Nasza pierwsza inwestycja w mieszkanie na wynajem, częsć 2

Kategorie:
07
Kwiecień 2014

Kontynuacja analizy pierwszej inwestycji w mieszkanie na wynajem Kasi i Sławka.
Miłego czytania przy kawce czy herbatce 🙂



SĄSIADÓW BYŁO TRZECH

Okna – temat rzeka, typowe okna w typowym bloku z wielkiej płyty. Trzeba na nie czekać co najmniej dwa tygodnie. Jedna z miejscowych firm przebąkiwała coś o możliwości dostawy po tygodniu, a że byli tani, więc zamówiliśmy u nich. Farta nie było, więc spodziewałem się terminowo po 14 dniach, jeździłem się umawiać chyba ze 3 razy (nie mieszkamy we Włocławku), więc wyobraźcie sobie moje zdenerwowanie, gdy czekając od godziny na „fachowców” usłyszałem, że zaraz będą się pakować i jechać. Po kolejnej godzinie dowiedziałem się, że niestety nie mają tych okien na stanie. No i wstąpił we mnie POTWÓR, na ogół jestem spokojny, ale to była przesada, bardzo, ale to bardzo nakrzyczałem na szefa, chociaż bez przeklinania i następnego dnia specjalnie dla mnie pojechali do fabryki okien. Ekipa, która przyjechała, wyglądała jak trzech sąsiadów i tak się zachowywali. Nie wiem, jakim sposobem te okna jeszcze działają (odpukać w co się da), ale przy wymianie „pomagając” mi zapakować do mojego auta stare okna, wgnietli mi samochód i popisali się upuszczeniem piany montażowej na walnięte po demontażu okna listwy z gwoździami, co zaowocowało zafajdaniem świeżo położonych płytek w kuchni i części ściany (ściany i tak przed malowaniem). Pan mnie pocieszał, że kiedyś mu wybuchła piana w aucie i po wyschnięciu łatwo się ją wykruszyło – już chciałem mu zaproponować powtórkę, skoro tak łatwo schodzi. Pożegnałem ich z wielkim uczuciem ulgi.
WYKOŃCZENIA
Wykończenia chyba zajmują najdłużej. Ekipa remontowa już zeszła, zostawili zrobioną pracę i bałagan (np. zachlapane podłogi UNIGRUNTEM). Jestem budowlańcem, więc montaż parapetu, poprawki na gładziach, czy podłączenie białego montażu nie były problemem, ale zajmowały mnóstwo czasu. Ponad tydzień na obiad jadłem kanapki w aucie, gnając po pracy na mieszkanie, żeby wrócić o 22.00. Na szczęście miałem pomoc, szwagier z teściem malował, teściowa sprzątała na bieżąca, a wuj zajął się elektryką.
Zdarzały się sytuacje, gdy ręce opadały. Np. gdy skończyła się piana do montażu parapetów (za mały pojemnik kupiłem), a szwagier kupił nową bez wężyka, a tu czas naglił, bo trzeba było tego samego dnia (wieczora) obrobić. Znakomicie opóźnił prace montaż zlewu wpuszczanego w blat, który to zlew kupiliśmy w super cenie, bo z wystawki, ale nie dali nam w OBI mocowań do niego – takie specjalne haczyki, których nie można kupić osobno, więc robiłem własne, co zajęło ponownie mnóstwo czasu.
Czasochłonne jest też wiercenie w żelbecie :), o ile nie zaczną korodować łączenia płyt to same płyty są chyba niezniszczalne. Współczuję tylko sąsiadom, którzy musieli tego słuchać.
Ale gdy wszystko zaczęło się wyłaniać spod pyłu i brudu, to było widać, że warto. Najpierw kuchnia, potem łazienka i ostatecznie pokój. Jak już było pomalowane, to było naprawdę blisko. Z remontem to są dwa problemy. Pierwszy to odpowiednia ekipa, ponieważ ciężko znaleźć kogoś, kto zrobi naprawdę porządnie i ze szczegółami (np. dobrze położy fugi). Majster jest od jakiegoś typu prac i na tym się skupia, jeżeli nie pokaże się dokładnie jak ma być, to zrobi jakkolwiek i na ogół jest źle, nie uwzględnia, że różne roboty są powiązane i na siebie wpływają. Z drugiej strony, jeżeli robi się samemu, to zajmuje to mnóstwo czasu. Ja w trakcie tego remontu nauczyłem się, że część trzeba po prostu zlecać (nie ma innej drogi, jeżeli to ma być biznes a nie harówa po godzinach) i co mnie chyba martwi, odpuściłem nieco z mojego perfekcjonizmu, zacząłem przymykać oczy na niektóre szczegóły, ponieważ nie mają one znaczenia z punktu widzenia najmu, a tylko zajmują czas.
