Historia oraz mieszkanie Grzegorza z Poznania mini-akademik

Kategorie:
11
Czerwiec 2013

Witamy serdecznie ,dzis przedstawiamy sylwetke oraz jedna z inwestycji Grzegorza z Poznania .
Mielismy okazja poznac Grzegorza podczas jego oraz Piotra Hryniewicza wizyty w Londynie .
Podczas tej wizyty wyzej wymienieni Panowie pokazali nam na przykladach  jak dobrze inwestowac pieniadze w Polsce . To zaczynamy i oddajemy glos Gregorzowi … 馃檪

Moja przygoda z nieruchomo艣ciami na dobre rozpocz臋艂a si臋 pod koniec 2011 roku. Wcze艣niej du偶o czyta艂em chc膮c zdoby膰 niezb臋dn膮 wiedz臋, kt贸ra umo偶liwi mi zaj臋cie si臋 tematem na powa偶nie, na pocz膮tku 2012 roku mia艂em r贸wnie偶 niezwyk艂膮 przyjemno艣膰 uczestniczy膰 w szkoleniu prowadzonym przez Piotra Hryniewicza, dzi臋ki czemu moje dzia艂ania nabra艂y tempa, ale o tym mo偶e przy innej okazji.
Najintensywniejszy jak dot膮d okres mojej pracy z nieruchomo艣ciami zanotowa艂em w okresie mi臋dzy czerwcem a pa藕dziernikiem 2012 roku. Wtedy to w艂a艣nie wystartowa艂em z poszukiwaniami, a za cel obra艂em sobie zakup 3 du偶ych mieszka艅. Sukcesem jednak mia艂o by膰 sfinalizowanie, co najmniej jednej transakcji. Jak si臋 p贸藕niej okaza艂o uda艂o mi si臋 kupi膰, a偶 3 mieszkania, kt贸re wyremontowa艂em, wynaj膮艂em i aktualnie nimi zarz膮dzam, nie omin臋艂y mnie jednak najr贸偶niejsze przeszkody i trudno艣ci, kt贸rym dzielnie stawia艂em czo艂a, jednak偶e bez pomocy rodziny i znajomych sztuka ta by mi si臋 nie uda艂a.
Ko艅cz膮c wst臋p chcia艂em doda膰 tylko, i偶 od nieca艂ego roku jestem mieszkanicznikiem i pod膮偶am 艣cie偶k膮 do wolno艣ci finansowej.
Dzi艣 opowiem o mieszkaniu, kt贸re ma najwi臋kszy potencja艂 do generowania solidnego cashflow. Kupi艂em to mieszkanie od bankowca, kt贸ry najpierw w nim mieszka艂, a nast臋pnie wynajmowa艂 je przez kilka lat. W 2006 roku kupi艂 je za 120.000 z艂, ja natomiast w 2012 zap艂aci艂em za nie 264.000 z艂. Sprzedawa艂 mieszkanie gdy偶 nie udawa艂o mu si臋 generowa膰 satysfakcjonuj膮cych dochod贸w, rocznie uzyskiwa艂 20.000 z艂 wp艂ywu z najmu nie kontroluj膮c i nie rozliczaj膮c medi贸w (roczny koszt oko艂o 10.000 z艂).
Dostrzeg艂em jednak w tym mieszkaniu to, czego poprzedni w艂a艣ciciel nie widzia艂, mo偶liwo艣膰 znacznego zwi臋kszenia wp艂yw贸w z najmu. Po pierwsze postanowi艂em mieszkanie wyremontowa膰, mimo, i偶 mo偶na by艂o je wynaj膮膰 bez dokonywania remontu. Dzi臋ki temu jednak mo偶liwe sta艂o si臋 uzyskanie wi臋kszych wp艂yw贸w z najmu oraz poprawienie jego stanu technicznego, co uczyni艂o mieszkanie bezpieczniejszym. Dzi臋ki remontowi mog艂em r贸wnie偶 wprowadzi膰 kilka istotnych zmian oraz uzyska膰 solidny cashback. Istotne zmiany to podzielenie du偶ego pokoju 21m2 na dwa mniejsze 13m2 i 7m2 oraz dobudowanie dodatkowego prysznica w obszernym korytarzu. Mieszkanie aktualnie ma 5 pokoi, wc, 艂azienk臋 z wc oraz prysznic.


