Mieszkanie na mikołaja – update Jankesa

Kategorie:
28
Grudzień 2013
Po poście Mieszkanie na mikołaja pojawiło się kilka pytań ,więc Jankes udziela odpowiedzi i zarazem kilku porad 🙂
Witam , troszkę czasu zajęło mi odpisanie , ale mam teraz urwanie głowy z remontem , dodatkowo mamy wszak okres świąteczny i też muszę pilnować swojej pracy z której mam pieniądze dziś. Więc tak w skrócie :
–  cena 91 000 zł za 27m2
miejscowość bardzo mała ( jakieś 1/3 Radomska – powinniście znać  )  Jednakże nie wiem czy cena oraz wielkość oraz lokalizacja komuś coś bardziej naświetli sytuację , gdyż ciężko jest porównać jakieś miasta nie znając specyfiki rynku lokalnego . Do tej pory inwestowałem we Wrocławiu i jestem przyzwyczajony do “okazji” na poziomie 5-6 tys zł za m2 .  Jak czasem zaglądam sobie na inne miasta które znam – Bełchatów , Radomsko , Częstochowa (moje rodzinne:)  To wydaje mi się że jestem na jakiejś wielkiej wyprzedaży , gdzie ceny zaczynają się od 2 tys zł za m2 .
Ostatnio znalazłem mieszkanie w Radomsku 40m2 2 pokoje za 46000 zł w nowych blokach !!!  Niestety wiem jak jest z wynajmem w tych miastach (choć mogę sie mylić gdyż jest to suma różnych zasłyszanych opinii) , ciężko jest znależć lokatora który zasiedlił by na dłużej za rozsądne pieniądze. Miasteczko w którym obecnie kupiłem tą kawalerkę jest mi bardzo dobrze znane gdyż tutaj mieszkam oraz pracuje ( nie chcę zdradzać nazwy ) i znajduje się na Dolnym Śląsku .
Ceny gruntów oraz mieszkań bardzo zbliżyły się do Wrocławia , a to z tego powodu ponieważ w granicach miasta znajduje się kilkanaście dużych fabryk oferujących pracę niemal każdemu . Bezrobocie lokalne praktycznie nie istnieje .
Jest ciągły napływ nowych ludzi podejmujących pracę a jednocześnie nic nowego się nie buduje . Po dogłębnej analizie rynku zauważyłem iż jest deficyt w mieszkaniach na wynajm .
Okazało się że można sie spotkać z ogłoszeniami ludzi którzy szukają mieszkań .
Heh takie miejscowe Eldorado .
 Niestety jest też kilka minusów , po pierwsze dość wysokie ceny , po drugie brak małych mieszkań ( ciężko znależć cos poniżej 40 metrów ) , po trzecie niezrozumienie oraz  niechęć do płacenia normalnych rynkowych czynszów .
 Takie myślenie małomiasteczkowe  niestety panuje tutaj , że skoro to małe miasteczko to czynsze powinny być tez bardzo niskie , najlepiej tylko do spółdzielni ( to i tak za dużo – hihi ) .  Ależ się rozpisałem .
Teraz szybko coś o mieszkaniu .
Postanowiłem zminimalizować koszty remontu , i tylko delikatnie odświeżyć do wynajmu.
 Więc kafelki w kuchni na podłodze zostają choć są wstrętne .
Na ścianach musiałem niestety skuć poprzednie gdyż były powiercone i tak nie pasowały by pod zabudowę kuchenną .
Meble kuchenne mam właśnie jutro odebrać w Radomsku , i po zmontowaniu położę nowe płytki ( 19,99 m2 promocja w markecie ).
Większość innych materialów kupuję w lokalnych sprzedawców gdyż o dziwo okazuje sie że np  Castorama ma 2x droższe wkrety , gwożdzie , gniazdka , i inne drobiazgi o ktorych się nawet nie pamięta a kupić trzeba.
 W przedpokoju podłoga już skuta i czeka na nowy gres niestety brzydki , bo kolorystycznie pasujący do łazienki i kuchni .
Drzwi do pokoju oraz łazienki nowe papierowe z marketu , natomiast wejsciowe to Polskie sosnowe – tanie i ładne . Pokój będzie troszkę zmieniony gdyż z koloru lekkiego karmelu będzie zmieniony na zwykły biały  .  Jasny , optycznie powiększający , ekonomiczny , oraz łatwy do poprawek oraz odświeżenia przy zmianie lokatorów .
Tutaj wspomnę iż dotąd wszyscy najemcy pytali mnie czy mogą zmienić sobie kolor na jakiś inny – ładniejszy –  oczywiście zawsze pozwalam na takie zmiany , lecz zastrzegam iż jest zasada otrzymują białe i zdają białe . No i jeszcze żaden nie przemalował  .
A no i łazienka zostaje taka jak na zdjęciach , powymieniam tylko silikony . 
Reszta oczywiście będzie umeblowane raczej skromnie lecz funkcjonalnie . No i co do ceny planuję 750 zł plus wszystkie pozostałe opłaty .
Jestem zwolennikiem czynszu raczej dopasowanego do oczekiwań klienta i poprzez to jeszcze nigdy nie miałem żadnych przestojów , a nawet w jednym przypadku ktoś zapłacił za pół miesiąca wstecz .
No myślę że wystarczy tego mojego gadulstwa .
 Jak będę miał zdjęcia to podeślę .
Pozdrawiam i życzę wesołych świąt .