Przy następnym mieszkaniu nie będziemy się spieszyć, kilka dni opóźnienia nie zrobi różnicy, a wolimy mieć wszystko dokładnie przemyślane i dopracowane (kuchnia jest tak upchana, że pomiędzy parapetem a lodówką są 2 mm luzu). No i więcej prac trzeba będzie zlecać, jeszcze raz to napiszę, pobawić się w remont to można u siebie w domu dla siebie lub przy pierwszym mieszkaniu, ucząc się. My planujemy 10 mieszkań i jakby przyszło remontować każde tak jak to, to by znaczyło, że wbiliśmy się w nowy rodzaj kieratu.
NAJEMCY
Nalegałem (żona była przeciwna), żeby zacząć ogłaszać dwa tygodnie przed planowanym terminem skończenia remontu. Wszędzie czytałem, że na znalezienie najemcy potrzeba czasu. Poszło ogłoszenie na Tablicy z narysowanym rzutem mieszkania. Przez ponad 3 tygodnie było 667 wyświetleń i umówiło się 11 chętnych. Pierwszą rzeczą, która mnie zdziwiła to ta, że ludzie szukają mieszkań od zaraz, od już by chciały rezerwować, przyjeżdżać i się szybko wprowadzać, generalnie to dobrze, ale poważny najemca raczej powinien szukać z wyprzedzeniem. Dwie osoby przyjechały oglądać remont.
Jedna z nich wydawała się idealna, facet na kontrakcie, mieszkający tylko w tygodniu, dobrze zarabiający, nic tylko podpisywać umowę. I tu tkwił problem, umowę kupiliśmy od Mzuri, przekazaliśmy najemcy, który wprowadził „kilka” zmian. Jak z nim o tym rozmawiałem, to wydawało się to logiczne, jednakże jak żona usiadła i zaczęła porównywać te zmiany z oryginałem, to się złapała za głowę, to był całkiem nowy dokument, zmienione nazewnictwo, usunięte całe punkty, pozmieniane zapisy. Zapaliła się jej czerwona lampka i stwierdziła, że z takim najemcą umowy nie podpisze. Była niedziela wieczór, więc napisałem maila i zapowiedziałem się na rozmowę na poniedziałek rano. Niedoszły najemca zadzwonił do mnie jeszcze tego samego wieczoru i próbował mnie przekonywać przez ponad 40 minut, żebym mu wynajął to mieszkanie. Tylko moja nieskończona cierpliwość (wyćwiczona dodatkowo w trakcie remontu) umożliwiła kulturalne prowadzenie rozmowy (pomijając, że mamy zasadę, że po 22.00 nie dzwonimy nawet do rodziny i przyjaciół). Bardzo problematyczna osoba, moja żona miała nosa, dzięki czemu uniknęliśmy wielu kłopotów.
Remont był zakończony, więc umówiliśmy się z chętnymi. Pierwsze dwie panie chciały się wprowadzać z rodzinami (2+1) , kolejna pani w ogóle nie przyszła, kolejna odmówiła, potem był ktoś zupełnie niekontaktowy, a na koniec osobnicy, którzy byli skłonni od razu płacić kaucję i zaliczkę. Musieliśmy się z tym przespać. Na drugi dzień zdecydowaliśmy się na pierwszą panią, która się nawet ucieszyła, że ją wybraliśmy, po czym telefon zamilkł. Sądzę, że ona chciała, ale mąż już mniej. Tak czy owak milczy do dziś.
I jak się okazało bardzo dobrze się sprawy ułożyły. W sobotę zamieściliśmy ponownie ogłoszenie, tym razem ze zdjęciami i włączyliśmy sobie film. Po pół godzinie (i ponad 60 odsłonach) był pierwszy telefon, dziewczyna ma pracę od kwietnia i szuka lokum (teraz jest w Warszawie), umówiliśmy się nazajutrz z jej bratem na oglądanie, które zakończyło się sukcesem. Najemczyni jeszcze nie widzieliśmy, ale umowa jej pasuje, więc będziemy podpisywać.
Ostatnie dni przed podpisaniem naszej pierwszej umowy najmu były nieco nerwowe, ponieważ nasza najemczyni zajęta przeprowadzką nie miała czasu, ale zdołaliśmy się umówić z jej bratem, któremu przekazaliśmy klucze, a umowę podpisaliśmy następnego dnia, przy okazji się z nią poznając. Z mieszkania jest bardzo zadowolona, co nasz także cieszy.
FINANSE
Kupowaliśmy za gotówkę. Cenę stargowaliśmy tylko o 1000 zł, do 51000 zł, do tego koszty notarialne, podatek i pośrednik (ponad 3000), pośrednik także skasował sprzedających. Normalnie trzeba by dać 10000 więcej i nie piszę tego dla poprawy samopoczucia, ale bazuję na kilkumiesięcznym śledzeniu rynku.
Remont szacowałem na 10000 zł, wyszło prawie 13.000 zł, w tym robocizna 2000 zł. Gdybym więcej jeździł po sklepach i szukał tańszych rzeczy, to pewnie bym obniżył tę kwotę o 1000 zł, ale sądzę, że czas na to poświęcony były wart dużo więcej. Same dojazdy do Włocławka to 30 wycieczek. Materiały – Mrówka i OBI, sprzęt AGD – promocje i internet, po prostu tam, gdzie taniej.

