Małe jest piękne- kawalerka Ani i Rafała

Kategorie:
22
Kwiecień 2014
Chciałbym podzielić się ze wszystkimi czytelnikami bloga historią zakupu mojego pierwszego mieszkania pod wynajem w moim rodzinnym mieście Sandomierz.
Aktualnie posiadam jedno mieszkanie na wynajem ale zamierzam dość intensywnie rozbudowywać posiadany portfel nieruchomości również w innych miastach.
Kawalerka, której historię chciałbym tutaj przedstawić zlokalizowana jest na parterze w centrum miasta i ma 18,5 m2 – jest malutka ale z ciekawym rozkładem i dużym balkonem. 
Myślę, że metraż w tym wypadku jest plusem bowiem przy niższej cenie całości otrzymujemy samodzielne mieszkanie a wynajem w Polsce opiera się przecież na wynajmowaniu mieszkań a nie metrów kwadratowych.
Mieszkanie zakupiłem jako pustostan od Gminy w drodze II przetargu ustnego – w związku z tym iż przez dłuższy czas nie było zamieszkiwane odcięte były wszystkie media łącznie z brakiem liczników co wydłużyło czas remontu.
Ponieważ wynajem w moim mieście jest dosyć prymitywny – większość mieszkań wynajmują Ci, którzy je odziedziczyli, bądź przeprowadzili się do domu/większego mieszkania a z obecnym nie bardzo wiedzą co zrobić. 
W związku z tym stan tych mieszkań pozostawia wiele do życzenia – są brzydkie i po prostu stare.
Wymyśliłem, że swoje mieszkania muszę kupować tanio, remontować solidnie i ładnie ale pilnując kosztów. 
Ponieważ posiadam pewne doświadczenie z budową/remontem oszacowałem, że różnica w kosztach pomiędzy najtańszym remontem z użyciem najtańszych materiałów nie będzie  duża w stosunku do remontu wykonanego z użyciem dobrych i co równie ważne atrakcyjnych wizualnie materiałów. Koszt robocizny ułożenia paneli, płytek czy malowania ścian jest w każdym wypadku taki sam – niezależnie czy kładziemy niezbyt piękne ale najtańsze płytki/panele czy może produkt ładniejszy i lepszej jakości.
 
Ja  wybieram drugą drogę i zamiast  najtańszych płytek za 30zł/m2 które już w dniu zakupu wyglądają jakby miały 10 lat wolę kupić ładne, wielkoformatowe płytki gresowe w II gatunku za które płacę ok. 60 zł/m2 gdy ich sklepowa cena w I gatunku wynosi zazwyczaj więcej niż 200 zł/m2. Oprócz niewątpliwego efektu wizualnego są również o wiele twardsze co znacząco zwiększa ich trwałość w stosunku do płytek szkliwionych które bardzo łatwo utrącić, uszkodzić. Biorąc pod uwagę metraż kawalerki i potrzebną ilość materiału każdy zdecydować musi sam czy jest w stanie na tym etapie „dołożyć” kwotę ok. 300 zł więcej np. do płytek…skoro i tak muszę robić remont nie jestem raczej zainteresowany mieszkaniami „do odświeżenia” a najchętniej kupiłbym całkowitą ruinę nawet bez okien 😉 Niestety takich mieszkań na rynku jest mało.
Moje podejście wynika z faktu, że wolę mieszkania do generalnego remontu bowiem dostają one „drugie życie” a ja wiem co mam – wymieniam wszelkie instalacje, okna, drzwi by mieć spokój na wiele lat w przyszłości.
Wracając do mojego pierwszego mieszkania na wynajem – aktualnie remont dobiega końca, pozostało umeblować i dokończyć ostatnie prace jak montaż np. kabiny, szafy czy kuchni.
 
