Od kawalerki do aplikacji księgowej – moje dwa lata z nieruchomościami

Kategorie:
06
Listopad 2015

Dziś przedstawiamy historie Kamila i Pauliny, którzy zainspirowani „pomarańczowym człowiekiem” :), postanowili że zaczną inwestować w mieszkania na wynajem. Następnie Kamil wpadł na pomysł by napisać program do rozliczania najmu o którym poniżej …

Październik 2013 roku – to miesiąc, w którym będąc świeżo po ślubie rozpoczęliśmy z żoną Pauliną naszą przygodę na rynku nieruchomości. Zainspirowany lekturą książki Sławka Muturi „Mieszkania na wynajem…” skierowałem swoją uwagę od razu na kawalerki.

Dość szybko pośredniczka, z której usług skorzystaliśmy (sami oczywiście również przeglądając oferty) zaproponowała nam mieszkanie w rewitalizowanej kamienicy, jakiego nigdy wcześniej (z powodu awersji Pauliny do kamienic) byśmy nie rozważali. Ale to właśnie na nie się zdecydowaliśmy… i od tego czasu niechęć zamieniła się w miłość do starych budynków.

Po krótkich negocjacjach podpisaliśmy umowę przedwstępną na nasze pierwsze mieszkanie z przeznaczeniem na wynajem – kawalerkę o powierzchni 25,8 m2 w centrum miasta, w zrewitalizowanej kamienicy. Cena po negocjacjach (udało się obniżyć o 2000zł) to 151 000 zł. W cenie piwnica oraz… oryginalna, odnowiona drewniana podłoga w pokoju.

rzut

Zakupu dokonywaliśmy na kredyt i postanowiliśmy sfinansować również część opłat oraz remontu. Cena mieszkania jak już wspomniałem wyniosła 151 000 zł, suma kosztów dodatkowych to 16 220 zł (prowizja pośrednika, notariusz, PCC, opłaty okołokredytowe, itp.) –  cała transakcja zamknęła się w kwocie 167 220 zł. Bank w którym braliśmy kredyt postanowił przychylić się do wniosku o skredytowanie również remontu (przyznano nam kwotę 12 500zł) oraz prowizji bankowej (2 436 zł). Kredyt otrzymaliśmy na kwotę 165 936 zł więc z własnych środków wydaliśmy jedynie 1 284 zł.

przed-remontem-1 przed-remontem-3 przed-remontem-4

Przyszedł czas na remont – postanowiliśmy zrobić go maksymalnie szybko, tak aby nie później niż miesiąc od zakupu mieszkanie było już wynajęte. Na szczęście znaleźliśmy  sprawną ekipę, która wykonała całość prac w 3 tygodnie… i to bez opóźnień. Cała robocizna kosztowała nas 6 902,96zł (6 086,94zł z wstępnej wyceny + 816,01zł prac dodatkowych które wyszły w trakcie). W tej cenie znalazło się szpachlowanie, szlifowanie i malowanie ścian, wylewka, płytki w kuchni i łazience, biały montaż, elektryka, montaż mebli kuchennych i sprzętu oraz kilka innych drobnych prac.

Po czasie widzę, że dużo (niemal 2000 zł) można było z tej kwoty zaoszczędzić. Błędem z mojej strony okazało się potraktowanie oferty jako całości, bez głębszego zastanowienia się na składowymi. O ile moja realna ocena własnych umiejętności budowlanych wykluczała samodzielne kładzenie płytek, przeróbki elektryki czy montaż sanitariów, o tyle malowanie jest czynnością która nie zabiera dużo czasu. Szpachlowanie z kolei oceniam po przemyśleniu jako niepotrzebny wydatek – ściany były w wystarczająco dobrym stanie przed tym zabiegiem.

Dwa największe wydatki przy remoncie to oczywiście koszt łazienki oraz kuchni. Zacznijmy od łazienki – całe zestawienie kosztów (bez wcześniej opisanej robocizny) znajduje się na obrazku poniżej.

Zgodnie z wcześniejszym planem postawiliśmy na płytki na wszystkich ścianach, aż po sufit. Czy obecnie zrobiłbym podobnie? To zależy od rozłożenia wyposażenia w łazience, ale mocno zastanowiłbym się nad ułożeniem płytek jedynie w miejscach najbardziej narażonych na wilgoć (okolice umywalki, prysznica oraz toalety) – resztę malując farbą do łazienek. Oszczędność zapewne wyniosłaby około tysiąca złotych licząc materiały jak i robociznę.

