Jak ustrzec się przed złym najemcą ? autor : Tomek Adamus

Kategorie:
14
Lipiec 2013

Szacuje się, że w Polsce wynajmowanych jest ok. 600.000 mieszkań. Dokładna wartość nie jest znana, ponieważ nie wiemy ilu jest wynajmujących, którzy nie odprowadzają podatku dochodowego.

Rynek wynajmu warty jest kilka miliardów złotych, ale mimo ogromnej skali, rynek ten nadal jest niedoskonały i słabo rozwinięty. Dzięki relacjom Sławka Muturi, wiemy, że jesteśmy daleko za… Kenią, która od kilkudziesięciu lat posługuje się przejrzystymi przepisami prawnymi dotyczącymi wynaj

W nagłówkach polskich gazet co jakiś czas czytamy: „zły wynajmujący wyrzucił lokatorów”, „ustawa o ochronie praw lokatorów nadal funkcjonuje w niezmienionej formie”, „najemcy zalegają z płatnościami przez pół roku”, „kiedy najemca śmieje Ci się w twarz i mówi, że nie opuści lokalu” itd.

W większości wypadków winni są sami właściciele, popełniając sporo drobnych na pozór błędów, nie będąc konsekwentni w zarządzaniu najmem. Można ochronić się przed tymi problemami stosując kilka prostych zasad.

 W przypadku najmu najważniejszymi działaniami na rzecz ograniczania ryzyka złych najemców są: rzetelna selekcja najemców; dobrze skonstruowana i czytelna dla najemcy umowa najmu; szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy; pobranie kaucji; regularne monitorowanie płatności oraz stanu mieszkania; zbudowanie odpowiedniej relacji biznesowej z najemcą. Żadne z tych narzędzi samo z siebie nie wyeliminuje całkowicie ryzyka wynajęcia mieszkania niewłaściwej osobie, ale stosowanie całej palety narzędzi istotnie zmniejszy to ryzyko.

Wiele osób powierza warty nieraz kilkaset tysięcy złotych majątek osobie, której nie zna i nic o niej nie wie (oprócz danych z dowodu osobistego).

Dlatego pierwszą rzeczą jest poznanie najemcy. Najlepiej już w trakcie pierwszych oględzin mieszkania zapytać najemcę gdzie pracuje, czy już wcześniej wynajmował mieszkanie, dlaczego chce zmienić mieszkanie itd. W luźnej rozmowie, dzięki tym i kilku innym pytaniom wyczujemy intencje najemcy. Osoba, która unikać będzie odpowiedzi, choćby najlepiej ubrana, nie wzbudzi w nas zaufania. Warto czasem zaczekać dłużej na dobrego najemcę niż borykać się z problemami przez dłuższy czas.

 Jeśli osoba wzbudziła nasze wstępne zaufanie, możemy podpisać z nią umowę rezerwacyjną i poprosić o wypełnienie ankiety osobowej oraz dostarczenie zaświadczenia o zatrudnieniu.

 Ankieta osobowa najemcy jest narzędziem, które oprócz danych personalnych powinna zawierać informacje: miejsce pracy; numer telefonu do pracy; w przypadku wcześniejszego wynajmu, numer telefonu do właściciela; osoby kontaktowe w przypadkach awaryjnych; ilość osób, które mieszkać będą w lokalu itd. Ankietę można uzupełniać o informacje które Cię interesują i które mogą mieć wpływ na relacje z najemcą w przyszłości.

 Prośby również potencjalnego najemcę o dostarczenie zaświadczenia o zatrudnieniu, zaświadczenia o zarobkach, czy PITu z ostatniego okresu rozliczeniowego (w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej). Z mojego doświadczenia wynika, że większość najemców nie ma z tym problemów. Gdyby ktoś się jednak pytał, warto wskazać na fakt, że kupując telefon na abonament za kilkaset złotych, operator żąda zaświadczenia o zarobkach, skanu dowodu osobistego i innych dokumentów, a nieruchomość warta jest znacznie więcej. Jeśli zaświadczenie nadal budzi obawy najemcy, to kolejny sygnał, że nie warto powierzać mieszkania takiej osobie, mimo że w czasie pierwszej wizyty zrobiła na nas dobre wrażenie.