Remont:

– generalny kuchni i sanitariat贸w: wymiana ca艂ej instalacji wod-kan, udro偶nienie wentylacji, wymiana instalacji elektrycznej, glazura i terakota;

– korytarze: pod艂oga p艂ytki, szpachlowanie i malowanie 艣cian i sufitu dobudowanie dodatkowego prysznica);

– pokoje: panele, szpachlowanie i malowanie 艣cian i sufitu, wymiana okna balkonowego oraz postawienie 艣cianki dzia艂owej;

– wymiana wszystkich drzwi wewn臋trznych;


Przechodz膮c do tematu trudno艣ci przy realizacji powy偶szej inwestycji mo偶na je podzieli膰 na kilka kategorii:

– poszukiwania: nie jest 艂atwo znale藕膰 mieszkanie, kt贸re b臋dzie spe艂nia艂o wszystkie warunki jednocze艣nie tj. nadaje si臋 na wynajem na pokoje, jest w odpowiedniej cenie, jest dost臋pne w okresie, kt贸ry nam odpowiada (jednak偶e to by艂 najmniejszy problem);

– kredytowanie: tutaj skala trudno艣ci ro艣nie, Ci kt贸rzy to przerabiali doskonale wiedz膮 o czym mowa, najgorsze jest jednak przed艂u偶anie si臋 procesu;

– remont: z tym w艂a艣nie elementem mia艂em najwi臋cej trudno艣ci, a co za tym idzie to w艂a艣nie przyczyna najwi臋kszej ilo艣膰 stres贸w, kt贸re mi towarzyszy艂y przy ca艂ym procesie, kr贸tko m贸wi膮c remont przeci膮gn膮艂 si臋 z ko艅ca wrze艣nia na 3 tydzie艅 pa藕dziernika, co spowodowa艂o powstanie kolejnych trudno艣ci zwi膮zanych z najmem;

-najem: w zwi膮zku z przegapienia najlepszego momentu aktualny najem nie jest optymalny, ale ju偶 nied艂ugo zostanie on zoptymalizowany;


Informacje o nieruchomo艣ci

Budynek:   wielka p艂yta (9/11 pi臋ter, w 2012 roku zako艅czona   termomodernizacja)
Powierzchnia:   76 m2 + piwnica
Liczba pokoi, 5:   13, 12, 10, 9, 7 [m2]
Sanitariaty: 
艂azienka (prysznic + wc)
prysznic
wc
Kuchnia:  8 m2
W艂asno艣膰:  sp贸艂dzielcze w艂asno艣ciowe z KW
Lokalizacja:  osiedle z lat 80-tych, dobrze skomunikowane,
  15 min tramwajem do 艣cis艂ego centrum
Cena wyj艣ciowa:  290 000 z艂
Cena zakupu:  264 000 z艂

Pok贸j 12 m2
przed i po :

29865473.png

pokoj12a.png

Pok贸j 9 m2

79347687.png  

16440378.png   

Pok贸j 10 m2

98437897.png   

23118087.png   

Co zrobi膰 z pokojem 21 m2

89223466.png  

29816207.png  

odpowiedz : 21 m dzielimy na dwa pokoje (13 m2 i 7 m2)

20258022.png

93774071.png

Kuchnia 8  m
przed i po 


kuchnia.png  

kuchnia2.png

艁azienka z wc
przed i po 
94368601.png  

12ax.png

wc
26586124.png

40385216.png

Za du偶y korytarz? moze prysznic ?

79424470.png  

Koszty inwestycji i Kredyt

Cena zakupu:  264 000 z艂

Koszt inwestycji:  316 000 z艂

remont:  30 000 z艂

meble + agd:  9 000 z艂

pozosta艂e:  13 000 z艂

PCC, notariusz, koszty s膮dowe, paliwo, telefon, op艂aty do momentu wynaj臋cia (kredyt, administracja, media)

Kredyt na 40 lat:   373 600 z艂

prowizje bankowe:  12 200 z艂 (w tym ubezpieczenie nieruchomo艣ci na 5 lat i na   偶ycie na 14 miesi臋cy)
oprocentowanie:   1,84% + WIBOR (pocz膮tkowo 7,2%, teraz 5,9%)
aktualna rata:   2 064 z艂
cashback:  57 600 z艂

Cashflow

aktualne                                                        optymalne (wrzesie艅)
5 x 1-osobowe                                            3 x 1-osobowe, 2 x 2-osobowe
4 x 630 + 1 x 480 = 3 000 z艂                   3 x 680 + 4 x 470 = 3 920 z艂
– 309 z艂 (administracja)                           – 309 z艂 (administracja)
– 2 064 z艂 (rata)                                           – 2 064 z艂 (rata)
627 z艂 (cashflow przed podatkiem) 1 547z艂 (cashflow przed podatkiem)
                       

Zachecam do komentowania jak i dzielenia sie swoimi doswiadczeniami  z remontow.
Bo jak wiecie milo sie oglada ale … ktos musi pokazywac 馃檪
Zainteresowanych prosze o kontakt na adresy :
kaczynski79@gmail.com lub burzynskakaczynska@gmail.com

Komentarze:

  • Za ile wynajmujesz jeden pokój?

    Anonymous 11 czerwca 2013 o 09:06 Odpowiedz
    • Dodalem na koncu cashflow ,mozna sprawdzic ceny za pokoje . Pozdrawiam

      Kamil K 11 czerwca 2013 o 10:42 Odpowiedz
  • Witam

    Co to znaczy cashback? Dochód z najmu? Na czysto po odjeciu wszystkich opłat? Wynajmujesz studentom na długi okres czy na doby?

