Nasza pierwsza inwestycja w mieszkanie na wynajem, częsć 1

Kategorie:
04
Kwiecień 2014

Przedstawiamy historię przebiegu pierwszej inwestycji w mieszkanie na wynajem Kasi i Sławka.
Bardzo dziękujemy  autorom za podesłanie nam opisu swoich przemyśleń i przebiegu całego procesu kupna, remontu i wynajmu.
Cały wpis został podzielony na dwie części, dziś cześć pierwsza 🙂


POCZĄTKI

Temat siedział w głowie od bardzo dawna, chociaż jeszcze latem był pomysł na winnicę, nawet oglądaliśmy kilka hektarów z przeznaczeniem na uprawę winorośli. Szaleństwo. Koniec końców kropkę nad i postawiliśmy jesienią po lekturze książki Sławka „Moja droga do wolności finansowej”. Oboje z żoną pracujemy, do tego prowadzimy sklep internetowy, więc po prostu odkładaliśmy gotówkę i się nazbierało. Oczywiście było to możliwe dzięki życiu poniżej możliwości – głównej zasadzie fridomii. Z początku z pewnym wahaniem, ale w końcu byliśmy pewni, że to właściwa droga.

Nasz teren działań to Włocławek, chociaż rozważaliśmy też Płock. Toruń był pominięty, ponieważ podaż mieszkań sprzedawanych i do wynajęcia jest odpowiednio 8 i 13 razy większa – za duża konkurencja na rynku najmu jak dla nas. Dodatkowo ceny mieszkań we Włocławku są dużo niższe, a ceny najmu tylko trochę niższe niż w Toruniu. Obliczenia pokazały, że z tym samym wkładem większą stopę zwrotu można uzyskać we Włocławku niż w Toruniu.
POSZUKIWANIA
Zaczęliśmy w listopadzie od przeglądania ogłoszeń internetowych, przy czym zwracaliśmy uwagę tylko na ceny poniżej rynkowych – tj. poniżej średnich. Inna droga to rozpowiadanie wśród znajomych o chęci zakupu, ale to nie przyniosło rezultatu. Osobny i długi temat to pośrednicy, ale są oni nastawieni głównie na zysk i mają oferty leżące od miesięcy, chociaż wyjątki się zdążają. Na inne metody nie starczyło już czasu, bo zakup był po dwóch miesiącach. Wracając do pośredników, to nasuwa się porównanie ze sprzedawcami używanych samochodów – tylko zysk się liczy. Kolejny temat do rozważań to ludzie oddający sprzedaż w ręce pośredników, rozumiem, że kogoś nie ma na miejscu, żeby się zająć obsługą sprzedaży, ale zastanawia to, że wielu jest skłonnych zapłacić prowizję za zdjęcie z głowy sztucznego problemu, jakim jest sprzedaż.
Wracając do tematu. Pierwsza kawalerka to była totalna ruina i nawet myśleliśmy, że cena jest ok, dopóki po zmierzeniu nie okazało się, że powierzchnia jest podawana z piwnicą. Zaproponowaliśmy 2/3 ceny wyjściowej, ale bez efektu – to były nasze pierwsze negocjacje i sugerowanie obniżki o 1/3 było trudne, myślałem, że sprzedający rzuci słuchawką, ale tego nie zrobił i rozmowę zakończyliśmy rzeczowymi negocjacjami.
Drugie mieszkanie było już częściowo wyremontowane, ale oferowana przez nas cena 60.000 była zbyt niska (wyjściowo 68.000), więc bez żalu. Z tego co już wiedzieliśmy, nie była by to dobra okazja.
Trzecie  mieszkanie było w kamienicy, do zupełnego remontu, ale to temat ciągle otwarty, dziś, po 3 miesiącach sprawa jest w toku, sądzę, że je kupimy, ale to jeszcze potrwa, opiszę je jako naszą drugą inwestycję.
Do czterech razy sztuka, ogłoszenie ukazało się przez biuro nieruchomości, ponieważ sprzedający wyjechali na wyspy. Cena była całkiem dobra, 52.000 zł za 21 metrów kwadratowych w standardzie PRL zadowalała. Poza tym kawalerki są z reguły droższe za metr kwadratowy, ponad 2500 zł, gdzie za mieszkanie dwupokojowe i większe można dać nawet poniżej 2000 zł.
Jechaliśmy je oglądać, gdy był atak zimy, ogromne zaspy i zawiane drogi. Przy podpisywaniu dokumentów pośrednik był trudny, nie słuchał tego, co mówimy, tylko powtarzał w kółko swoje, jak dzieciom, gdyby nam tak nie zależało, to nie wiem, czy byśmy wytrzymali. Pojechaliśmy na miejsce, zadaliśmy przygotowane pytania, odpowiedzi były satysfakcjonujące, więc trzy dni później jechaliśmy podpisać umowę. Sprzedający mieli przylecieć za tydzień.
Mieszkanie jest na parterze, blok z 1989 roku, z okien widać Wisłę i nową przystań jachtową, po drugiej stronie ulicy jest park, jeden z najstarszych w Polsce, no i jest to rejon centrum miasta.
