Sandomierz kawalerka cz.2

6 października 2014 przez Kamil

Na wstępie serdecznie chcemy podziękować Kasi i Sławkowi za opisanie i podzielenie się z nami wszystkimi ich przygodą z zakupem i remontem swojego kolejnego mieszkania na wynajem. Faktycznie z tym Sandomierzem to jakiś błąd, ale jeśli i Wam to nie przeszkadza (Sławku i Kasiu) to niech tak zostanie. A wszystkim tym którzy czekali na część drugą tej historii zapraszamy do lektury:). No i wiadomo polubcie i udostępniajcie:)

21 lipca dzwoni kurier, że ma dla mnie do podpisania umowę z Energą (fajnie, że mailowo „informowali” o wysłaniu do podpisania), czuję się, jakbym złapał Pana Boga za nogi, mam ochotę oprawić sobie ten papier w ramkę. Teraz tylko czekać na podłączenie, teoretycznie jest na to 7 dni. Ekipa montująca okna powiedziała mi, że ktoś chciał podłączyć prąd na ogródkach działkowych, czas na to wynosi 9 miesięcy, a że miał znajomości to zeszły mu tylko 3 miesiące. Jak za PRL-u.

W międzyczasie załatwiam inne sprawy. Do podłączenia gazu – licznika gazu potrzeba zaświadczenia od kominiarza (administracji), że wentylacja jest sprawna oraz przeprowadzenia próby szczelności, którą połączę z odbiorem podłączania kuchenki gazowej. Samo założenie licznika jest bezpłatne. Załatwiam to pod koniec sierpnia (po montażu kuchni gazowej). Ostatecznie spędzam pół godziny w biurze i umowę mamy w kieszeni.

Z ciekawszych rzeczy to okazało się, że jak się kupuje okna z montażem to VAT jest 8%, a jeżeli kupi się same okno to stawka VAT wynosi 23%. Normalnie brak słów. Za to panowie od montażu sprawdzili się w 100%, po wcześniejszych doświadczeniach mogło być tylko lepiej, ale tu było naprawdę dobrze, nie dość, że okna na sklepie były pół tygodnia wcześniej, to montaż był szybszy o jeden dzień, a co ważniejsze porządnie zamontowane. W końcu widać, że coś się ruszyło.

25 lipca jest dniem sukcesu, otrzymałem telefon z informacją, że założono mi licznik prądu i mam dostęp do energii. Ekstra, zajęło to tylko 24 dni, a jak na ironię z rachunkiem za prąd (na pierwsze mieszkanie) otrzymałem 20 stronicową broszurę informującą o prawach klienta.  Niedługo wchodzi ekipa i prace ruszą pełną parą. Na razie wydaliśmy na materiały 8.000 zł, czeka nas jeszcze trochę zakupów no i robocizna.

Ekipa wejdzie od 5 sierpnia, nieco późno, ale są w porządku, więc warto poczekać (tak mi się wydawało, jak pisałem te słowa). Większość rzeczy zamawiam przez Internet, jest po prostu taniej. Kupuje takie rzeczy jak rolety okienne, żyrandole, osprzęt elektryczny, prowadnice szafy suwanej, lekkie AGD. Co dzień dostajemy dwie, trzy przesyłki, rozpakowując jedną z nich, wbijam sobie niechcący nóż w łydkę, kiepsko mi chodzić, a tu jeszcze trzeba wnieść trochę materiałów na 4. piętro.

Połowa sierpnia, remont prawie skończony, moja dwuosobowa ekipa za 100 metrów kwadratowych gładzi, położenie ponad 30 metrów kwadratowych płytek, rozciągnięciu instalacji elektrycznej i wodno – kanalizacyjnej oraz wymurowanie boksu prysznicowego wzięła 3900 zł, a zajęło im to dwa tygodnie.

Kalkulowałem, że będzie o kilka stówek taniej, ale popełniłem błąd, bo nie dogadałem ceny za wodę i kanalizację (zakres prac nie  był do końca znany stąd niemożność podania ceny) a drugi gwóźdź do tej trumny to ustalenie nie ceny, a jej zakresu na gładzie (też ciężko było określić, ile dokładnie będzie jakiej roboty – część była z podkładem z tynku). Niestety doświadczenie kosztuje. Następnym razem nie dość, że określmy dokładnie cenę, to jeszcze ustalimy kryteria jakościowe.

