Inwestycja w dom na pokoje w Norwegii

Kategorie:
23
Czerwiec 2015

W dzisiejszym wpisie swoimi doświadczeniami dzieli się z nami Dawid, który nabytą wiedzę na temat inwestowania w nieruchomości wdrążył w życie i w Polsce i Norwegii. Jest to zarazem pierwszy „zagraniczny przypadek” na naszym blogu – dzięki Dawid.

Moja przygoda z nieruchomościami zaczęła się od strony teoretycznej w wakacje 2013 gdy mój brat wspomniał mi o firmie zarządzającej  nieruchomościami i pożyczył kilku godzinne materiały filmowe z rożnych wykładów na temat inwestowania w nieruchomości. W tym czasie bylem świeżo po studiach i szukałem pracy a apetyt na rozpoczęcie inwestowania miałem już ogromny

Tak więc, chyba w październiku, wybrałem się na seminarium inwestowania w nieruchomości organizowane przez Asbiro w Warszawie. Pojechałem sam ponieważ moja narzeczona nie rozumie na tyle j. polskiego, a nikt kolegów z Polski nie był zainteresowany. Pojechałem i otrzymałem naprawdę dużo informacji z których zrozumiałem może jakieś 20% ponieważ nie miałem pojęcia o podatkach, regulacjach itp. sprawach w Polsce.

Tam kopiłem książkę Sławka Muturi „Pomysł do wynajęcia”. Z tej książki usłyszałem po raz pierwszy miedzy innymi o Was, innych już znanych mieszkanicznikach oraz Piotrze Hryniewiczu. W tej książce Piotr reklamował swoje seminaria na które postanowiłem pojechać w grudniu 2013. Po seminarium postanowiłem ze narazie koniec z teoria i czas przejść do praktyki.

Na początku 2014 usłyszałem o „zbawiennej” rekomendacji S która miała mi uniemożliwić inwestowanie za pomocą kredytów. Tak wiec postanowiłem ze lepiej kupić coś na kredyt a potem za gotówkę, niż tylko coś za gotówkę. Wniosek kredytowy złożyłem 30. czerwca a rekomendacja weszła 1. lipca. Zaryzykowałem zadatek, ale mieszkanie udało się kupić. Na horyzoncie ukazała się „susza inwestycyjna” gdyż nie miałem gotówki żeby kupić coś większego w Polsce. Po drobnych namowach narzeczonej zaczęliśmy poważnie zastanawiać się nad zakupem w Norwegii, gdyż tutaj zdolność kredytowa mamy.

Specyfika rynku norweskiego jest (póki co) taka ze mało co sprzedaje się poniżej wartości nieruchomości, a już na pewno nie z 20% upustem. Tutaj raczej rzadziej ludzie stoją pod ścianą, zmuszeni do sprzedaży nieruchomości „teraz” za byle jaka sumę. Na dodatek 95% transakcji zachodzi przez pośrednika, gdyż do niedawna prawno nie pozwalało na samodzielna sprzedaż. Teraz można ale ludzie czuja się bezpieczniej gdy pośrednik jest odpowiedzialny za transakcje. Tutaj jest tak ze to właściciel zleca pośrednikowi sprzedaż nieruchomości. Rzadko jest tak ze osoba chętną na zakup zgłasza się do pośrednika by ją reprezentował sprzedający przy zakupie.

No wiec gdy sprzedający czyni to za pomocą pośrednika, kupujący występuje w roli konsumenta, czyli „słabszej” strony transakcji, gdyż sprzedający ma po swojej stronie profesjonalistę. Przy takim układzie sil, prawo jest trochę korzystniejsze dla kupujące niżeliby miał kupować bezpośrednio od właściciela.

Tak wiec gdy pośrednik weźmie się do roboty, to organizuje wspólny pokaz mieszkania raz w weekend i raz w tygodniu a dnia następnego po drugim pokazie rozpoczyna się licytacja chętnych na zakup. W taki oto sposób nie mamy bezpośredniego kontaktu do sprzedającego i jesteśmy zmuszeni do licytowania się. A ze większość kupujących myśli o zakupie „swojego” domu to udzielają się im emocje bardziej niż inwestującym i automatycznie ceny transakcyjny są na poziomie 95 % – 150 % wartości nieruchomości. W tym okresie kiedy my zaczęliśmy się interesować nieruchomościami w Norwegii wszystko się sprzedawało gdyż oprocentowanie było i wciąż jest bardzo niskie. NIBOR wynosi 1,25 %. W styczniu w Oslo 80 % nieruchomości zostały sprzedane powyżej wartości, a reszta za cenę wywoławczą.

Wracając do naszego inwestowania w Norwegii, postanowiliśmy ze kupimy dom lub mieszkanie z przeznaczeniem na wynajem na pokoje. Wybraliśmy 3 potencjalne miasta: Oslo, Lillehammer, Fredrikstad. Oslo bo to stolica, Lillehammer ponieważ tam studiowaliśmy i znamy rynek bardzo dobrze, a Fredrikstad gdyż tam wcześniej mieszkaliśmy, tak wiec wiedzieliśmy co gdzie jest a ceny nieruchomości są sporo niższe niż w dwóch poprzednich miastach. Oslo odpadło praktycznie na początku po przeanalizowaniu naszych możliwości zakupu czegoś większego vs stopa zwrotu. Potem poszliśmy do banku z pełna dokumentacja o zarobkach aby załatwić „potwierdzenie zdolności kredytowej” czyli papierka który mówi ile dany bank bez problemu ci pożyczy. Rożne banki rożnie to liczą, dlatego mieliśmy dwa takie papierki :).