KUPNO
Już u notariusza okazało się, że piwnica jest, ale wspólna z innym mieszkaniem (rekompensatą jest to, że jest wielkości mieszkania), druga kwestia to brak wymeldowania syna sprzedających, papiery z Anglii były wysłane, ale urząd ich nie miał. Niedawno przemeldowywałem żonę i wiem, jak ten urząd (i nasz działają), więc to była tylko formalność. Chociaż te dwie rzeczy nie powinny nas zaskoczyć. Samo czytanie i podpisanie poszło gładko. No i wziąłem pierwszą fakturę, ponieważ mieszkanie będzie remontowane, a podatek rozliczany na zasadach ogólnych, więc trzeba zbierać papiery. Niestety za późno dowiedziałem się o zasadach rozliczeń dojazdów autem w celach związanych z najmem. Po podpisaniu okazało się, że dokumenty dosłane z wysp się znalazły i syn jest już wymeldowany.
Pierwsze schody to energetyka, nie mają oddziału, wszystko trzeba było załatwić listownie w centrali w Gdańsku (wypełnienie wniosku to wiele pytań i wątpliwości, ale udało się). W kilka dni przyszła umowa do podpisania. Podatek od nieruchomości to kolejne kilka stron do wypełnienia i póki co cisza, termin zapłaty pierwszej raty minął, a my nie dostaliśmy żadnej informacji o wysokości opłat.
Akt podpisywaliśmy 5 lutego, a plan zakładał skończenie remontu do 1 marca, więc od razu wzięliśmy się do rzeczy. Zaczęło się od demontażu, zrywanie tapet, wynoszenia resztek wyposażenia i ogólnej demolki. Przerywnikiem były zakupy materiałów budowlanych i wyposażenia. Ogólnie to było polowanie na wszelkiego rodzaju promocje, chociaż czułem pewien niedosyt wywołany szybkością działania. Ja lubię sprawdzić ceny w kilku miejscach i dopiero po rozeznaniu decydować, a wiele rzeczy było potrzebnych na teraz i nie było czasu na poszukiwania najniższych cen (na szczęście były to drobiazgi, ale grosz do grosza i wiadomo).
Po kilku dniach w kierunku OBI-ego skręcałem automatycznie, wybór mają fajny, chociaż obsługa różna, ogólnie im ktoś starszy tym solidniejszy. Ale o tym jeszcze będzie.
Wymieniliśmy całą hydraulikę, po czym okazało się, że ciśnienie na zimnej wodzie jest za niskie. Po kilku dniach hydraulik zdemontował wodomierz i część instalacji, niestety bez efektu. Najprawdopodobniej odpowiedzialne za to są zakamienione podejścia z pionów.
Większość prac robiliśmy we własnym zakresie, ale ze względów czasowych wziąłem znajomych budowlańców do położenia płytek i zrobienia paru prac ogólnobudowlanych (np. gładzie). Malowaliśmy też sami.
Niespodzianką była lamperia w łazience i w kuchni, trzeba było ją usunąć przed położeniem płytek. Pełen optymizmu zaopatrzyłem się puszkę specyfiku za 30 zł do ługowania farby olejnej, mniej optymizmu było we mnie, gdy po godzinie w straszliwym smrodzie udało mi się zługować jedną warstwę farby z nieco ponad 1 metra kwadratowego. Optymizm wrócił, gdy kupiłem opalarkę, ale to i tak ciężka praca. Ostatecznie najlepiej wyszło zdzieranie wiertarką za pomocą okręgu do wycinania otworów w betonie, ciężka fizyczna tyrka, ale efekt pozytywny. Zeszło na to ze dwa popołudnia.
Inna z niespodzianek to wstawianie drzwi wejściowych. Promocja obejmuje tylko drzwi o szerokości 90 cm, my akurat potrzebowaliśmy 80 cm, które pomimo tego, że mniejsze są droższe. Kupione w ostatnim dniu promocji, czyli w niedzielę, a od poniedziałku była na nie nowa promocja i można było zaoszczędzić 100 zł. Wstawianie też było ciekawe, ponieważ podłoga w mieszkaniu jest wyżej i trzeba było wstawić je tak, że otwierają się na klatkę schodowa. W międzyczasie przewiercono jakiś przewód z prądem i sobotni poranek upłynął na kontaktach z pogotowiem lokatorskim, elektrycy nie zapinali ponownie kłódki, tak na wszelki wypadek.
Nie mogę nie wspomnieć o „mafii gazowniczej”. 100 zł za pieczątkę w gwarancji i 100 zł za wąż do gazu to nieco dużo (u nas za przegląd daliśmy 50 zł), chociaż chwali się, że jak wystawiana była faktura, to przy okazji gazownik zrobił podłączenie.

