Podatki dla Mieszkaniczników mieszkajacych za granicą . Grzegorz Grabowski

23
Maj 2013

Dzieki uprzejmosci Pana Grzegorza Grabowskiego autora poradnika
„Podatek od najmu i rozliczenia z najemcami. Poradnik w 100% praktyczny ” ktory mozna nabyc tutaj http://www.podatekodwynajmu.pl/  mozemy zaprezentowac podsumowanie warsztatu na temat
rozliczania podatków od najmu dla Mieszkaniczników mieszkajacych za granicą .

Miejsce zamieszkania (z punktu widzenia podatków!)
Pierwsza i, tak naprawdę, podstawowa kwestia dla osób za granicą, wynajmujących komuś nieruchomości w Polsce, to ustalenie miejsca zamieszkania w kontekście art. 3 ust. 1a Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Ustawa mówi (pogrubienia dokonane są przeze mnie):
Za osobę mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej uważa się osobę fizyczną, która:

  1. posiada na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej centrum interesów osobistych lub gospodarczych (ośrodek interesów życiowych) lub
  2. przebywa na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej dłużej niż 183 dni w roku podatkowym.

To, czy mamy miejsce zamieszkania w Polsce (czyli jesteśmy polskim rezydentem podatkowym) czy też nie mamy (czyli jesteśmy tzw. nierezydentem), wpływa znacząco na rozliczanie podatku od najmu naszych nieruchomości w Polsce.

Dla nierezydentów
Zgodnie z art. 3 ust. 2a ww. Ustawy, jeśli nie mamy miejsca zamieszkania na terytorium RP, mamy tzw. ograniczony obowiązek podatkowy. Oznacza to, że mamy obowiązek opodatkować w Polsce tylko dochody (przychody) osiągane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
Co to oznacza? Nie musimy rozliczać naszych dochodów za granicą w Polsce i nie wpływają one na opodatkowanie naszych przychodów/dochodów z najmu w kraju.
Uwaga – najprawdopodobniej będziemy musieli uwzględnić przychód/dochód z najmu w Polsce podczas rozliczania podatku w miejscu naszej rezydencji podatkowej.
Nierezydenci mają do wyboru podobne formy opodatkowania najmu jak wszyscy. Mogą wybrać

  • rozliczanie na zasadach ogólnych (rozliczenie roczne następuje więc w PIT-36),
  • ryczałtem (rozliczenie roczne na formularzu PIT-28),
  • a także poprzez działalność gospodarczą (według skali podatkowej lub poprzez podatek liniowy).

Nie będę wchodził w szczegóły, ponieważ są one zbliżone do zasad rozliczania najmu dla osób mających miejsce zamieszkania w Polsce. Istotniejsze różnice to ograniczenia we wspólnym rozliczaniu małżonków (art. 6 ust. 3a ww. Ustawy), korzystaniu z ulg np. ulgi dla samotnych rodziców (art. 6 ust. 4a), zwolnieniach dot. podatku VAT i kilka innych.

Gdzie rozliczają się nierezydenci?
Aby odpowiedzieć na to pytanie, trzeba sięgnąć do rozporządzenia Ministra Finansów z 22 sierpnia 2005 roku w sprawie właściwości organów podatkowych (wraz z poźniejszymi zmianami).
W skrócie – jeśli mamy nieruchomości w jednym województwie, to rozliczamy się w odpowiednim urzędzie w danym województwie (rozporządzenie określa jeden konkretny US dla każdego województwa). Jeśli mamy wynajmowane nieruchomości w więcej niż jednym województwie, właściwy dla nas będzie Trzeci Urząd Skarbowy Warszawa Śródmieście.

Dla rezydentów
W przypadku, gdy na podstawie art. 3 ust. 2a ww. Ustawy mamy miejsce zamieszkania na terenie RP (czyli polską rezydencję podatkową), dotyczy nas tzw. nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce (art. 3 ust. 1 ww. Ustawy). Oznacza to, że powinniśmy w Polsce rozliczać wszystkie, nawet te zagraniczne, dochody.
W takim przypadku wykorzystuje się najczęściej jedną z metod unikania podwójnego opodatkowania:

  • metodę wyłączenia z progresją (art. 27 ust. 8 ww. Ustawy) albo
  • metodę zaliczenia proporcjonalnego (art. 27 ust. 9 ww. Ustawy).

