest ogrzewanie. Ale ile wyniesie realnie i czy czynsz nie wzrośnie – nie wiemy. To pierwsza cała zima dla mieszkańców tego bloku 🙂

      Ania 8 grudnia 2015 o 19:28 Odpowiedz
    • Tak, jest zaliczka na ogrzewanie ok 80-90zł.

      Tomek 8 grudnia 2015 o 23:30 Odpowiedz