Kilka zdjęć z okresu remontu:

aha, jeszcze jedno, jeśli podoba się Wam nasz blog, mamy prośbę do Was jeśli to nie problem, by udostępniać nasze wpisy i polecać znajomym 🙂 i oczywiście komentować jak najwięcej – dzięki WIELKIE

Komentarze:

  • czekamy też na info o kosztach remontu, i podsumowanie inwestycji – zakup, remont, szukanie najemcy i zyski

    Anonymous 4 kwietnia 2014 o 11:15 Odpowiedz
    • wszystko będzie w części drugiej, pozdrawiam i dzięki

      Julia B-K 4 kwietnia 2014 o 11:16 Odpowiedz
  • Drzwi otwierane na klatkę schodowa – a co na to wspólnota, zarządca i przepisy? O ile wiem drzwi wewnątrz klatek muszą otwierać się do środka mieszkania – jak to załatwiliście? u mnie się nie dało.

    ollo80 5 kwietnia 2014 o 06:18 Odpowiedz
  • Drzwi otwierane na zewnątrz w mieszkaniu w bloku- to jest niezgodne z przepisami pożarowymi, w razie pożaru drzwi mogą być zatarasowane od zewnątrz i lokatorzy nie wyjdą z mieszkania, dla mnie ryzyko nie do zaakceptowania, no i w razie pożaru olbrzymia odpowiedzialność za tych ludzi

    Anonymous 5 kwietnia 2014 o 12:19 Odpowiedz
  • Tam, gdzie drzwi nie przeszkadzają innym (na ostatnim piętrze, na końcu korytarza – gdzie nie przechodzą inni) mogą być w dowolną stronę – tak do tego podchodzą w większości wspólnot. Gdy mieszkanie malutkie, zrobienie drzwi otwieranych na zewnątrz to często jedyne rozwiązanie. Co do pożaru… z kierunkiem otwierania drzwi to tak jak z pasami w samochodzie – raz ratują życie, raz odbierają, nigdy nie wiadomo. W Polsce nie spotkałam się z takim przepisem.