Kupując sprzęty kierowaliśmy się głównie ceną, z nakierowaniem oczywiście na pewien standard. Toaleta podtynkowa była dla nas oczywistym wyborem. Największy problem mieliśmy z prysznicem – najkorzystniej cenowo wychodziły zestawy z hydromasażem co było dla mnie pewnym zaskoczeniem. I takiego też wyboru dokonaliśmy – dało nam to dodatkowe plusy przy wynajmie i konstrukcji samego ogłoszenia. Prysznic z radiem i hydromasażem brzmi luksusowo 🙂 Z dzisiejszego punktu widzenia stawiałbym na prostotę – panel z radiem zdążył się już przy skoku napięcia przepalić.

Zrzut ekranu 2015-11-06 o 09.54.00

lazienka-w-produkcji-1024x682

Przejdźmy do kuchni – postawiliśmy na uwielbiany przez Polaków „styl Ikea”. Podstawowy zestaw mebli o nazwie FYNDIG ma duże plusy – jest tani, prosty, powtarzalny i łatwy w wymianie. Kuchnię składa się z kilku gotowych typów szafek, a w razie potrzeby można szybko wymienić zniszczone elementy składowe. Również piekarnik i płytę zakupiliśmy w IKEA.

Przy kuchni popełniliśmy jednak jeden znaczący błąd – nie przemyśleliśmy dokładnie rozmieszczenia elementów składowych. Gniazdko wypadło tuż nad płytą (ostatecznie zostało zakryte), a w przypadku chęci wymiany lodówki trzeba będzie odkręcić od ściany przylegającą szafkę – nie wziąłem pod uwagę parapetu 🙂

Zrzut ekranu 2015-11-06 o 09.54.12

kuchnia-w-produkcji-1024x682

Najłatwiejszym pomieszczeniem do urządzenia była główna przestrzeń życiowa tj. pokój. Z racji gotowej, oryginalnej podłogi po pomalowaniu ścian i zamontowaniu listew można było przystąpić do ustawiania mebli. Podobnie jak w przypadku kuchni postawiliśmy na rozwiązania proponowane przez Ikeę – są proste, estetyczne i mieszczą się w gustach większości społeczeństwa.

Zrzut ekranu 2015-11-06 o 09.54.20

salon-w-produkcji-1024x682

Najdroższym elementem wyposażenia stała się szafa zamawiana u sprawdzonego stolarza. Szafa wraz z pawlaczem nad drzwiami stworzyła mini-korytarzyk, dzięki czemu wrażenie wchodzenia z zewnątrz bezpośrednio do salonu jest mniejsze.

szafa

W powyższych opisach i wyliczeniach na pewno dało się zauważyć brak kosztu farb. Bardziej zorientowani w „budowlance” na pewno zauważyli brak wieeelu innych kosztów. Co znalazło się w tych kosztach dodatkowych? Silikony, akryle, taśmy, gniazdka, przełączniki, wkręty, kleje, zaprawy… i wiele wiele innych. Łączny ich koszt wyniósł 2 066,42 zł! To pokazuje, jak ważne jest uwzględnianie w planie pewnych wydatków, o których możemy nie mieć na początku pojęcia. Cały remont kosztował 21 606,08 zł – czyli tylko trochę ponad założony wcześniej plan. Jeżeli byłbym złotą rączką i wykończył mieszkanie samodzielnie – koszt udałoby się zniwelować do niecałych 15 000 zł. Miłym podsumowaniem naszego remontu było zajęcie 1 miejsca w konkursie organizowanym przez IKEA na zeszłorocznym konkresie Mieszkanicznika – doceniono połączenie prostoty i funkcjonalności 🙂

Finalny efekt :

kuchnia kuchnia3 lazienka pokoj pokoj2

Jeszcze na etapie ostatnich szlifów postanowiliśmy zamieścić ogłoszenie o wynajmie. W ciągu pierwszych 3 dni od publikacji mieszkanie obejrzało 7 osób. Co ciekawe, telefonów miałem… 9. To znaczy, że zdjęcia oraz opis odpowiadał na wszystkie pytania i dzwoniły tylko osoby faktycznie zainteresowane obejrzeniem. Trzeciego dnia, na mieszkanie błyskawicznie zdecydowała się miła, pracująca (i połowicznie studiująca) para.

Mieszkanie w tamatym momencie wynajęliśmy za 1100 zł opłaty + 219 zł czynszu + dodatkowe opłaty jak prąd. Obecnie, po zmianie najemców podnieśliśmy opłatę do 1200 zł.

Kalkulacja opłacalności wynajmu wygląda tak:

  • Przychód: 1200 zł (bez uwzględnienia dodatkowych opłat, które ponoszą najemcy)
  • Koszt kredytu: ok 750 zł
  • Podatek: ok 94 zł
  • Zysk po opodatkowaniu: 356 zł

Oznacza to, że każdego miesiąca moi najemcy spłacają za nas kredyt (czyli powoli spłacają mieszkanie) oraz otrzymujemy od nich 356 zł… nie jest źle 🙂 Podatki rozliczamy na zasadach ogólnych – dzięki czemu podstawę opodatkowania obniżają odsetki od kredytu oraz amortyzacja mieszkania.