Dzięki tym informacjom można sprawdzić, czy osoba taka pracuje na danym stanowisku dzwoniąc do pracodawcy, można zobaczyć czy dochód który uzyskuje wystarczy na utrzymanie mieszkania i opłaty mediów, z kim kontaktować się w razie braku kontaktu z najemcą czy w przypadku braku płatności.

 Aby ustrzec się problemów, nie należy stosować standardowej umowy najmu ściągniętej z internetu. Zastanówmy się jakich zapisów użyć, które zabezpieczą nasze interesy. Umowę taką można skonsultować z prawnikiem . Jeśli nie mamy nikogo w rodzinie czy wśród znajomych, warto zapłacić nawet 200-300zł za konsultację, dzięki której zaoszczędzimy w przyszłości nawet kilka tysięcy złotych.

Rok temu w Polsce powstało pierwsze stowarzyszenie zrzeszające właścicieli mieszkań na wynajem – Mieszkanicznik. Swoje problemy możemy skonsultować na forum, ponadto regularnie prowadzone są dyżury ekspertów. Potrzebne dokumenty można kupić za kilkanaście złotych w sklepie.

 Warto też zadbać o rozbudowany protokół zdawczo-odbiorczy, który nie tylko określi jakie sprzęty znajdują się w mieszkaniu, ale dzięki któremu opiszemy dokładnie te przedmioty i określimy ich stan fizyczny. Dobrze sporządzony protokół zdawczo-odbiorczy pozwoli nam zaoszczędzić kłopotów i niedomówień przy wypłacie kaucji, którą zawsze powinniśmy pobrać mimo że w mieszkaniu znajdują się np. meble z lat 80. Pamiętajmy, że kaucja jest zabezpieczeniem nie tylko mebli i sprzętów, ale również elementów stałych, jak wc, płytki czy panele. W świetle polskich przepisów możemy pobrać kaucję do 12-krotności kwoty najmu. Nie przesadzajmy jednak, ponieważ im wyższa kaucja tym trudniej wynająć mieszkanie – najemcy w większości przypadków pytają o wysokość kaucji przez telefon.

 Ostatnim ważnym działaniem jest systematyczność. Należy zadbać o regularne wpływy z najmu- nie można odpuszczać nawet najmniejszej zwłoki, ponieważ zwykle przeradza się ona w jeszcze większy problem, a odroczenie płatności o kilka tygodni nie jest dobrym rozwiązaniem.Polecam regularnie sprawdzać stan techniczny swojego mieszkania –  warto tą kwestię uzgodnić już na etapie podpisywania umowy najmu.

 Zebranie wszystkich spostrzeżeń i informacji wymaga czasu.

Czy działania te dadzą 100% gwarancji, że w mieszkaniu nie zamieszka najemca, z którym będą kłopoty w przyszłości?

Oczywiście nie.

Czy istnieje ryzyko, że potencjalny najemca zrezygnuje z podpisania umowy najmu, bo twoje wymagania mogą mu się wydać przesadne?

Niestety tak.

Mimo wszystko nie warto akceptować „pierwszego lepszego” najemcy.  Chcąc nie chcąc, z osobą najemcy wchodzimy w długotrwałą (czasami wieloletnią) relację biznesową i warto zrobić wszystko, co możliwe, aby uniknąć przyszłych bólów głowy związanych z koniecznością kontaktowania czy nawet udręczaniem się z ludźmi, którzy nie wywiązują się ze swoich zobowiązań.

Tomek Adamus

Komentarze:

  • Życzę powodzenia przy takim podejściu. Super, kiedy potencjalny wynajmujący poddawany jest takiej selekcji i kontroli jak na granicy celnej. A może by tak odwrócić sytuację?? Ktoś lubi być wnikliwie sprawdzany. Rozumiem obawy, ale w przypadku fobii, to może lepiej nie wynajmować nikomu mieszkania?? Jak to się mówi: „nadgorliwość jest gorsza od faszyzmu”.

    Anonymous 28 lipca 2013 o 21:45 Odpowiedz
    • Kolega posiada jakies mieszkanie ?