Komentarze:

  • Hmm.. też jestem z dolnośląskiego i już przez chwilę myślałam że wiem o jakiej miejscowości mówisz.. a jednak nie wiem 🙂

    Mam nadzieję, że zobaczymy za jakiś czas zdjęcia po remoncie 🙂

    co do tych gwoździ, wkrętów itd., to czesto racja.. ostatnio kupiłam 3 paczki jakiś wkrętów w markecie za X, potem pojechałam do zwykłego sklepu w miasteczku bo mi brakowało i okazało się za te 3 paczki w markecie, tam kupiłabym ich 5 🙂

    Anonymous 28 grudnia 2013 o 11:44 Odpowiedz
  • Koszt: 91k PLN + notariusz, podatek, meble itp = około 100k PLN.
    Zysk: 750PLN/msc – podatek. ROI chyba niewysokie?
    Pozdrawiam

    Krzysiek 29 grudnia 2013 o 05:17 Odpowiedz
    • 8% to mało ?

      Anonymous 29 grudnia 2013 o 16:11 Odpowiedz
    • 8% to naprawde fajny zwrot,dobry zakup,gratulacje

      Michal 29 grudnia 2013 o 19:53 Odpowiedz
    • Jestem zupełnie zielony w tym temacie, ale wydaje mi się, że:
      750 – 63.75 (8.5% ryczałt) = 686.25
      do tego jeszcze dojdzie koszt remontów/wymiany mebli itp, czyli średni miesięczny zysk który właściciel dostaje do łapy wyniesie powiedzmy 650PLN, co daje 6.5%.
      Ja drążę temat, ponieważ szukam swojego pierwszego mieszkania i cudze przykłady są dla mnie ogromnym źródłem wiedzy. Ten jest tym bardziej bliski, że znalazłem kawalerkę 16m2 w Gdańsku którą właściciel jest w stanie oddać za 70k PLN. Jest ona w opłakanym stanie, więc remont + notariusz/podatek/mebleitp wyniesie około 100k PLN. Wydaje mi się, że byłbym w stanie ją wynająć za 750PLN/msc. Aktualnie dałem ogłoszenie podpuchę, że wynajmę takie mieszkanie za 1000PLN/msc + opłaty. Wkleiłem ładne zdjęcie z internetu i dałem opis taki żeby wyglądało realnie i jak najbliżej tego co chciałbym osiągnąć. Niestety ZERO odzewu :). Chyba muszę zastosować zasadę 100:10:3:1 i zacząć dzwonić do większej ilości ludzi z ofertą. Dodatkowo próbuję kontaktować się z pośrednikami.
      Ostatnio też jeden człowiek polecił mi koniecznie zagranie w cashflow, znalazłem wersję online:
      http://www.richdad.com/classic
      gra jest maksymalnie wciągająca!
      Pozdrawiam