Odstępne to 550 zł (w mieście za mniej niż 500 zł ma się lokal z własnym ogrzewaniem, tzw. kozą), więc uważamy, że cena jest dobra, zwłaszcza, że mieszkanie jest wyremontowane). Przez pierwsze dwa lata będziemy rozliczać się na zasadach ogólnych, co pozwoli uniknąć podatku i da stopę zwrotu prawie 10%, a zwrot na inwestycji wyniesie około 10 lat. Jak dla mnie rewelacja.

i na koniec takie małe podsumowanie przed i po:

Zachęcamy wszystkich chętnych, do dzielenia się swoimi przeżyciami z inwestycji w mieszkania na wynajem, do nadsyłania zdjęć i opisów na meila który znajdziecie w zakładce kontakt+zaproszenie.
Pozdrawiamy wszystkich, a w szczególności tych nastawionych pozytywnie do życia 🙂                    

Komentarze:

  • Ładnie, neutralnie, schludnie i do tego dobra cena remontu

    Anonymous 7 kwietnia 2014 o 14:41 Odpowiedz
  • Dzięki za podzielenie się doswiadczeniami z pierwszej inwestycji 🙂 Prawda, ze czasami bywa ciekawie 😉 Inwestujac w mieszkania nudzic sie nie bedziecie na pewno.
    Zycze wam powodzenia i kolejnych udanych inwestycji.
    Pozdrawiam
    Marta

    Anonymous 8 kwietnia 2014 o 07:56 Odpowiedz
  • Czytałam chyba w książce Sławka Muturi, że w mieszkaniach na wynajem nie warto instalować prysznica i że doszedł do tego wniosku po jakimś czasie wynajmowania , lepiej wannę, z prysznicem potem jest więcej problemów: coś się psuje, robi się pleśń.Nie sądzisz, że lepsza byłaby jednak wanna?