Metodę, którą powinniśmy zastosować, określa umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania zawarta między Polską a drugim krajem. Przykładowo, w przypadku Wielkiej Brytanii czy Kanady stosujemy metodę wyłączenia z progresją, a w przypadku Belgii – zaliczenia proporcjonalnego.
W przypadku, gdy między Polską a krajem, w którym uzyskujemy dochody, nie ma umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, stosujemy drugą z wymienionych metod (zaliczenia proporcjonalnego – art. 27 ust. 9 ww. Ustawy).

Metoda wyłączenia z progresją
Jak sama nazwa wskazuje, metoda ta zakłada, że zagraniczne dochody są wyłączone z opodatkowania w Polsce, jednak bierze się je pod uwagę przy określaniu stawki podatkowej, którą, uwaga, stosujemy do dochodów uzyskanych w Polsce. Oznacza to, że nie płacimy w Polsce podatku od dochodów zagranicznych, jednak zwiększają one podatek płacony od dochodu z najmu uzyskiwanego w naszym kraju.
Oczywiście, mamy do wyboru wszystkie formy rozliczania podatku od najmu: rozliczanie na zasadach ogólnych (rozliczenie roczne następuje więc w PIT-36), ryczałtem (rozliczenie roczne na formularzu PIT-28), a także poprzez działalność gospodarczą (według skali podatkowej lub poprzez podatek liniowy).
W przypadku składania PIT-36 powinniśmy jeszcze wypełnić formularz PIT-ZG dla każdego z krajów, w którym uzyskaliśmy przychody.

Metoda zaliczenia proporcjonalnego
Ta metoda unikania podwójnego opodatkowania polega na tym, że do obliczenia podatku do zapłacenia w Polsce bierze się pod uwagę przychody uzyskane za granicą, ale od tak obliczonego podatku odlicza się podatek już zapłacony w innym kraju. Odliczenie to nie może jednak przekroczyć tej części podatku obliczonego przed dokonaniem odliczenia, która proporcjonalnie przypada na dochód uzyskany w państwie obcym.
Ponownie, mamy do wyboru wszystkie formy rozliczania podatku od najmu: rozliczanie na zasadach ogólnych (rozliczenie roczne następuje więc w PIT-36), ryczałtem (rozliczenie roczne na formularzu PIT-28), a także poprzez działalność gospodarczą (według skali podatkowej lub poprzez podatek liniowy).
W przypadku składania PIT-36 powinniśmy jeszcze wypełnić formularz PIT-ZG dla każdego z krajów, w którym uzyskaliśmy przychody.
W przypadku, gdy zdecydujemy się rozliczać najem ryczałtem, składamy dwie deklaracje:

  • PIT-28, w którym wykazujemy przychody z najmu (i płacimy 8,5% podatku od przychodu) i
  • PIT-36, w którym wykazujemy nasze zarobki z pracy za granicą (i w nim dokonujemy odliczenia podatku zapłaconego za granicą).

Podsumowanie
Rozliczanie podatków od najmu prowadzonego w Polsce przez osoby przebywające/zarabiające za granicą to temat naprawdę obszerny, a powyżej opisałem jedynie podstawowe kwestie. Warto jednak zauważyć, że, niezależnie od tego, gdzie jest miejsce naszej rezydencji podatkowej, zawsze mamy do wyboru różne formy opodatkowania (zasady ogólne, ryczałt, działalność gospodarcza), a to, która z nich będzie najkorzystniejsza, należy po prostu policzyć. Należy przy tym uwzględnić wpływ naszego miejsca zamieszkania (rezydencji podatkowej). Jak zwykle, zalecam podejście poprzez chłodną kalkulację i wybór kompromisu między stopniem komplikacji rozliczenia i wysokością podatku.