Tak w skrócie wygląda historia naszej pierwszej nieruchomości. Jak wspomniałem na wstępie, całość rozpoczęła się od inspiracji historią Sławka… ale była to wbrew jego przykładowi ostatnia kawalerka, jaką zakupiliśmy typowo pod wynajem. Tego typu mieszkania dają niestety zbyt mały zwrot, aby w akceptowalnym dla nas okresie zbudować nam pasywny dochód w wysokości jaki nas interesuje.

W kolejnym roku bardzo okazyjnie kupiliśmy mieszkanie do remontu (również w kamienicy), które po wykończeniu sprzedaliśmy… innymi słowy przetestowaliśmy flip jako model działania na rynku nieruchomości. Obecnie jesteśmy w trakcie zakupu dwóch kolejnych mieszkań. Oba mieszkania (jedno pod drugim) podzielimy łącznie na 8 pokoi… no ale to już temat na kolejny gościnny wpis 🙂

A o co chodzi z aplikacją księgową z tytułu postu? Od razu po tym, jak rozpoczęliśmy wynajem i wpisałem pierwszy przychód do Excela pojawiła się taka myśl… jaaaakie to będzie niewygodne przy większej ilości mieszkań 🙂 Jako przedsiębiorca działający od lat w internecie poszperałem, poczytałem i wymyśliłem.

Rok moich prac koncepcyjnych oraz programistycznych mojego zespołu zaowocowały pierwszym sukcesem – dwa miesiące temu zadebiutowała aplikacja MojWynajem.pl. Służy ona zarówno do księgowości (na ryczałcie oraz na zasadach ogólnych) jak i do zarządzania całością wynajmu. Wiele powtarzalnych czynności automatyzuje (dodawanie należności, wystawianie faktur, obliczanie amortyzacji, rozliczanie mediów czy też nawet wysyłkę smsów i e-maili do najemców) tak więc wszystkich chętnych zapraszam do testów – pierwsze dwa miesiące bez opłat :).

Więcej o aplikacji dowiecie się z audycji :Kontestacja

Adres do strony z opisem aplikacji i możliwością rejestracji: https://mojwynajem.pl/?aff=177


Każdy kto zarejestruje się z linka polecającego Julii i Kamila otrzyma 15% zwrotu za wykupiony abonament. 

Dziękuję przy okazji Julii i Kamilowi za możliwość opisania mojej krótkiej historii… oraz zgodę na małą promocję na końcu 🙂

Komentarze:

  • Dziękujemy za relację:) Standardowo – jakie miasto (nie widzę w tekście)? Sądząc po cenie nie Włoszczowa…

    Ja, m.in. wskutek tej właśnie strony, też rozpocząłem inwestowanie w nieruchomości. Początek był nieśmiały, a potem już jakoś poszło. Skończyło się na 4 mieszkaniach w niespełna pół roku:) Zbieram się, żeby podzielić się doświadczeniami.

    Pozdrawiam,

    adam 6 listopada 2015 o 16:08 Odpowiedz
  • bardzo fajny opis inwestycji, no i bardzo sympatycznie mieszkanie

    pozdrawiam i czekam na kolejne wpisy, Sławek .

    Sławek S. 6 listopada 2015 o 17:30 Odpowiedz
  • Świetny wpis, z niecierpliwością czekam na kolejnego”kejsa” z remontu Waszych mieszkań na 8 pokoi.
    A jak rozliczacie inwestycje na „flipy”? Jako działalność gospodarcza.
    pozdrawiam i życzę dalszych udanych inwestycji.

    Robert 6 listopada 2015 o 22:38 Odpowiedz
  • jak dwoje mlodych ludzi po slubie idzie do banku i dostaje 160tys. kredytu a po roku dwa kolejne kredyty powiedzmy ze 8 pokoi czy dwa mieszkania 4 pokojowe no to lekko liczac 800tys. kredytu za calosc.

    wybaczcie ale nie mozliwe jest zeby ~25-30latkowie dostali takie kredyty

    sfyjnsyjhn 16 listopada 2015 o 17:56 Odpowiedz
    • Nie wspominałem w tekście, że mamy jeszcze kredyt (i to w EUR) na mieszkanie własne (tj. takie w którym mieszkamy) 🙂 Tak więc, mimo wszystko jest to możliwe.

      Mocno przestrzeliłeś też z ceną za mieszkania o których wspomniałem, że będzie z nich 8 pokoi. Same mieszkania mają obecnie po 2 pokoje, a nie po 4. Będą po prostu dzielone.

