Case Study MZURI Katowice

Kategorie:
09
Lipiec 2013

Dzieki uprzejmosci Tomka Adamusa z Katowic prezentujemy wam jedno z mieszkan ktore kupil dla  inwestora. 

 CASE STUDY  – KATOWICE, UL. POKOJU

Mieszkanie, znajduje się w Katowicach w dzielnicy Załęże. Jest to dzielnica położona bezpośrednio przy zachodniej części śródmieścia. Załęże od wielu lat nie cieszy się dobrą opinią ze względu na wiele tzw. familoków i mieszkań komunalnych. Jednak od kilku lat zaczyna się to zmieniać. Wiele firm lokuje swoje siedziby przy ul. Gliwickiej (główna ulica, która przecina Załęże na dwie części) oraz na trasach wylotowych z dzielnicy (okolice ul. Bocheńskiego). Spółdzielnie mieszkaniowe pozbywają się niechcianych lokatorów i wystawiają mieszkania na przetargi. Część z nich kupują przyszli mieszkańcy i użytkownicy, część kupowana jest w celach inwestycyjnych.
Mieszkanie zlokalizowane jest na ul. Pokoju 6 na Załężu. Dobra lokalizacja daje wiele możliwości sprawnego przemieszczania się w różnych kierunkach. ul. Pokoju jest przecznicą od ul. Gliwickiej i równoległą do ul. Bocheńskiego (jednej ze strategicznych ulic Katowic, łączącej autostradę A4 z tzw. DTŚ-ką, czyli Drogową Trasą Średnicową – łączy Katowice, Sosnowiec, Chorzów, Rudę Śląską, Zabrze, Świętochłowice)
Mieszkaie położone jest na 2 piętrze w 3 piętrowej kamienicy tzw. Familoku.  Budynek należy do wspólnoty mieszkaniowej, którą zarządza pokopalniana spółka mieszkaniowa – opłaty do administracji wynoszą 150zł (administracja+fundusz remontowy+ woda i śmieci 1os.).
Kawalerka o pow. 21 m2 jest po generalnym remoncie. Poprzedni właściciel kupił mieszkanie na przetargu w celu jego remontu i odsprzedaży. Przyjął strategię, że musi kupować mieszkania za 50% wartości, aby zrobić remont i sprzedawać za 70% wartości.
Nasz sposób inwestowania to właśnie kupowanie mieszkań za 70-80% wartości i ich długotrwały wynajem i dążenie do wolności finansowej.
Właściciel wymienił – instalacje: elektryczną i wodno-kanalizacyjną, wymienione zostały drzwi, na ścianach położone zostały płyty kartonowo-gipsowe, na podłogach panele a w łazience kafelki. Mieszkanie zostało wyposażone w: prysznic, wc, umywalkę, grzejnik elektryczny na ścianie. Poprzedni właściciel pozostawił meble kuchenne wraz ze zlewem.
Aby wynająć mieszkanie należało je umeblować.  Pierwotną cenę wyjściową 64.000zł, która i tak była bardzo atrakcyjna, udało się wynegocjować do 61.000zł. Argumentem okazała się być gotówka klienta.
Analiza rynku potwierdziła przypuszczenia Tomka dotyczących popytu potencjalnych najemców. Na zamieszczone ogłoszenia w ciągu 1 dnia odpowiedziało 6 osób, a mieszkanie odnotowało ogromną oglądalność na portalach ogłoszeniowych. Reklamowaliśmy je jako jedno z najtańszych mieszkań w Katowicach w takim standardzie. Poskutkowało, ponieważ do dnia 28.01 roku, czyli po 3 dniach roboczych i 1 weekendzie od dnia wystawienia, mieszkanie obejrzało 5 osób. Z jedną z osób prowadzimy rozmowy, które mają doprowadzić do podpisania umowy najmu jeszcze przed końcem miesiąca.
Wszyscy najemcy akceptowali kwotę najmu 650zł + 150zł opłaty do administracji. Dodatkowo będą płacić też rachunki za prąd (w mieszkaniu nie ma gazu)
W mieszkaniu została też praktycznie nowa, markowa pralka, którą właściciel po negocjacjach oraz argumentach (m.in. kosztowny transport, brak możliwości jej bezpiecznego ulokowania), zgodził się zostawić ją za dodatkową opłatą 300zł.

A teraz trochę liczb:
1. 61.000zł cena zakupu mieszkania,
2. Taksa notarialna- 747 zł brutto z vat,

3. Podatek od czynności cywilno prawnych (PCC) – 1220zł,
4. Opłata sądowa – 200zł,
5. Wypisy– 70zł,
6. Wynagrodzenie za doradztwo – 1525zł + 350zł VAT,
7. Wykończenie mieszkania – 2500zł (meble+montaż, deska klozetowa, lampy, płyta elektryczna, lodówka)
Łączne poniesione nakłady – 67.612 zł
Dochód z najmu –  650 zł
Jednorazowa opłata dla Mzuri za przejęcie mieszkania – 1000zł
Comiesięczna prowizja dla Mzuri za zarządzanie najmem (11% czynszu) – 71,5 zł
Przyjmując, że mieszkanie będzie „pracowało” przez 11 miesięcy w roku, to zwrot z inwestycji wynosi prawie 9,4% po odjęciu kosztów obsługi Mzuri.
To około 2 razy więcej niż można obecnie uzyskać na lokacie w banku; o potencjalnym wzroście wartości nieruchomości. Dodatkowo, lokata jest obciążona podatkiem 20%, a w tym przypadku – w zależności od wybranej formy opodatkowania – może ono wynieść 8,5% w przypadku ryczałtu, lub nawet mniej w innych formach ze względu na poniesione nakłady na remont mieszkania, odpisy amortyzacyjne, odsetki od ewentualnego kredytu bankowego, prowizję za zarządzanie przez Mzuri, itp.

rs4r.png

7a1i.png

om9v.png

y9d.png

0gdn.png

Komentarze:

  • Widze ze warto inwestowac w Katowicach .
    Ciekawe czy trudno bedzie znalesc podobna oferte na rynku ?

    Anonymous 12 lipca 2013 o 13:16 Odpowiedz
  • Moim rekordem był zakup mieszkania za 29.500zł w tym samym budynku tyle że na parterze. Remont kosztował 22.000zł + meble. Najem: 650zł + 150zł administracja.

    Pamiętajcie. Okazje na rynku trafiają się zawsze. Ważne to znaleźć zmotywowanego sprzedającego lub zaproponować kreatywne rozwiązanie zakupu nieruchomości – można np. w zamian polecić swoje własne usługi np. prawnicze. Słyszałem o przypadkach zamiany działki na auto terenowe 😉

    tomasz adamus 23 lipca 2013 o 20:14 Odpowiedz
  • Widzę ogrzewanie elektryczne, 650 m-cznie netto to niezła cena

    Anonymous 3 sierpnia 2013 o 20:18 Odpowiedz
  • Mam pytanie do Pana Tomka Adamusa z „Mzuri” Katowice. Jaki jest koszt energii elektrycznej w zimie w mieszkaniu z ul.Pokoju w Katowicach.

    Robert 3 września 2013 o 21:50 Odpowiedz