Poprawiając po mojej byłej ekipie mojego byłego kolegi, robię zdjęcia i z opisem wad żądam zwrotu 600 zł (co i tak jest bardzo łagodnym żądaniem). Dostaję 300 zł, gdyby to była sprawa prywatna, to bym nie wziął tylko części, ale wynajem to nasz biznes, więc myślę o stopie zwrotu, a nie o sobie.

Jeszcze kilka słów o boksie prysznicowym. Doszliśmy do wniosku, że pomimo mniej eleganckiego wyglądu niż kabina prysznicowa jest to rozwiązanie o wiele bardziej trwałe, nie brudzące się aż tak bardzo, cenowo jest chyba to samo.

Tak przy okazji, dziś pobiłem życiowy rekord we wchodzeniu po schodach, pogubiłem się, ale na pewno wszedłem ponad 25 razy na czwarte piętro.

Wrócę jeszcze do ekipy, w pierwszym tygodniu pracowali jak należy, dokładnie i powoli. Niestety w drugim tygodniu zaczęły gonić ich terminy i zaczęli się spieszyć. Pierwsza poważna rozmowa dotyczyła gładzi, które nie były gładkie, poprawili, ale nie jest to, jak na moje, standard do porządnego mieszkania. Prawdziwy problem to płytki i fugi, niechlujne i nieprzemyślane docinanie (np. nie wiadomo po co odstający od ściany sedes i pasowany bez płytek podłogowych, co po ich ułożeniu uniemożliwiło bezkolizyjne podłączenie, trzeba było zdejmować dwie płytki). Natomiast wspomniane fugi to szczyt fuszerki (tylko zdjęcia mogą to oddać), do tego wszystko co nie było zasłonięte, zostało pobrudzone gruntem – wyczyszczenie płytek w kuchni to około 3 godziny na kolanach. Dopełnieniem jest trwałe zabrudzenie fugą płytek na balkonie. Sam robię poprawki, przy okazji robiąc zdjęcia, żeby mieć argument w rozmowie z pseudo budowlańcami. A czas goni, jest już 22 sierpnia.

Ostatnie dwa tygodnie są trudne, niby już koniec, a wszędzie panuje bałagan, w międzyczasie ostatnie zakupy, bo ciągle czegoś brakuje i składanie mebli, a Łucja ma już skończone trzy miesiące i głośno się domaga o swoje. Remont, gdy po całym dniu pracy zamiast otwierać zimne piwo, trzeba kąpać dziecko, to działanie na poziomie lekko heroicznym, na szczęście nie ma już karmienia co 2-3 godziny.

Tydzień przez końcem lata podłączają nam gaz, z dokumentów potrzeba było próby szczelności dla instalacji i kuchenki oraz protokołu z przeglądu kominiarskiego.

22 sierpnia zamieszczamy ogłoszenie, na razie bez zdjęć. Dwa dni później dodajemy zdjęcia, na razie tylko kuchni i łazienki, ponieważ pokój nie jest skończony, zresztą część wyposażenia do zdjęć jest tylko ustawiona (bez podłączenia) – ważne, żeby było widać styl mieszkania. W ciągu kolejnych dwóch dni dzwonią trzy osoby (i pośrednik z biura), a 26 sierpnia podpisujemy umowę z firmą z drugiego końca Polski, która wynajmie mieszkanie pani inżynier na kontrakcie, najprawdopodobniej do końca następnego roku. Cena to 600 zł + pozostałe koszty.

Przy okazji trzeba było odwiedzić skarbówkę, żeby się upewnić, że od 01.01.2014 osoby prywatne nie mogą wystawiać rachunków, teraz wystawia się faktury, więc będziemy fakturować (bez prowadzenia działalności gospodarczej, zgłoszenie do US oczywiście będzie).

Wrzesień to chyba najgorętszy okres w najmie, uczniowie i studenci wchodzą na rynek i popyt rośnie, chociaż, jak zauważyliśmy, podaż też. Jakby nie było szukający mieszkania mają dużą konkurencję, więc też są zmotywowani, o ile oczywiście zależy im na danym lokalu.

Z innej beczki, kupując w OBI produkty Atlasu, wzięliśmy udział w konkursie i wygraliśmy całkiem fajny rower, duuuża radocha, byle tylko mieć czas jeździć na nim.