    Anonymous 9 kwietnia 2014 o 09:02 Odpowiedz
  • Jeżeli mieszkanie jest używane, tzn było wykorzystywane przez poprzedniego właściciela co najmniej 60 miesięcy to możesz zastosować indywidualną stawkę amortyzacyjna 10% i przez 10 lat będąc na zasadach ogólnych praktycznie nie płacić podatku

    Anonymous 9 kwietnia 2014 o 15:21 Odpowiedz
  • Gdyby była wanna to nie było by szansy na pralkę, a ideał to wanna z parawanem z pleksy, pociesza fakt, że z prysznicem najemca mniej zapłaci za wodę, która tania nie jest.

    Co do podatków to o przyspieszonej amortyzacji już wiem, na razie wybieram się zgłosić najemcę to popytam o dokładne postępowanie przy zasadach ogólnych i w kwestii rozliczenia dojazdów, bo to jest dla mnie czarna magia (te dojazdy).

    Sławek.

    Anonymous 9 kwietnia 2014 o 21:44 Odpowiedz
  • Co do dojazdów czy są kosztem to obowiązuje tu ogólna zasada, wszystko jest kosztem co służy uzyskaniu przychodów ( ma tu zastosowanie art 22 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), dojazdy nie znajdują się na negatywnej liście- nie uznaje się za koszty uzyskania przychodów….( negatywna lista art 23 tej samej ustawy). Więc jeśli dojazdy są związane z uzyskiwanym przychodem z najmu to są kosztem podatkowym, ciężar dowodu czyli wykazania związku spoczywa na podatniku, Jeszcze jedna uwaga, gdy kupisz trzecią nieruchomość to zarejestruj działalność gospodarczą na podatku liniowym, dla bezpieczeństwa, bo US może sam Ci to przekwalifikować do źródła działalność gospodarcza ( definicję działalności gospodarczej masz w art 5a ust 6 ustawy PDOF).

    Anonymous 10 kwietnia 2014 o 10:54 Odpowiedz
  • Dzięki za relację z zakupu. Wg mnie nie było potrzeby remontu. Mieszkanie spokojnie mógłbyś wynająć po lekkim odświeżeniu i może wymianie meblościanki na 2 meble ikea w tej samej cenie co po remoncie. Policz ile czasu i nerwów byś zaoszczędził. Włożyliście w to sporo energii i pieniędzy przez co masz taką małą stopę zwrotu. Odradzam remontowanie mieszkań w systemie gospodarczo-rodzinnym. Rodzina nie nabierze się już na to drugi raz. Remont przez firmę byłby droższy, ale szybszy i czas który byś zaoszczędził wróciłby do Ciebie w szybszym wynajmie.

    Pozdrawiam i życzę szybkiej wolności finansowej.

    Stefan Nowak 20 kwietnia 2014 o 14:34 Odpowiedz
  • Super inwestycja, ja kupilem murowana stodole w ktorej juz mam 5 mieszkan a bedzie 8, ludzie juz placa zaliczki na kolejne mieszkania, dodam ze to jest w miejscowosci 12tys mieszkancow.

    Wojtas 27 maja 2014 o 22:12 Odpowiedz
  • Wojtas masz glowe do interesow,w malej miejscowosci moze byc jednak brak chetnych na mieszkania bo przewaznie osiedlaja sie w wiekszych miastach ludzie z mniejszych czy tez uczniowie i studenci, mam jednak nadzieje ze Ci sie powiedzie:)

    Jarek 13 czerwca 2014 o 11:50 Odpowiedz