      Anonymous 9 sierpnia 2013 o 14:05 Odpowiedz
    • Życzę zatem powodzenia w wynajmowaniu mieszkania.

      Jan 5 maja 2016 o 20:48 Odpowiedz
    • Widzę, że komentuje potencjalny klient, który nie zamierza płacić:)Takie są procedury i sam takie stosuje i dobrze się to sprawdza. Jeśli komuś zależy na mieszkaniu to pierwsze co to opłaci mieszkanie i nie będzie zalegał z opłatami 🙂 Pozdrawiam

      Patryk 6 grudnia 2017 o 04:40 Odpowiedz
  • firmy zarządzające mieszkaniami na wynajem prowadzą taką selekcję bez taryfy ulgowej i nie mają problemów z wynajmem mieszkań.

    Anonymous 3 sierpnia 2013 o 20:14 Odpowiedz
  • W warszawie nie ma czegoś takiego jak „kontrole właścicielskie”. Widzę właściciela przy podpisywaniu umowy i zdawaniu kluczy. W częstochowie, gdzie mieszkałem jako student, takie kontrole były normą.

    Anonymous 18 października 2013 o 21:52 Odpowiedz
  • Wynajmuję mieszkanie bezpośrednio od developera WŁAŚNIE dlatego, że nikt mnie nie wypytywał o miejsce, pracy, nikt mnie nie nachodzi i nie robi kontroli. Ja dbam o mieszkanie jak o własne i od dwóch lat nie spóźniłam się ani dnia z płatnoscia.

    Anonymous 10 listopada 2013 o 12:54 Odpowiedz
    • Pragnę Cie poinformować ze niestety nie wszyscy najemcy są tak sumienni i uczciwi jak Ty. Pozdrawiam i dzieki za komentarz

      Kamil K 11 listopada 2013 o 13:42 Odpowiedz
  • Dziękuje za świetny i konkretny artykuł.

    W UK takie praktyki to norma podobnie w innych kraj. W Polsce rynek najmu dopiero raczkuje, ale już w niedalekiej przyszłości zacznie silnie się rozwijać – 20% wkładu własnego na zakup nieruchomości wyeliminuje sporą część zainteresowanych zakupem mieszkania na własność.

    Zajmowanie się najmę to po prostu dodatkowa praca, która wymaga od nas wiedzy, czasu i doświadczenia – bez tego lepiej nie inwestować w nieruchomości pod wynajem bo nie trudno trafić na nieuczciwego najemcę.

    Pozdrawiam,

    Jarek 15 sierpnia 2014 o 14:00 Odpowiedz
  • W odpowiedzi na obiekcję osób które nie wyobrażają sobie przechodzenia takiej rekrutacji – na rynku nie brakuje osób, które nie stosują takich praktyk, wiec jeśli macie coś do ukrycia to i tak znajdziecie mieszkanie bez zbędnych „ceregieli”;)

    Poleca postawić się jednak na miejscu właściciela mieszkania. Elegancka kawalerka po generalnym remoncie to minimum 100 tys zł – więc nie dziwi mnie, że właściciel chce sprawdzić potencjalnego wynajmującego.

    PS. Ostatnio sprzedawałem 10 letnie auto za 12 tys. zł. Przed podpisaniem umowy wraz z kupującym odwiedziłem na jego życzenie Policję, stację diagnostyczną oraz ASO. Przypominam auto warte było 12 tys zł;)

    Jarek 15 sierpnia 2014 o 14:08 Odpowiedz
  • Dla mnie taka weryfikacja jest jak najbardziej zrozumiała i potrzebna. Pewnie warto tylko zadbać, aby przebiegała w odpowiedniej atmosferze i obopólnym zrozumieniu.

    MariuszKa 23 listopada 2015 o 18:17 Odpowiedz
  • Witam. Nie wydaje się wam że jak osoba wynajmująca mieszkanie czyli właściciel nie ma zbyt wiele pytań i umowa wynajmu jest nie profesjonalna, to takie samo będzie podejście do lokatora w przyszłości czyli współpraca będzie kulawa?

    Jacek 14 kwietnia 2016 o 23:57 Odpowiedz