Kolejny dzień i kolejne ciekawostki, otóż jak firma wynajmuje mieszkanie za więcej niż 500 zł to pracownik musi od tego odprowadzać jakieś składki i koszty mu rosną, ale spoko wynajmiemy za 300 mieszkanie i za 300 piwnicę, normalnie chory system. Do tego roboty wykończeniowe się strasznie ślimaczą, a to drzwi nie pasują, bo ościeżnica jest starego typu, a to montaż listew podłogowych się przeciąga i ciągle jakieś duperele wyskakują, nie wiadomo skąd, a do 1 września zostały tylko cztery dni. Teściowa twierdzi, że jeszcze w niedzielę będziemy coś dłubać, ja mam nadzieję, że w sobotę skończymy.

Te ostatnie dni są po prostu ciężkie, mnóstwo drobnych rzeczy do zrobienia, wiele elementów ze sobą nie współgra, czas goni, ciągle trzeba coś dokupić. Jeszcze tylko dwa dni i przekażemy mieszkanie, i będzie spokój. W ostatni dzień pojechaliśmy sprzątać i robić ostatnie wykończenia z córką.  To nie był najlepszy pomysł, czteromiesięczne dziecko i remont to nie jest dobrana para. 1 września podpisujemy umowę i przekazujemy mieszkanie. Lokatorka wraca z pracy o 19., a na weekendy jeździ do domu, więc prawie jej nie będzie, a to oznacza raczej mniejsze zużycie mieszkania. We współpracy z firmą jest taki minus, że realizują płatności w określonych terminach i nie będziemy mieć przelewu przed 5. każdego miesiąca. Na razie mają od nas kredyt zaufania i czekamy na „wejście w rytm” z płatnościami, nieco to niekomfortowe.

Dwa miesiące trudów są zamknięte. Podsumowując to mieszkanie kosztowało 54.000 + 3.100 kosztów, remont 17.300 zł, co razem daje 74.400 zł. Czynszu bierzemy 600 zł, mamy odliczenie od podatku, co daje stopę zwrotu 9,6%, czyli prawie taką samą jak na naszym pierwszym mieszkaniu, które w ciągu pół roku wynajmowania nie przysporzyło żadnych kłopotów i niespodzianek, a nasza najemczyni jest wręcz wzorowa.

Tak mimochodem to z 30 mieszkań w bloku tylko 5 ma drzwi otwierane do wewnątrz. Może jest przepis, że ewentualny wybuch gazu ma odrzucić drzwi tak jak w kotłowni, ale nie mam czasu szukać po przepisach.

unnamed-2

unnamed-3 unnamed-4 unnamed-5

unnamed-1

unnamed

unnamed-6

unnamed-7

Zastanawia mnie kwestia, która może być tematem na osobny wpis, i o ile sama prezentacja mieszkania jest raczej do poczytania i pooglądania, to chciałbym wzbudzić dyskusję na temat podatków. Temat ten będzie aktualny za kilka lat (dla nas), mam na myśli to, jak legalnie posiadać 10 mieszkań, które są jedynym źródłem dochodu. Nie sztuką będzie zarejestrować działalność gospodarczą i uzyskując 5000 zł z najmu płacić 1000 zł na ZUS i kolejny 1000 w podatku. Jeżeli są pomysły, to z chęcią je poznam.

Kończąc, chciałbym podziękować Sławkowi Muturi za to, że dzieli się wiedzą. Gdyby nie jego książki i blog, nasza wiedza byłaby w powijakach, a doświadczenie byśmy zdobywali w możliwe najbardziej bolesny sposób, czyli na własnej skórze. Oczywiście też dziękujemy właścicielom tego bloga za gościnność i zgodę na zamieszczenie naszych wypocin.

Kasia i Sławek

Komentarze

  1. Grzegorz 6 października 2014 o 18:46

    Co do podatków, to pamiętaj o kosztach amortyzacji 1,5% lub 2,5% rocznie wartości mieszkania i koszty odsetek kredytu – czy to wszystko zostało uwzględnione? Prowadząc działalność możesz też inne koszty wliczać (np. paliwo, samochód), to też obniża podatki.