      Kamil 19 listopada 2015 o 23:26 Odpowiedz
  • Doooobry pomysł… A co zrobicie w sytuacji podwyżki stóp procentowych ? do poziomu powiedzmy 15 – 20 punktów (trzy krotny wzrost raty kredytu) jak to obecnie ma miejsce na Ukrainie lub w Rosji…

    Bankier 17 listopada 2015 o 16:56 Odpowiedz
    • Na szczęście to system naczyń połączonych, jesli stopy wzrosną i rata kredytu wzrośnie to spokojnie podniosą cenę wynajmu tak, aby wciąż im się opłacał. Skoro stopy wzrosły to nie tylko dla starych kredytów, ale i dla nowych….potencjalny wynajmujący ma do wyboru płacić nową, wyższą cenę….lub sam zaciągnąć kredyt na swoje mieszkanie….oczywiście wg nowych stóp marż). Skoro teraz go nie stać….to potem też nie. Więc wyboru nie ma.

      Agnieszka 18 listopada 2015 o 15:12 Odpowiedz
      • Ma wybór. Wynajmie od kogoś innego kto kupił za gotówkę i nie musi podnosić ceny najmu.

        Robert 19 listopada 2015 o 17:49 Odpowiedz
    • Faktycznie przy takim małym mieszkaniu i takiej niewielkiej mimo wszystko nadwyżce jest to ryzyko. Ale ryzyko, które od początku kalkulowaliśmy – jesteśmy w stanie dopłacać do raty jeżeli byłaby taka potrzeba, a i tak większość mieszkania by się spłacała.

      Tak czy siak obecnie inwestujemy tak jak wspomniałem w mieszkania do podziału na pokoje, gdzie nadwyżka jest na tyle duża, że zapewnia bezpieczeństwo 🙂

      Kamil 19 listopada 2015 o 23:24 Odpowiedz
  • Na ile lat był zaciągany kredyt?
    Wydaje mi się, że rata ok. 750zł przy kwocie kredytu 167 220 zł, jest ratą bardzo niską.
    Dodatkowo, co z wkładem własnym?
    Udało się kredytować 100% wartości nieruchomości+remont+koszty (podatki, itd)?

    Karolina 18 listopada 2015 o 10:39 Odpowiedz
    • Liczyłem to i dla tak niskiej raty wyszło mi 30 lat.

      Robert 19 listopada 2015 o 17:47 Odpowiedz
    • Kredyt na 30 lat. Część, którą bank dał na remont tak na prawdę pokryła wszystkie dodatkowe opłaty, tak więc naszym „wkładem własnym” były pełne koszty remontu. Kredy braliśmy jak jeszcze było możliwe kredytowanie 100% (a nawet więcej licząc remont).

      Kamil 19 listopada 2015 o 23:21 Odpowiedz
  • W poznaniu kawalerka za 1200? samo centrum? garbary? stary rynek?

    ekil 18 listopada 2015 o 14:55 Odpowiedz
    • Łazarz 🙂 Zaraz przy dworcu.

      Kamil 19 listopada 2015 o 23:19 Odpowiedz
  • Gratuluje świetnej inwestycji 🙂
    Pomysł na aplikację też bardzo dobry, do tej pory to była raczej nisza. Mam pytanie co do mechanizmu rozliczania podatku użytym w aplikacji : Czy przewidujecie możliwość rozliczania najmu przez DG/Sp.zo.o. oraz rozliczanie podnajmu?

    Życzę sukcesów w inwestowaniu 🙂
    Pozdrawiam

    Marcin 20 listopada 2015 o 20:15 Odpowiedz
    • Tak, zarówno rozliczanie DG i Sp. z o.o. jak i opcje konieczne przy podnajmie są w planach 🙂

      Kamil 21 listopada 2015 o 16:30 Odpowiedz
  • Cześć,

    Bardzo fajnie wam to wyszło! A jak rozliczacie amortyzacje? Czy skorzystaliście z 10% – czyli podwyższonej amortyzacji?

    Dzięki za odpowiedź
    Wojtek

    Wojtek 21 listopada 2015 o 02:07 Odpowiedz
    • Mieszkanie było nowo wydzielone w rewitalizowanej kamienicy, a remont nie stanowił 30% ceny – tak wiec nie mogliśmy zastosować stawki indywidualnej. Amortyzujemy 1,5% 🙂

      Kamil 26 listopada 2015 o 17:14 Odpowiedz
  • Podstawowy błąd przy zakupie mieszkania to nieoszacowanie kosztów wykończenia/remontu mieszkania i wyposażanie. Zawsze trzeba mimo wszystko zostawić jakąś rezerwę finansową – lepiej zawyżyć kosztorys niż zaniżyć. Świetną alternatywą jest kupno mieszkania po home stagignu.

    KrzystofZ. 16 grudnia 2015 o 15:23 Odpowiedz