Komentarze:

  • Witam,

    Od jakiegoś czasu z zainteresowaniem śledzę Waszego bloga.
    Czy mogę spytać jak finansujecie zakup swoich mieszkań? Jaki jest wkład własny, a ile wynosi kredyt?
    Ciekawi mnie też jak zgrać w czasie załatwianie kredytu z zakupem tak, by okazja nie uciekła.
    Jak do tej pory posiadam tylko jedno mieszkanie kupione w 100% za gotówkę, więc z kredytami nie miałem jeszcze do czynienia.
    Podobnie jak Wy mieszkam poza Polską co jeszcze bardziej utrudnia całą procedurę. Mam co prawda umowę na pracę nieograniczoną czasowo, ale niestety z agencją Randstad. Ciągłość zatrudnienia na razie rok. Zastanawiam się czy będę wiarygodny dla banków. Jak długo rozpatruję się wniosek kredytowy? Moglibyście mi przybliżyć mniej więcej tę procedurę?

    Serdecznie pozdrawiam,
    Jacek

    Anonymous 26 maja 2013 o 00:40 Odpowiedz
    • Czesc Jacku , bardzo sie cieszymy ze kogos zainteresowalismy 🙂 Prosze podaj email do Ciebie .

      Kamil K 26 maja 2013 o 01:49 Odpowiedz
  • Witajcie 🙂
    Fajnie że ktoś dzieli się taką wiedzą. Bo zacząć jest najtrudniej. Świetny blog 🙂 Przyłaczam się do pytania poprzednika. Mam dokładnie tę samą sytuację, jeśli mogę prosić o odp. byłabym bardzo wdzieczna 🙂 Mój mail anavi[małpa]o2.pl.

    Iwona Sobieraj 29 października 2013 o 19:16 Odpowiedz
    • Czesc Iwona , ktore z pytan masz na mysli ? bo w tekscie poprzednika jest ich kilka 🙂

      Julia B-K 30 października 2013 o 20:48 Odpowiedz
  • Witam, bardzo ciekawe informacje. Mam pytanie, czy mieszkając na stałe w Wielkiej Brytanii wybieram metodę opodatkowania ryczałtem najmu mieszkania w Polsce, to czy 8,5 % od tegoż dochodu z najmu to wszystko co będę musiała zapłacić? Dochody z pracy w wielkiej Brytanii są deklarowane ale nie jest pobierany od nich żaden podatek w Polsce? Z góry dziękuję za pomoc

    Caro 12 sierpnia 2015 o 23:45 Odpowiedz
  • Mieszkam i pracuję za granicą ale mam własnościowe mieszkanie na śląsku oraz w 1/3 jestem właścicielem mieszkania na terenie woj. pomorskiego. Mam pytanie, czy muszę oddzielnie zgłaszać do opodatkowania umowę najmu mieszkania, którego jestem w 1/3 właścicielem, jeśli ta umowa została zgłoszona przez osobę, która jest w 2/3 właścicielem?
    Gdzie powinnam odprowadzać podatek z najmu?.
    Czy wystarczy, że łączne dochody z najmu opodatkuję na terenie województwa sląskiego?

    Elżbieta 10 listopada 2015 o 18:47 Odpowiedz
  • Strasznie to skomplikowane. Człowiek przeprowadza się do inego państwa i obowiązują go inne reguły.

    Auditor 28 listopada 2015 o 17:23 Odpowiedz
  • Witam, i dziekuje za info odnosnie podatku za wynajem nie bedac rezydentem. W przypadku PIT28 podatek placony jest do 20-go kazdego miesiaca po otrzymaniu zaplaty za czynsz. Jest to troche klopotliwe mieszkajac zagranica i robic przelewy co miesiac(oplata od przelewu).Czy nie mozna przekonac US,ze place podatek raz na rok bo moj wynajmujacy tez placi mi raz w roku?
    Pozdrawiam.

    Wiesiek 20 sierpnia 2016 o 00:42 Odpowiedz