    Co do drzwi na zewnątrz otwieranych, wg mnie to wygoda, bo otwierając do wewnątrz trzeba mieć wolną przestrzeń przy samych drzwiach, a tak to jakaś szafka na buty/wieszak mogą być ulokowane przy samych drzwiach. O przepisach nie słyszałem.

  2. Rafal C 7 października 2014 o 22:07

    Z koncowka remontu przed wprowadzeniem najemcow u mnie bylo identycznie :p o podatkach sam chetnie poczytam

  3. Kasia i Sławek 8 października 2014 o 21:21

    kilka przemyśleń odnośnie podatków 🙂

    pierwsza kwestia to taka, przy ilu mieszkaniach należy traktować to jako działalność gospodarczą i zakładać firmę? na blogu p. Grabowskiego było tym:
    http://wynajmistrz.pl/kiedy-najem-rozliczac-w-ramach-dzialalnosci-gospodarczej

    tak, czy inaczej US może mieć roszczenia już przy kilku mieszkaniach, co więcej interpretacja zależy (zasłyszane) np. od tego czy mieszkania są dodatkowym źródłem dochodu, czy może podstawowym, a jeżeli dodatkowym to czy z pracy mamy średnią krajową i tak dalej, czyli po polsku.

    więc emerytura z mieszkań wymaga działalności.
    indywidualna działalność gospodarcza to koszt ogólnie rozumianego zusu około 1000 zł (część składek można odliczyć od podatku). zakładam dochód rzędu tysięcy, więc składki by były znaczącą jego częścią.

    wyjściem jest spółka, pozostaje koszt prowadzenia pełnej księgowości, ale to i tak dużo mniej niż składki do zusu. problem składek został zamieniony na mniejszy problem księgowości.

    podatek od zysku można zminimalizować robiąc inwestycje (trzeba się przecież rozwijać).

    poza tym są legalne sposoby wypłacania sobie wynagrodzenia nie obciążonego składaki (pozostaje podatek dochodowy)

    to tak pokrótce, na razie myślę nad tym co będzie za kilka lat, do tego nie jestem księgowym, więc jest w tym pewnie kilka luk, ale chciałbym mieć ogólny kształt, zanim oddam to w ręce doradcy – księgowego, który będzie się kiedyś tym zajmować.

    jeżeli byście coś w tym poprawili to proszę piszcie.

    pozdrawiam, Sławek.

  4. tom 9 października 2014 o 15:41

    Czynszu bierzecie 600zł , zazwyczaj w kwotę czynszu wliczony jest czynsz do spółdzielni , nic o tym nie piszecie.

  5. Kasia i Sławek 10 października 2014 o 21:28

    Tom, dla nas 600 + czynsz do spółdzielni + opłaty za media.

  6. Robert 16 października 2014 o 21:07

    Witam,
    świetny artykuł, bardzo ciekawe wyliczenia, informacje Proszę zwróćcie uwagę na prawidłowość rozliczeń podatkowych (300 zł za mieszkanie, 300 zł za piwnicę). Tylko wynajem lokali mieszkalnych jest zwolniony z opodatkowania podatkiem VAT, z pewnością nie dotyczy to lokali użytkowych, garaży, piwnic itd.
    pozdrawiam i życzę dalszych sukcesów

  7. krzysiek 18 października 2014 o 20:44

    Kasia i Slawek macie jakiegos maila?

  8. Kasia i Sławek 20 października 2014 o 11:48

    Robercie, z nami jest tak, że wystawiamy fakturę jako osoba fizyczna a nie firma, więc nie jesteśmy vatowcem (nawet nie łapiemy się na limit w zł). Ponadto musi być faktura, a nie rachunek, ponieważ od pewnego czasu nie wystawia się prywatnie rachunków.

    Krzyśku, napisz proszę w komentarzach – wolimy pozostać anonimowi.

    pozdrawiam, Sławek.

  9. Andy 13 lutego 2015 o 18:02

    Hey,
    Gratulacje wytrałości i motywacji. Super. Przeszliśmy podobną drogę z adapatcją poddaszy i kupnem wymarzonego mieszkania (które po latach okazało się za małe). Ale warto, warto dawać z siebie wszystko. Pełny szacun. Mało jest ludzi takich kjak Wy i to wróży Wam sukces ..

    Trzymam kciuki i życzę Wam tego z całego serca,
    Andy

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Lub komentuj na Facebooku


  • RSS