      Krzysiek 30 grudnia 2013 o 00:59 Odpowiedz
    • Takie sa realia tej zabawy. Ja celuje z zwot netto ok 7% i jakos do tego dobijam. Moje portfolio sklada sie z mieszkan kupowanych od developerow(nowe),a pierwsze mieszkanie kupilem w 2008. Jak chcesz wiekszy zwrot to 8-8,5% jest realne ale wymaga sporo szukania,targowania sie i kompromisow. Jak przesadzisz z najmem to ci sie najemca bedzie co kilka miesiecy zmienial albo bedziesz dlugo czekac na chetnego( a potem i tak szybko ucieknie). Jak kupisz w slabej okolicy i kiepskim budynku to jak ci kiedys przyjdzie sprzedac to bedzie problem. Jak chcesz zwrot na poziomie 9-12% ( a i wiecej tez jest calkiem realne ) to pomysl o garazach,miejscach parkingowych,sklepach,biurach… itp. Generalnie daja wiekszy zwrot i jest z nimi duzo mniej problemow. Oczywiscie jest tez chaczyk w postaci popytu. Kupisz np. sklep to nie spodziewaj sie ze sie najemca znajdzie w kilka dni czy tygodni. To nie jest takie proste jak sie z pozoru wydaje… ale uszy do gory 🙂 You have to be in it to win it 😉

      Michal 30 grudnia 2013 o 18:29 Odpowiedz
  • Jeżeli zwrócicie uwagę na mój pierwszy post to zauwazycie iż zakup jest rozłożony na nieoprocentowane raty , oraz to iż zakup tego mieszkania nie obciąża mojej zdolności kredytowej , a wręcz ją przy wynajętym mieszkaniu podnosi , co jest bardzo ważne jeżeli się planuje powiększanie portfela nieruchomości . A no i jeszcze jeden prezent leżał pod tą choinką . Całkowity koszt notarialny był podzielony równo między sprzedającego oraz kupującego . Taka wisienka na torcie 🙂 Pozdrawiam Jankes

    Anonymous 29 grudnia 2013 o 16:58 Odpowiedz
  • Hejka,

    Witam i pozdrawiam z Bracknell,tak troche obok Londynu no ale w sumie to prawie jak sasiedzi.Swietna sprawa z waszym blogiem,naprawde super sie czyta. Razem z zona zajmujemy sie tym samym co wy,a mianowicie od ladnych paru lat kupujemy mieszkanka w Polsce. Celujemy w woj Lubuskie bo je niezle znamy,ale poza inna lokalizacja idea raczej ta sama.Nazbieralo sie nam juz 5 mieszkan i jeden garaz,rozgladamy sie teraz za jeszcze jednym ,a potem chyba w kierunku garazy(a moze jakis sklep albo biuro…kto wie)… poczatki byly ospale i wygladalo ze sie to nigdy nie rozkreci,ale z czasem ruszylo fo przodu i teraz nawet fajnie to dziala. Pozdrawiem i do uslyszenia.

    Michal 29 grudnia 2013 o 20:04 Odpowiedz
    • Dziękuje Michał za miłe słowa. W każdy pierwszy poniedziałek miesiąca spotykamy się w gronie Londyńskich mieszkaniczników- gorąco zapraszam. Jeśli będziesz miał czas to przyjedz. Jeśli podoba ci się nasz blog polub naszą stronę na facebooku. Może chciałbyś podzielić się swoim kejsem z nami. Serdecznie pozdrawiam.

      Julia B-K 31 grudnia 2013 o 16:04 Odpowiedz
  • Hej Jankes. Coś mi się zdaje, że to miasto na P. Jeżeli tak to dobrze zdiagnozowałeś potencjał miasta a poza tym jesteśmy sąsiadami;) Pozdrawiam

    nibul 2 stycznia 2014 o 18:53 Odpowiedz