    Robert

    Anonymous 11 czerwca 2013 o 09:07 Odpowiedz
    • kredyt 373 600 – koszt inwestycji 316 000 = cashback 57 600 , mieszkanie wynajmowane jest studentom

      Kamil K 11 czerwca 2013 o 10:57 Odpowiedz
    • Cashback to kwota z zaciągniętego kredytu jaka zostaje nam po zakończeniu inwestycji.
      Najem długoterminowy – 1 rok.

      Grzegorz 11 czerwca 2013 o 16:00 Odpowiedz
  • pokoje dość ciemne i jeśli były remontowane to kiepsko trochę wyszło ciemne i wyglądają jak późny gierek – jednak Poznań to takie miejsce ze nawet takie coś się wynajmie bez problemu

    Anonymous 11 czerwca 2013 o 10:51 Odpowiedz
    • Kwestia gustu ,jak dla mnie ok, mysle ze nie ma sensu przepalacac za remont poniewaz w czynszu to raczej nikt nam tego nie zwroci .
      Ma byc czysto , schludnie i tanio .

      Julia B-K 11 czerwca 2013 o 14:05 Odpowiedz
  • Witam. Ciekawy case… mam takie pytanka.
    1. Jeżeli wartość zakupu nieruchomości to 264 tyś. to jakim cudem został wzięty kredyt ta 373 tyś. ?
    2. Muszę przyznać, że koszt administracji jest wyjątkowo niski. Może był to koszt w momencie gdy była zameldowana tam wcześniej np. jedna osoba, przecież jeżeli w chwili obecnej mieszka tam 5 osób i zużywa wodę to nie chce mi się wierzyć, że ten koszt jest nadal na poziomie 310 zł. (500 zł. myślę byłoby realne i zmieniało trochę cashflow z wynajmu) ?

    Anonymous 11 czerwca 2013 o 11:49 Odpowiedz
    • 1. 97.000 na remont
      – remont był rozliczany na podstawie zdjęć, nie były potrzebne rachunki
      – kwota, która została z remontu po odliczeniu wszelkich kosztów to cashback 57.000 (oznacza to, że na tą inwestycję w ostatecznym rozliczeniu nie wydałem ani grosza)
      2.koszt administracyjny uwzględnia remontowe i eksploatacyjne, pozostałe koszty (wszystkie media, śmieci, internet) pokrywają najemcy; koszt nie wzrasta wraz z zwiększeniem liczby najemców

      Grzegorz 11 czerwca 2013 o 15:47 Odpowiedz
    • Całe mieszkanie jest jasne, pokoje w rzeczywistości również, między innymi dzięki zastosowaniu jasnego koloru farby.

      Grzegorz 11 czerwca 2013 o 15:56 Odpowiedz
    • Na prośbę rozwijam temat kwoty na remont.
      Remont podnosi wartość nieruchomości i dla banku nieruchomość będzie miała 100%LTV po dodaniu kosztu remontu do ceny zakupu nieruchomości. Stąd całość finansowania zamyka się jednym kredytem hipotecznym.
      Najważniejsza jest informacja, mi udało się poznać wiele osób, które zajmują się inwestowaniem i dzięki temu mogłem się od nich dowiedzieć więcej. Wielu inwestorów nie obawia się dzielić swoją wiedzą i na pewno warto takich osób poszukać i skorzystać z ich wiedzy.

      Grzegorz 12 czerwca 2013 o 09:32 Odpowiedz
  • Siedem osób na mieszkanie w bloku? Masakra. I cena jak z kosmosu! Panie, będziesz miał Pan dużą rotację. Ludzie wolą mniejsze i są w stanie za nie więcej płacić. Mówię z pozycji wynajmującego przez 10 lat studenta. W ogóle to przez takich jak Pan robi się syf na rynku, bo wynajmującego traktuję się jak bydło, które upycha się niczym brojlery. A inni patrzą i kopiują takie pomysły.

    Anonymous 4 lipca 2013 o 22:25 Odpowiedz
    • ceny wysokie wiec duze prawdopodobienstwo czasowych wolnych pokoji plus mozliwa duza rotacja ludzi co spowoduje zmniejszenie przychodu.Jak na Poznan to dosc kiepsko.

      Anonymous 13 lipca 2013 o 19:02 Odpowiedz
  • Grzegorz,
    byłbym wdzięczny za informacje na koniec września 2013r. – czy udało się wynająć pokoje zgodnie z założeniami? A ponadto jaki okres „pustostanów” miałeś od momentu zakończenia inwestycji (np. okres wakacji).
    Nie znam rynku „poznańskiego”, ale np. w Katowicach, skąd pochodzę takie ceny w przedstawionym przez Ciebie standardzie są niemożliwe do uzyskania.
    Pozdrawiam i życzę sukcesów.

    Anonymous 28 sierpnia 2013 o 22:25 Odpowiedz