 
Dane techniczne:
Powierzchnia: 18,5 m2
Lokalizacja: centrum miasta
Piętro: parter + balkon
Cena zakupu: 48 985 zł + koszty notarialne 905 zł (zakup od Gminy zwolniony jest z podatku PCC)
Stan: do remontu
Koszty eksploatacyjne: 148 zł/miesiąc (Fundusz remontowy, eksploatacja, śmieci, C.O. bez opomiarowania)
Zakres remontu:
– wymiana instalacji elektrycznej
– wymiana instalacji wodno-kanalizacyjnej + montaż licznika
– przeróbka instalacji centralnego ogrzewania + wymiana kaloryferów
– montaż instalacji TVSAT-LAN
– wyrównanie wylewek
– cyklinowanie podłogi drewnianej pod ułożenie paneli
– gładzie na ścianach
– wyburzenia ścian
– wymiana drzwi wejściowych
– płytki, panele, malowanie
– generalne przeróbka łazienki (zamiana wanny na kabinę, wyodrębnienie miejsca na umywalkę, Geberit)
– montaż mebli kuchennych oraz szafy „na wymiar”
– umeblowanie
– podwieszany sufit na całości
– inne drobne prace o których zapomniałem 😉
Poniżej przedstawiam zdjęcia z początku prac remontowych. Niestety niektóre są bardzo słabej jakości gdyż aparat w moim telefonie trochę „niedomagał”  ;).
W kolejnych wpisach przedstawię poszczególne pomieszczenia – przyjrzymy się bliżej użytym materiałom i kosztom.
 
 
 

Komentarze:

  • No to czekamy na cd…

    Anonymous 23 kwietnia 2014 o 12:38 Odpowiedz
  • Gratuluję. Pozdrawiam autorów z naszego rodzinnego miasta. Miło jest przeczytać, że w tym mieście ktoś myśli i działa podobnie. Chętnie bym Was poznał i wymienił się doświadczeniami:)

    Leszek 23 kwietnia 2014 o 13:30 Odpowiedz
  • gratulujemy inwestycji i pozdrawiamy
    czytając widzę, że myślicie zupełnie jak my (u nas także płytki nieco droższe)
    z niecierpliwością czekamy na opis zmagań z najemcą i opis rynku najmu w, bądź co bądź, relatywnie małym mieście (tak jak u nas)

    Kasia i Sławek 🙂

    Sławek S. 24 kwietnia 2014 o 17:53 Odpowiedz
  • Dzięki za komentarze. Ciąg dalszy pojawi się jak tylko przybędzie kilka mebli i będzie można coś sensownego napisać…Aktualnie dotarła lodówka, płyta do kuchni 🙂

    Leszku – podaj proszę jakiś namiar na siebie.

    Rafał 24 kwietnia 2014 o 21:24 Odpowiedz
  • Witajcie, gratuluję kolejnego kroku ku wolności finansowej, właśnie sprawdziłem z ciekawości, że Sandomierz ma tylko 25.000 mieszkańców, nie macie obaw przed inwestycją w tak małej miejscowości? ja w swoim rodzinnym mieście mam obawy zainwestować a miejscowość liczy coś około 75.000 mieszkańców…
    Dzięki z góry za odpowiedź, trzymam kciuki i pozdrawiam
    Grzegorz.

    Greg 19 maja 2014 o 17:39 Odpowiedz
    • Cześć Greg!

      Obawy? Jasne ze mamy…Mimo to działamy 🙂 Zawsze jest wiele znaków zapytania…sam się łapię na tym, że wymyślam wiele potencjalnych zagrożeń gdy analizuję daną inwestycję…Gdybym jednak siedział, czekał i myślał to pewnie tak już by zostało…że bym siedział…i myślał 🙂

      Sandomierz jest dosyć specyficznym miastem – niewielkim i raczej bogatym…a na pewno drogim jeżeli chodzi o nieruchomości zwłaszcza gruntowe….

      Podsumowując – boję się ale robię 🙂 Mam nadzieję, że już niedługo nasz portfelik powiększy się o kolejne 2 kawalerki 🙂

      Rafał 13 czerwca 2014 o 23:55 Odpowiedz
  • Mam pytanie, jak wygląda rynek wynajmu w Sandomierzu?
    Za 50tys w Warszawie można kupić ładny garaż. Kawalerka w Warszawie do remontu kosztuje od 170 – 220 tys. + remont 30 – 40 tys. Zamykamy się w kwocie 250 tys. czynsz na poziomie około 350/400 PLN miesięcznie. Kawalerkę wynajmujemy za około 1500 pln/mies + opłaty. Dochód 1100 pln/mies – podatek 19% akurat jestem na liniowym zostaje 890 pln/miesiecznie. Roczna stopa zwroty wynosi 4,2% trochę słabo …
    Ktoś ma jakieś propozycje?

    Jacek 17 października 2014 o 16:00 Odpowiedz