Pierwsza licytacja w jakiej braliśmy udział dotyczyła mieszkania w Lillehammer w samym centrum. Było to czysto inwestycyjne mieszkanie w przyziemiu starego drewnianego domu z 5 pokojami. Nasza górna granica niestety była niewystarczająca aby wygrać licytacje i musieliśmy sobie odpuścić mimo ze nasz bank pożyczył by nam więcej niż sami byliśmy gotowi zapłacić za to mieszkanie.

Potem była jeszcze jedna nieudana licytacja we Fredrikstad no i jak to mówią, do trzech razy sztuka. Pod koniec lutego 2014 roku kupiliśmy domek wolno stojący we Fredrikstad z 1906 roku. Widać ze poprzedni właściciele, starsi Norwegowie, dbali o swój dom, tak wiec nie musieliśmy przeprowadzać żadnego remontu, wszystko wygląda świeżo, ładnie i na czasie. „Udało” nam się kupić o 2 % taniej niż wynosiła wartość domu, czyli akurat na podatek. Dom miał 3 sypialnie, blisko centrum, ale w spokojnej okolicy. Trzy sypialnie to zbyt mało, starczyłoby jedynie na spłatę kredytu i podatek od dochodów z wynajmu który wynosi 27%. Musieliśmy wiec zrobić 2 dodatkowe pokoje z których dochód będzie częścią naszej wolności finansowej.

Po wygranej licytacji wysłaliśmy maila do banku aby uruchomili swoja procedurę. W teorii mieliśmy tylko dosłać umowę zakupu nieruchomości, gdyż resztę dokumentacji bank dostał wystawiając nam potwierdzenie zdolności. W praktyce wyszło tak ze pani zajmująca się nasza sprawa, rozchorowała się i w przeddzień podpisywania umowy kredytowej musieliśmy wysyłać wszystko na nowo. Na szczęście wszystko poszło dobrze i pod koniec marca podpisaliśmy umowę kredytowa. Tak naprawdę dopiero na podpisywaniu umowy dowiedzieliśmy się ze oprocentowanie będzie wynosiło 2,90 %. Niedługo zmienimy na tzw. stale oprocentowanie, przez co oprocentowanie pójdzie trochę w gore, ale przez 10 lat będziemy mieli zapewnione takie same koszta.

1. kwietnia odbieraliśmy nasz dom i zaczęły się zakupy w IKEA oraz stawianie ścianek. Wymiary jednego pokoju są lekko ponad minimum które wynosi w Norwegii 7m2. W domu jest nowa kuchnia z 2012 roku, jedna łazienka z toaleta oraz salon który w Norwegii jest koniecznością jeżeli chcemy wynajmować norweskim studentom, gdyż lubią poznawać osoby z którymi mieszkają i razem imprezować.

W połowie kwietnia zorganizowaliśmy pierwszy wspólny pokaz, na który nikt nie przyszedł… Wtedy odkryliśmy ze Fredrikstad to nie Oslo. Tak wiec postanowiliśmy ze zrobimy tak, ze potencjalni najemcy będą dzwonić i będziemy z każdym z osobna się umawiać, najlepiej w ten sam dzień/weekend. Na początku maja wprowadzili się pierwsi lokatorzy do 2 pokoi. W czerwcu mamy już 4 najemców, z czego jeden wynajmuje również garaż za dodatkowa opłatę co jest dla nas bonusem. Teraz czekamy na ostatniego najemce, którym zapewne będzie student gdyż wyniki rekrutacji ogłaszane są w połowie lipca.

Po odliczeniu wszystkich opłat takich jak woda, ścieki, internet, ubezpieczenie i podatek od wynajmu i zakładając obłożenie 11,5 miesięcy w roku, roczna stopa zwrotu wynosi 7,65 %. Oczywiście nie wszystko trafia do kieszeni ponieważ mamy kredyt, ale pozytywny cashflow jest 🙂

Jeszcze raz wielkie dzięki dla Dawida, za czas poświęcony na napisanie tego tekstu. A wszyscy czytający wiadomo co – naciskajcie „like” i zapraszamy ponownie i polecajcie nas znajomym:)

17_1103583002

17_2133449823

17_1769871207

17_1629087492

17_1139187186

17_669971187

17_4393555717_880787781

17_972278834

17_627896274

 

Komentarze:

  • Gratulacje.

    Mariusz 25 czerwca 2015 o 06:48 Odpowiedz
  • Szkoda że nie podał żadnych konkretów finansowych – ile kosztuje taki domek, ile można otrzymać czynszu najmu za pokój?

    Robert 26 czerwca 2015 o 20:17 Odpowiedz
  • Super pomysł z tą inwestycją. A domek przepiękny! Sama chętnie bym w takim zamieszkała.

    Natalia 28 czerwca 2015 o 19:41 Odpowiedz
  • Świetny artykuł! Gratulacje!

    Bart 15 września 2015 o 18:25 Odpowiedz
  • Domek teraz jest wystawiony na finn.no . Dlaczego !

    http://m.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=78034389

    Dariusz 24 lipca 2016 o 10:12 Odpowiedz
  • Też jestem ciekaw czemu domek jest na sprzedaż, czyżby jednak wynajmowanie nie opłacało się?

    Piotr 20 sierpnia 2016 o 10:30 Odpowiedz