    ania z zawad 6 kwietnia 2014 o 11:43 Odpowiedz
  • Nie zajmowałem się tym od strony przepisów, sąsiedzi mają, więc i u nas nie powinno wadzić. W kwestiach ppoż jest to na szczęście parter. Osobiście już jakiś czas temu przestałem starać się spełniać wszelkie przepisy, ponieważ jest tego zwyczajnie za dużo i część się wyklucza. Instalacji wodnej też nie można przerabiać bez projektu. W najgorszym przypadku drzwi będzie trzeba skrócić i przełożyć, co powinno kosztować jakieś 200 zł. Aczkolwiek w następnym mieszkaniu postaram się zrobić jak należy. Zarządca zobaczy drzwi w trakcie kontroli corocznej lub przy przeglądzie pięcioletnim i wtedy może być problem, ale rozwiązanie go to wspomniane 200 zł.

    Sławek

    Anonymous 6 kwietnia 2014 o 22:22 Odpowiedz
  • Tu nie chodzi o to czy drzwi zewnętrzne przeszkadzają innym czy nie, chodzi o przepisy ppoż które mówią o drogach ewakuacyjnych, jeśli otworzysz drzwi na zewnątrz to musi zostać jeszcze droga ewakuacyjna o szerokości 120 cm żeby lokatorzy z wyższych pieter mogli wyjść a zgoda wspólnoty na drzwi niespełniające tych wymogów nie ma mocy prawnej bo jest sprzeczna z prawem. Gdy drzwi otwierają się do środka i zawali się sufit w trakcie pożaru to lokator może to próbować przesunąć aby otworzyć drzwi, natomiast gdy zawali się sufit na klatce to może nie móc otworzyć drzwi a jeśli otworzy to okaże się, że droga ewakuacyjna jest za mała i wtedy będzie ponosił odpowiedzialność. Może niektórzy uważają, że to sprawy bez znaczenia ale wiadomo, bez znaczenia dopóki nic się nie wydarzy

    Anonymous 9 kwietnia 2014 o 09:20 Odpowiedz
  • A tu masz odpowiedni przepis:
    § 242. ROZPORZĄDZENIA MINISTRA INFRASTRUKTURY z dnia 12 kwietnia 2002 r.
    Cytat: 1. Szerokość poziomych dróg ewakuacyjnych należy obliczać proporcjonalnie do liczby osób mogących przebywać jednocześnie na danej kondygnacji budynku, przyjmując co najmniej 0,6 m na 100 osób, lecz nie mniej niż 1,4 m.
    2. Dopuszcza się zmniejszenie szerokości poziomej drogi ewakuacyjnej do 1,2 m, jeżeli jest ona przeznaczona do ewakuacji nie więcej niż 20 osób.
    3. Wysokość drogi ewakuacyjnej powinna wynosić co najmniej 2,2 m, natomiast wysokość lokalnego obniżenia 2 m, przy czym długość obniżonego odcinka drogi nie może być większa niż 1,5 m.
    4. Skrzydła drzwi, stanowiących wyjście na drogę ewakuacyjną, nie mogą, po ich całkowitym otwarciu, zmniejszać wymaganej szerokości tej drogi.

    Anonymous 9 kwietnia 2014 o 10:17 Odpowiedz
  • czyli na jedno wychodzi – skoro innym nie przeszkadzają (nie w sensie wizualnym tylko mają wystarczająco miejsca żeby uciekać;)) bo jest szeroki korytarz, albo mieszkanie jest na końcu korytarza znaczy, że jest zgodnie z przepisami.

    Ale dzięki za paragraf, zawsze, poza zdrowym rozumem, warto wiedzieć, że ktoś się może przyczepić o 5 cm na przykład:)

    ania z zawad 9 kwietnia 2014 o 13:03 Odpowiedz
  • Świetny artykuł.

    Doradca 5 października 2015 o 19:30 Odpowiedz